Ожидается, что реструктуризация долга для застройщиков вступит в «эпоху сокращения долга».
Недавно компания Sunac China объявила, что держатели примерно 74% от общей суммы непогашенного основного долга направили письма о присоединении к соглашению о поддержке реструктуризации оффшорного долга. Country Garden также объявила, что достигла консенсуса с более чем 70% своих кредиторов по высокодоходным облигациям в отношении оффшорного долга, стремясь завершить общую реструктуризацию оффшорного долга в этом году.
После того как Sunac и Country Garden последовательно объявили о ходе реструктуризации своего оффшорного долга, реструктуризация или реорганизация долга проблемных застройщиков ускоряется. С июня планы реструктуризации оффшорного долга таких застройщиков, как CIFI и Golden Wheel Tiandi, были в основном одобрены кредиторами и будут направлены на судебные слушания. Logan Group опубликовала план реструктуризации долга, направленный на продвижение усилий по оптимизации долга.
В то же время модель реструктуризации долга для застройщиков переходит от продления сроков погашения к существенному сокращению долга. В частности, план реструктуризации оффшорного долга Sunac, как ожидается, позволит сократить долг примерно на 60 млрд юаней. Предложение Country Garden по реструктуризации оффшорного долга, как ожидается, позволит сократить долг на сумму до 11,6 млрд долларов США. Ожидается, что реструктуризация оффшорного долга CIFI позволит сократить оффшорный долг примерно на 5,27 млрд долларов США, что эквивалентно примерно 37,9 млрд юаней.
«Если предприятия и инвесторы смогут достичь консенсуса по условиям реструктуризации долга, включающей «сокращение долга», мы считаем, что краткосрочное давление на ликвидность застройщиков будет снижено, что позволит им уделить больше внимания оживлению активов и продажам, что окажет положительное влияние на стабилизацию всей отрасли», — заявила журналистам Ши Лулу, директор по корпоративным рейтингам в Азиатско-Тихоокеанском регионе агентства Fitch Ratings.
Однако, хотя достижение соглашения о реструктуризации может снизить внешнее давление на финансирование, застройщики по-прежнему сталкиваются с проблемами внутреннего операционного денежного потока. Ши Лулу считает, что в краткосрочной перспективе важными факторами, определяющими внутренние денежные потоки и инвестиционные решения застройщика, являются качество существующих проектов и способность к оживлению активов.
«Несмотря на постоянную оптимизацию и корректировку политики центральным и местными правительствами, восстановление рынка недвижимости, вероятно, будет сосредоточено в основном в городах первого эшелона и некоторых сильных городах второго эшелона. Однако конкуренция в этих городах обостряется, поскольку большинство национальных государственных застройщиков также переориентируются и сосредотачиваются на развитии в этих городах», — сказала Ши Лулу. «Вопрос о том, смогут ли реструктурирующиеся застройщики пополнить свои земельные запасы в этих городах, окажет значительное влияние на их среднесрочное и долгосрочное развитие».
Ускорение реструктуризации долга застройщиков
Недавно ведущие застройщики, такие как Sunac и Country Garden, последовательно объявили о ходе своей реструктуризации, при этом сокращение долга часто достигает миллиардов долларов, что свидетельствует о том, что процесс разрешения долговых проблем в отрасли вступил в решающую стадию.
«В настоящее время Sunac получила поддержку примерно от 74% всех кредиторов, что свидетельствует о том, что оффшорная реструктуризация долга практически завершена», — сказал аналитик по реструктуризации долга. Когда суд выносит решение по делу о реструктуризации долга, оно считается одобренным, если 75% кредиторов, участвующих в голосовании, проголосуют «за».
Источник, близкий к Sunac, сообщил журналистам, что в случае успешной оффшорной реструктуризации долга Sunac станет первой крупной застройщицей в отрасли, у которой оффшорный долг будет практически сведен к «нулю», что значительно снизит долговые риски на уровне публично торгуемой компании, при этом ожидается разрешение долговых проблем на сумму около 60 млрд юаней.
