El informe de investigación de CITIC Securities señala que las políticas para estimular el consumo introducidas por diversas regiones han incluido la estabilización del mercado inmobiliario en sus marcos de política.
CITIC Securities cree que la importancia de la industria inmobiliaria en las políticas para estimular el consumo se refleja no solo en el consumo directa o indirectamente relacionado con la vivienda, sino también en el impacto significativo del efecto patrimonial de los precios de las viviendas en la confianza y disposición al consumo de los residentes. Se espera que se introduzcan políticas nacionales en abril-mayo, y que los desarrolladores con fuertes capacidades de producto y las empresas que poseen activos operativos de alta calidad tengan valor de inversión. CITIC Securities también expresa un optimismo continuo sobre el valor de dividendos de los sectores de gestión inmobiliaria y comercial.
La clave para estimular el consumo es aumentar la disposición al consumo, y la clave para aumentar la disposición al consumo radica en incrementar los ingresos patrimoniales de los residentes. El mercado inmobiliario es la principal fuente potencial de ingresos patrimoniales de los residentes.
Según la "Encuesta de 2019 sobre Activos y Pasivos de Hogares Urbanos en China" del Banco Popular de China, los activos inmobiliarios representan más del 70% de los activos físicos de los hogares urbanos chinos y cerca del 60% de los activos totales. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas (NBS) muestran que los índices de precios de viviendas nuevas y usadas en 70 ciudades han caído acumulativamente un 10% y un 17%, respectivamente, desde la segunda mitad de 2021, y han estado disminuyendo mes a mes durante 22/23 meses consecutivos desde 2023, afectando las expectativas de los residentes de preservación y apreciación de su riqueza, reduciendo aún más sus ingresos patrimoniales y, por lo tanto, impactando su disposición y capacidad de consumo. Creemos que el propósito principal de estabilizar el mercado inmobiliario es fortalecer la confianza de los residentes en el consumo, haciéndolos dispuestos y capaces de consumir.
Las políticas para estimular el consumo introducidas por diversas regiones incluyen medidas para estabilizar el mercado inmobiliario.
El "Plan de Implementación para Estimular el Consumo en Guizhou (Borrador para Comentarios)" anunciado por la Comisión de Desarrollo y Reforma de Guizhou el 18 de abril menciona la optimización de la regulación de la oferta del mercado inmobiliario, incluyendo el inicio de la renovación de 30,000 aldeas urbanas y 8,600 viviendas urbanas deterioradas en 2025, y el apoyo a las empresas estatales locales para adquirir viviendas comerciales existentes como viviendas asequibles. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Qingdao, la Oficina de Finanzas y otros departamentos han emitido documentos como el "Plan de Implementación de Qingdao para Intercambio de Viviendas para Promover el Consumo en el Sector Inmobiliario (Prueba)" y el "Aviso sobre Medidas Adicionales para Promover el Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario", que incluyen la adquisición de viviendas usadas para uso como viviendas asequibles con una subvención de adquisición única de 30,000 yuanes por unidad y una subvención de interés de préstamo de adquisición anual del 2%, así como proporcionar subsidios de compra de vivienda de 50,000 a 100,000 yuanes para familias con varios hijos. Las regiones de Liaoning, Jinan y otras también han incluido la estabilización del consumo de viviendas en sus políticas para estimular el consumo. En general, las diversas regiones continúan haciendo esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario en términos de fondos de ahorro, costos de compra de vivienda y subsidios de compra de vivienda.
Aunque los datos de la industria inmobiliaria de marzo mostraron signos de calidez, la urgencia de la introducción de políticas persiste.
Según los datos de NBS, en marzo de 2025, los precios de las viviendas nuevas aumentaron en 24 de las 70 ciudades grandes y medianas, y los precios de segunda mano (que eliminan mejor los factores estructurales) aumentaron en 10 ciudades. Sin embargo, esto sigue significando que la mayoría de las ciudades aún están en una tendencia a la baja en los precios de las viviendas. Aunque la tasa de declive de los precios de las viviendas se ha estrechado, debe notarse que los precios de las viviendas han estado disminuyendo mes a mes durante 22 meses consecutivos desde junio de 2023 y han estado disminuyendo año tras año durante tres años consecutivos desde abril de 2022. La inercia formada por la disminución continua de los precios de los activos es difícil de revertir completamente con solo unos meses de ventas fuertes. Dado que el enfoque principal de la política está en el precio y no en el volumen, creemos que la introducción de políticas posteriores sigue siendo urgente.
Los datos de alta frecuencia muestran un retroceso estacional.
Según las plataformas de intermediarios líderes, hasta el 18 de abril de 2025, el volumen promedio de transacciones de viviendas usadas en 75 ciudades muestra fue de 3,440 unidades, una disminución del 0,4% mensual y del 23,3% desde el pico de la pequeña primavera. Según el Índice Iceberg, hasta el 13 de abril, los precios marginales de listado de viviendas usadas en las cuatro ciudades de primer nivel de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen cayeron un 0,13%, 0,17%, 0,33% y 0,25% respectivamente, semana a semana, con los precios aún disminuyendo lentamente. El volumen de listados continúa aumentando, con un aumento semanal del 0,4% en el volumen de listados de viviendas usadas en 141 ciudades muestra, hasta el 18 de abril, un aumento del 6,4% desde principios de año, reflejando la liberación de la demanda potencial de reemplazo de viviendas y la perspectiva pesimista de los residentes sobre el desempeño medio plazo de los precios de las viviendas.
Factores de riesgo:
Declive rápido en las transacciones inmobiliarias, declive rápido en las expectativas de ingresos de los residentes y el riesgo de arrastrar la disposición a comprar viviendas.
Estrategia de inversión:
Creemos que a medida que aumentan las incertidumbres externas, las políticas para expandir la demanda interna se intensificarán gradualmente, y el sector inmobiliario será una parte importante del marco de políticas para estimular el consumo. Su importancia se refleja no solo en el consumo directa o indirectamente relacionado con la vivienda, sino también en el impacto significativo del efecto patrimonial de los precios de las viviendas en la confianza y disposición al consumo de los residentes. Creemos que se introducirán políticas nacionales en abril-mayo, y que los desarrolladores con fuertes capacidades de producto y las empresas que poseen activos operativos de alta calidad tienen valor de inversión. También mantenemos un optimismo sobre el valor de dividendos de los sectores de gestión inmobiliaria y comercial.
