En el contexto de los profundos ajustes en el mercado inmobiliario, las políticas locales de vivienda han experimentado importantes avances.
Recientemente, la ciudad de Xinyang, en la provincia de Henan, ha introducido medidas para implementar plenamente la venta de viviendas terminadas para desarrollos de terrenos recién transferidos. Los analistas han señalado que Xinyang se ha convertido en la primera ciudad del país en implementar este modelo este año.
"Esta medida en Xinyang no solo aumenta la confianza de los compradores de viviendas, sino que también intenta impulsar al sector hacia un nuevo modelo mediante la reconfiguración de las normas de venta", señaló un analista inmobiliario.
"La venta de viviendas terminadas puede reducir significativamente los riesgos potenciales de entrega que corren los compradores de viviendas, salvaguardar los derechos e intereses de los residentes y optimizar el ecosistema del sector. A largo plazo, es favorable para promover el desarrollo estable y saludable del mercado de la vivienda y acelerar la construcción de un nuevo modelo para el desarrollo inmobiliario", dijo Xu Changjie, analista de Huachuang Securities.
¿Por qué Xinyang ha disparado el "primer disparo" para la venta de viviendas terminadas este año?
Según el anuncio público en el sitio web oficial de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xinyang, con el fin de promover continuamente la estabilización del mercado inmobiliario, gestionar eficazmente los riesgos de mercado en el sector inmobiliario, reducir las existencias y controlar el suministro incremental, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xinyang ha redactado las "Medidas para fortalecer la gestión de la preventa de viviendas comerciales (prueba)", que ahora están abiertas a consulta pública. El período de consulta pública para estas medidas es del 6 de mayo de 2025 al 15 de mayo de 2025.
El documento mencionado anteriormente describe seis medidas. La primera medida, "Control estricto de las condiciones para la obtención de permisos de preventa", establece que "para los desarrollos de viviendas comerciales en terrenos recién transferidos después de la emisión de este documento, se implementará uniformemente la venta de viviendas terminadas".
Mientras tanto, el documento aclara que la fecha de los terrenos recién transferidos se basará en la fecha de firma del contrato de transferencia de terrenos. "Esta medida se implementará a partir de la fecha de emisión y se aplicará al área urbana central. Otros condados pueden tomarlo como referencia e implementarlo en consecuencia".
"El anuncio explícito de Xinyang de implementar la venta de viviendas residenciales terminadas para parcelas recién transferidas en el área central urbana es el primer caso en todo el país en el que una ciudad implementa este modelo de manera clara e integral recientemente", dijo Chen Wenjing, directora de Investigación de Políticas de la China Index Academy.
En cuanto a por qué Xinyang ha optado por implementar plenamente la venta de viviendas residenciales terminadas para parcelas recién transferidas en el área central urbana, Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación E-House China, cree que Henan enfrentó desafíos con la entrega de propiedades en preventa en 2022, con muchos casos surgiendo en ciudades como Xinyang. Por lo tanto, la medida de Xinyang de "implementar uniformemente la venta de viviendas residenciales terminadas para tierras recién transferidas" se basa esencialmente en la nueva situación para mitigar los riesgos asociados con el modelo de preventa.
"Bajo el modelo de preventa, problemas como la expansión de alto apalancamiento de los desarrolladores y la malversación de fondos pueden llevar a la paralización de proyectos, dañando gravemente los derechos e intereses de los compradores de viviendas. Las medidas de Xinyang, con los objetivos centrales de 'mitigar riesgos, desalmacenar y controlar la oferta incremental', tienen como objetivo cortar la cadena de transmisión de riesgos de las propiedades en preventa en la fuente controlando estrictamente las condiciones de preventa para las tierras recién transferidas. Esto es considerado por la industria como un paso crucial para mitigar los riesgos sistémicos", dijo el analista de la industria mencionado anteriormente.
El analista señaló que el mercado de Xinyang aún se encuentra en la fase de ajuste, con una presión significativa en la reducción de inventarios. Actualmente, muchos proyectos de viviendas nuevas ya están en el estado de venta de propiedades terminadas, y el impacto general de la nueva política en la operación del mercado a corto plazo en Xinyang es relativamente pequeño.
Yan Jinjin cree que el modelo de venta de propiedades terminadas mencionado en Xinyang esta vez tendrá un impacto más directo en los desarrolladores. Las empresas inmobiliarias necesitan evaluar objetivamente y comprender mejor la rentabilidad y los cálculos financieros al adquirir tierras.
Cabe señalar que la promoción de la venta de propiedades terminadas en Xinyang esta vez solo está dirigida a tierras recién transferidas, mientras que las tierras transferidas antes de la emisión del documento anterior seguirán ejecutándose de acuerdo con las reglas originales.
¿Se puede implementar por completo el modelo de venta de viviendas terminadas?
Recientemente, el modelo de venta de viviendas terminadas ha recibido una gran atención del mercado. Varios expertos del sector han dicho a los periodistas que algunas ciudades de alto potencial también están estudiando métodos para implementar de manera piloto la venta de viviendas terminadas en terrenos recién transferidos.