Высокий уровень поддержки оффшорной реструктуризации долга Sunac — не единичный случай. 5 июня У Бицзюнь, финансовый директор и исполнительный директор Country Garden, заявил на онлайн-собрании акционеров, что консенсус был достигнут с более чем 70% кредиторами по высокодоходному долгу.
Кроме того, CIFI Holdings также добилась прогресса в оффшорной реструктуризации долга. Компания объявила, что на собрании кредиторов по плану реструктуризации, состоявшемся 3 июня, ей удалось получить необходимую законную поддержку большинства кредиторов, и ожидается, что после реструктуризации объем оффшорного долга сократится примерно на 5,27 млрд долларов. Следующим шагом станет получение одобрения суда для реализации плана 26 июня.
В тот же день группа Logan Group объявила об оптимизации и корректировке своего плана реструктуризации долга. В соответствии с новым планом реструктуризации 29 первоначальных активов для повышения кредитоспособности базовых облигаций будут использованы для полного конвертирования в опцион конкретных активов, режима урегулирования долга за счет активов (включая урегулирование долга натурой и урегулирование долга с помощью траста) в рамках опциона урегулирования долга за счет активов, а также опциона полного сохранения долга, что позволит максимально активизировать активы для повышения кредитоспособности. В то же время акционеры компании будут привлекать дополнительные денежные средства и акционерные ресурсы для реализации нового плана реструктуризации.
Лю Шуй, директор по корпоративным исследованиям Китайской академии индексов, сообщил журналистам, что ускорение реструктуризации долга среди застройщиков объясняется двумя факторами. Во-первых, застройщики, испытывающие финансовые трудности, предлагают разнообразные методы реструктуризации, такие как комбинация долгово-акционерного обмена, продление сроков погашения долга, урегулирование долга за счет активов и денежные выплаты, что позволяет удовлетворить потребности различных кредиторов и повысить приемлемость планов.
Во-вторых, позиция кредиторов изменилась в нынешних рыночных условиях. «Рынок недвижимости уже долгое время находится в стадии корректировки, и кредиторы осознают трудности, с которыми сталкиваются застройщики при погашении долга. По сравнению с банкротством и ликвидацией и продолжающимся обесценением активов они больше склоняются к принятию планов реструктуризации для повышения показателя погашения долга. Кроме того, некоторые кредиторы, после непрерывной передачи долгов застройщиков, испытывающих финансовые трудности, имеют более низкие затраты на владение. Если стоимость денежного возмещения по плану реструктуризации более привлекательна, они с большей готовностью согласятся на него», — сказал он.
Долгово-акционерный обмен и сокращение долга становятся основным трендом
Стоит отметить, что в этом году реструктуризация долга застройщиков перешла от продления сроков погашения и отсрочки платежей к более глубоким мерам по сокращению долга и облегчению бремени. Согласно планам реструктуризации оффшорной задолженности Sunac, Country Garden и CIFI Holdings, существенное сокращение основной суммы долга стало ключевой особенностью.
Этот сдвиг может быть обусловлен серьезным долговым давлением. Данные CRIC показывают, что объем погашения долга для застройщиков в 2025 году достигнет 525,7 млрд юаней, продолжая расти с 482,8 млрд юаней в 2024 году.
«Объем погашения долга для застройщиков в этом году выше, чем в 2024 году, что создает еще большее давление на погашение долга. По мере продвижения реструктуризации долга несколькими застройщиками постепенно проявляется тенденция к увеличению доли сокращения долга», — отмечается в исследовательском отчете Orient Securities.
«В этом году доля сокращения долга в реструктуризации долга многих застройщиков значительно выше, чем в 2023 году», — сообщил журналистам Чжан Бо, президент Института исследований 58 Anjuke. За первые пять месяцев этого года общий объем продаж 100 крупнейших застройщиков снизился в годовом исчислении, в то время как снижение продаж застройщиков, испытывающих финансовые трудности, было еще более заметным, что непосредственно привело к изменениям в первоначальных моделях прогнозирования денежных потоков этих компаний.
«В рамках новой модели ожидается, что будущие денежные поступления застройщиков, испытывающих финансовые трудности, продолжат сокращаться. Этот разрыв в денежных потоках делает стратегии продления неэффективными. Только путем сокращения долга за счет списания части долга можно максимизировать интересы кредиторов», — сказал Чжан Бо.
