Para impulsar la vitalidad del mercado, Guangzhou ha dado un paso crucial en la optimización de sus políticas inmobiliarias.
El 13 de junio, Guangzhou publicó el "Plan de Implementación de Acciones Especiales para Impulsar el Consumo (Borrador para Consulta Pública)", solicitando comentarios del público. El plan propone explícitamente "reducir sistemáticamente las restricciones al consumo, optimizar las políticas inmobiliarias, levantar de manera integral las restricciones a la compra, las restricciones a la venta y los límites de precios, y reducir los porcentajes de pago inicial y las tasas de interés de los préstamos".
Este borrador para consulta pública considera el consumo inmobiliario como un "eslabón clave" para impulsar la vitalidad general del mercado de consumo. Los analistas de la industria generalmente creen que la implementación de esta serie de políticas estimulará efectivamente el mercado inmobiliario de Guangzhou y acelerará el proceso de estabilización de los precios de la vivienda.
Más críticamente, Zhang Bo, presidente del Instituto de Investigación 58 Anjuke, declaró que Guangzhou, como ciudad de primer nivel, al enviar una señal integral y clara de flexibilización de políticas, indica una mayor probabilidad de una mayor relajación de políticas en las ciudades de primer nivel.
Señal Clara de Flexibilización Integral
"Este movimiento marca a Guangzhou como potencialmente la primera ciudad de primer nivel del país en levantar de manera integral las 'cuatro restricciones': restricciones a la compra, restricciones a la venta, límites de precios y restricciones a los préstamos", dijo Zhang Bo a los periodistas.
De hecho, Guangzhou ya había sentado las bases para flexibilizar las políticas inmobiliarias.
Chen Xueqiang, director de investigación de la sucursal sur de China de la Academia China Índice, dijo en una entrevista con los periodistas que el levantamiento integral de las restricciones a la venta y a la compra mencionado en este "Borrador para Consulta Pública" ya se había implementado completamente en Guangzhou en mayo y septiembre de 2024, respectivamente. Aunque no se había emitido previamente ningún documento oficial sobre el levantamiento de los límites de precios, la política ya estaba en práctica, lo que significaba que los desarrolladores aún necesitaban registrar los precios, pero el gobierno ya no proporcionaba precios de orientación.
En cuanto a las políticas crediticias, Chen Xueqiang añadió que los porcentajes de pago inicial actuales para los préstamos comerciales de primera y segunda vivienda en Guangzhou son del 15%, con una tasa de interés del 3% para los préstamos comerciales de primera vivienda y del 2,6% para los préstamos del fondo de vivienda, que ya se encuentran en niveles relativamente bajos. En el futuro, hay espacio para seguir reduciendo los porcentajes de pago inicial de los préstamos del fondo de vivienda.
Desde la perspectiva de la situación del mercado inmobiliario de Guangzhou, los ajustes de políticas también son muy necesarios.
Según Zhang Bo, basándose en los datos de precios de la vivienda publicados por la Oficina Nacional de Estadística, Guangzhou es una ciudad de primer nivel que enfrenta una presión a la baja relativamente significativa en los precios de la vivienda, y tanto el mercado de viviendas nuevas como el de viviendas de segunda mano se mantienen en una tendencia a la baja este año. Aunque los datos en línea de Anjuke muestran que los precios globales de los inmuebles de segunda mano se estabilizaron en junio, las caídas de precios fueron más pronunciadas en áreas periféricas como Baiyun, Panyu, Nansha y Zengcheng.
"Por lo tanto, al levantar de manera integral las restricciones de compra, las restricciones de venta y los límites de precios, y al reducir los porcentajes de pago inicial y las tasas de interés de los préstamos, el objetivo es eliminar la intervención administrativa, permitir que el mercado vuelva a una dinámica impulsada por la oferta y la demanda, impulsar las transacciones inmobiliarias y acelerar la estabilización de los precios de la vivienda", dijo Zhang Bo.
Chen Xueqiang también cree que el borrador para comentarios públicos amplía explícitamente el alcance de la cancelación para incluir las restricciones de reventa y los límites de precios, y enfatiza la reducción de los porcentajes de pago inicial y las tasas de interés. Esto es una confirmación integral de las políticas ya implementadas, enviando una fuerte señal de flexibilización al mercado.
Varios analistas han señalado que, entre las ciudades de primer nivel, Guangzhou ha liderado con frecuencia la introducción de medidas de flexibilización en el pasado, y las nuevas políticas de Guangzhou esta vez pueden continuar desencadenando una reacción en cadena, con otras ciudades de primer nivel potencialmente siguiendo su ejemplo en la flexibilización de sus restricciones políticas.
Esfuerzos multidimensionales para activar la demanda
Además de flexibilizar las medidas restrictivas centrales, el plan actual de Guangzhou también implementa medidas desde múltiples ángulos, con el objetivo de activar la demanda latente y satisfacer integralmente las necesidades de consumo de vivienda.
El plan propone explícitamente avanzar de manera estable en la renovación de aldeas urbanas y comunidades residenciales antiguas, con planes para iniciar la renovación de más de 150 comunidades residenciales antiguas y actualizar más de 9.000 ascensores residenciales antiguos para 2025, logrando una inversión en activos fijos de 100.000 millones de yuanes en la renovación de aldeas urbanas.
"Estos objetivos cuantitativos demuestran el énfasis de Guangzhou en la renovación urbana y su determinación de invertir de manera sostenida", analizó Zhang Bo. Como medida de apoyo fundamental para optimizar las políticas inmobiliarias de Guangzhou, la renovación de antiguos barrios residenciales se ha avanzado profundamente en los últimos años, liderando el país. A través de la innovación institucional, la participación diversa y la implementación precisa, se ha logrado una interacción positiva entre la mejora de los medios de vida de las personas y el desarrollo urbano.
Mientras tanto, Yan Yuejin enfatizó que la renovación de aldeas urbanas promoverá efectivamente la liberación de la demanda latente de compra o alquiler de viviendas.
El plan también propone "avanzar en el uso de préstamos especiales para comprar viviendas comerciales existentes como viviendas de reasentamiento".
De hecho, Guangzhou ha estado a la vanguardia nacional en términos de adquisiciones y almacenamiento de bonos especiales. Yan Yuejin cree que la mención de esto en el plan actual indica que los préstamos especiales seguirán desempeñando un papel importante en la adquisición posterior de viviendas comerciales existentes para fines de reasentamiento.
Además, el plan exige la optimización continua de las políticas de uso del fondo de vivienda, apoyando a los depositantes a solicitar préstamos hipotecarios individuales del fondo de vivienda mientras retiran fondos del mismo para pagar el pago inicial de la vivienda, y optimizando aún más las medidas de política para la extracción de rentas.
Los expertos de la industria creen que, mediante la retirada integral de las políticas restrictivas, la optimización continua de las políticas crediticias, así como un paquete de políticas de estímulo de medidas de apoyo que incluyen la renovación de aldeas urbanas, la utilización de viviendas existentes y el apoyo del fondo de vivienda, Guangzhou se esfuerza por desbloquear la cadena de consumo de viviendas e inyectar confianza en el mercado. Si las políticas se implementan sin problemas, Guangzhou no solo se convertirá en la primera ciudad de primer nivel en decir adiós a la era de las "cuatro restricciones" (restricciones a la compra, venta, precios y préstamos), sino que también proporcionará un ejemplo de referencia para otras grandes ciudades.