Antes de esto, muchas regiones de todo el país exploraron y promovieron activamente la venta de viviendas terminadas.
Chen Wenjing dijo que en Hainan, los edificios residenciales comerciales construidos en terrenos transferidos después de marzo de 2020 han implementado por completo la venta de viviendas terminadas, lo que ha estado vigente durante más de cinco años, convirtiéndose en la primera provincia en implementar la venta de viviendas terminadas.
Según el monitoreo incompleto de la China Index Academy, desde finales de 2022, más de 30 provincias (ciudades) de todo el país han emitido políticas relacionadas con la venta de viviendas terminadas. Por ejemplo, Hefei, Zhengzhou y Changsha han designado claramente algunos proyectos para la implementación piloto de la venta de viviendas terminadas; Jingmen es la única ciudad de la provincia de Hubei en implementar de manera piloto la venta de viviendas terminadas. En abril de este año, uno de los primeros proyectos piloto de la ciudad entró en el mercado, con todas las tiendas vendidas y más del 80% de las unidades residenciales firmadas, mientras que otro proyecto está a punto de terminarse con una tasa de suscripción de casi el 90%.
Además, muchas regiones han introducido políticas de apoyo para la venta de viviendas terminadas. Por ejemplo, varios distritos y condados de Ganzhou han extendido el período de pago de las tasas de transferencia de terrenos para proyectos de venta de viviendas terminadas, varios distritos y condados de Jiujiang han proporcionado subsidios de impuestos de escritura para los compradores de proyectos de venta de viviendas terminadas, y varias regiones de Shandong han aumentado los límites de préstamos del fondo de provisión para la compra de viviendas terminadas.
"Desde una perspectiva a largo plazo, el modelo de venta de viviendas terminadas está avanzando continuamente, y la tendencia no puede ignorarse", cree Chi Tianhui, analista de Guojin Securities, quien cree que el mercado inmobiliario ha continuado declinando en los últimos años, y después de la pequeña primavera de este año, los datos inmobiliarios se han debilitado nuevamente. El continuo toque de fondo de los precios de las viviendas y la actitud de espera y observación hacia las viviendas en preventa (preocupaciones por la mala calidad, la protección de los derechos y los proyectos inconclusos) han limitado la liberación de la demanda, desviando una gran cantidad de demanda hacia el mercado de viviendas de segunda mano.
Además, afirmó que, en el marco del nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, las viviendas comerciales deben comercializarse plenamente, abogando por que lo que se ve es lo que se obtiene y determinando el éxito por la calidad, promoviendo así la transformación y modernización del sector y restableciendo la confianza de los compradores de viviendas.
"Desde la perspectiva de los residentes, la venta de viviendas terminadas ayuda a evitar el estancamiento de los proyectos, reduce las disputas derivadas de la publicidad engañosa o la asimetría de la información y reduce el costo de la defensa de los derechos. Al mismo tiempo, los residentes no necesitan hacer grandes pagos por adelantado por viviendas terminadas mientras esperan la entrega, lo que reduce efectivamente su presión financiera", dijo Xu Changjie.
Desde la perspectiva del desarrollo del sector, cree que la venta de viviendas terminadas facilitará la transición del sector hacia un modelo "impulsado por el producto", obligando a las empresas inmobiliarias a dar prioridad a la construcción de "viviendas de alta calidad". También reduce su dependencia de los fondos de preventa, frena la expansión excesiva impulsada por el alto apalancamiento y mitiga los riesgos financieros sistémicos.
Sin embargo, varios analistas han señalado que la venta de viviendas terminadas también puede tener otros impactos, lo que requiere la implementación de políticas de apoyo en regiones piloto para contrarrestar estos efectos. Se anticipa que no se llevará a cabo una implementación generalizada a corto plazo.
En opinión de Chen Wenjing, en el modelo de venta de viviendas terminadas, todavía hay varios problemas que deben abordarse. En primer lugar, como el momento de venta de las viviendas terminadas es posterior al de las viviendas en preventa, el ciclo de cobro de los pagos de venta de las empresas inmobiliarias será más largo, lo que supone un desafío financiero para ellas. En segundo lugar, la venta de viviendas terminadas afectará, hasta cierto punto, la escala de la oferta de viviendas nuevas. En las regiones con inventarios de viviendas relativamente pequeños, los gobiernos locales deben ejercer un control preciso sobre el ritmo y la intensidad de la implementación. En tercer lugar, la venta de viviendas terminadas también aumentará los requisitos de capital para las instituciones financieras.
"Desde una perspectiva de mercado, se recomienda dar prioridad a la implementación piloto de la venta de viviendas terminadas en ciudades o regiones con grandes inventarios de viviendas, al tiempo que se acelera la mejora de los sistemas de financiación inmobiliaria adecuados para el modelo de venta de viviendas terminadas, con el fin de lograr gradualmente una transición de la preventa a la venta de viviendas terminadas", dijo Chen Wenjing.