Лю Шуй далее пояснил, что, учитывая снижение абсолютного объема рынка первичного жилья в долгосрочной перспективе и тот факт, что рынок все еще находится на дне в краткосрочной перспективе, при сохраняющемся давлении на обесценение активов, простое продление срока погашения может привести к проблемам с повторной просрочкой платежей и вторичным продлениям и не может полностью разрешить долговой кризис.
«Поэтому долг-в-акционерный-капитал и списание части долга могут привести к сокращению объема долга компании, отсрочить общее давление погашения долга, а долг-в-акционерный-капитал также одновременно увеличивает чистые активы, что способствует восстановлению баланса компании и создает условия для улучшения фундаментальных показателей деятельности компании», — сказал Лю Шуй.
Несколько отраслевых аналитиков отметили, что в будущем под давлением нестабильных продаж новых домов и обесценения активов застройщики, испытывающие большое давление в связи с погашением долга, ускорят процессы реструктуризации долга, и повышение коэффициентов сокращения долга может стать широко распространенной тенденцией.
Политическая среда обеспечивает поддержку реструктуризации долга застройщиков
Ускорение реструктуризации долга застройщиков связано с одновременным улучшением политической среды и условий финансирования на рынке.
На политическом уровне директор Национального управления финансового регулирования Ли Юньцзэ заявил на пресс-конференции Информационного управления Государственного совета 7 мая, что правительство ускорит внедрение ряда систем финансирования, адаптированных к новой модели развития недвижимости, чтобы помочь поддерживать и укреплять стабильность рынка недвижимости.
«Это означает, что в будущем будут постоянно реализовываться дополнительные вспомогательные меры и постоянно увеличиваться объемы кредитования для предприятий», — сказал Лю Шуй. Ожидается, что политика «белого списка» для финансирования проектов недвижимости будет продолжать совершенствоваться, чтобы облегчить существенное распределение средств и улучшить финансовое положение предприятий.
В то же время городской механизм координации финансирования недвижимости играет положительную роль в обеспечении бесперебойного строительства и сдачи проектов, укреплении доверия со стороны финансовых учреждений, снижении финансового давления на предприятия, содействии изоляции и разрешению рисков, а также стимулировании улучшения рыночных ожиданий, что способствует беспрепятственному продвижению работы по реструктуризации долга.
Аналитик рынка недвижимости отметил, что, как ожидается, роль политической поддержки станет все более заметной. Например, «белый список» финансирования в размере 4 трлн юаней, а также приобретение и хранение существующего жилья и неиспользуемых земельных участков застройщиками сыграют определенную роль в содействии ликвидации активов и погашению долга проблемных застройщиков.
На рыночном уровне затраты на финансирование застройщиков снизились. Данные Китайской академии индексов показывают, что в мае этого года общий объем облигационного финансирования застройщиков составил 28,88 млрд юаней, что на 23,5% больше, чем годом ранее. Средняя процентная ставка по облигационному финансированию составила 2,35%, что на 0,43 процентного пункта ниже, чем годом ранее, и на 0,41 процентного пункта ниже, чем месяцем ранее.
«Что касается институциональных инноваций в будущем, то для изменения логики реструктуризации долга для застройщиков будут использоваться такие инструменты, как многоуровневое проектирование конвертируемых облигаций, сервисные трасты и оптимизация финансирования слияний и поглощений. Однако по-прежнему необходимо решить такие проблемы, как устойчивость восстановления продаж и медленное восстановление кредитного рейтинга», — сказал Чжан Бо.
Фактически, хотя реструктуризация долга застройщиков ускорилась, отраслевые риски еще не полностью снижены.
Лю Шуй считает, что успешная реструктуризация застройщика не означает, что он вышел из трудного положения. Успешная реструктуризация долга поможет снизить риски, но для того, чтобы предприятия действительно вышли из кризиса, им все равно потребуется поддержка восстановления рынка. Только после улучшения их фундаментальных показателей они смогут избежать повторных продлений или реструктуризаций.
