На фоне глубоких корректировок на рынке недвижимости местные жилищные политики достигли значительных прорывов.
Недавно город Синьян в провинции Хэнань ввел меры по полному внедрению продажи готовых жилых объектов для новых земельных разработок. Аналитики отметили, что Синьян стал первым городом в стране, который в этом году внедрил эту модель.
«Эта мера в Синьяне не только повышает уверенность покупателей жилья, но и пытается привести отрасль к новой модели путем изменения правил продаж», — отметил аналитик по недвижимости.
«Продажа готовых жилых объектов может значительно снизить потенциальные риски, связанные с передачей жилья, которые несут покупатели, защитить права и интересы жителей и оптимизировать отраслевую экосистему. В долгосрочной перспективе это способствует содействию стабильному и здоровому развитию рынка жилья и ускорению формирования новой модели развития недвижимости», — сказал Сюй Чанцзе, аналитик Huachuang Securities.
Почему именно Синьян дал «первый выстрел» по продаже готовых жилых объектов в этом году?
Согласно публичному объявлению на официальном сайте Бюро жилищного и городско-сельского строительства Синьяна, в целях непрерывного содействия стабилизации рынка недвижимости, эффективного управления рыночными рисками в секторе недвижимости, снижения запасов и контроля за приростом предложения Бюро жилищного и городско-сельского строительства Синьяна разработало «Несколько мер по усилению управления предпродажей коммерческого жилья (пробная версия)», которые в настоящее время открыты для общественного обсуждения. Период общественного обсуждения этих мер продлится с 6 мая 2025 года по 15 мая 2025 года.
В вышеупомянутом документе изложены шесть мер. Первая мера, «Строгий контроль за условиями выдачи разрешений на предпродажу», гласит, что «для коммерческих жилищных разработок на новых земельных участках после выдачи настоящего документа должна быть единообразно внедрена продажа готовых жилых объектов».
В то же время в документе уточняется, что время новых земельных участков должно основываться на дате подписания договора купли-продажи земли. «Настоящая мера вступает в силу с даты выдачи и применяется к центральной городской зоне. Другие уезды могут ссылаться на это и внедрять соответствующие меры».
«Ясно заявив о внедрении продажи готовых жилых объектов для недавно переданных земельных участков в центральной городской зоне, Синьян стал первым городом в стране, который недавно четко и всесторонне внедрил эту модель», — заявил Чэнь Вэньцзин, директор отдела политических исследований Китайской академии индексов.
Что касается того, почему Синьян решил полностью внедрить продажу готовых жилых объектов для недавно переданных земельных участков в центральной городской зоне, то Янь Юэцзинь, заместитель декана Китайского исследовательского института E-House, считает, что в 2022 году в Хэнани возникли проблемы со сдачей объектов, проданных в рамках предварительной продажи, и в таких городах, как Синьян, возникло много подобных случаев. Поэтому решение Синьяна «единообразно внедрить продажу готовых жилых объектов для недавно переданных земельных участков» по существу основано на новой ситуации с целью снижения рисков, связанных с моделью предварительной продажи.
«В рамках модели предварительной продажи такие проблемы, как высокий уровень заемных средств застройщиков и нецелевое использование средств, могут привести к замораживанию проектов, что наносит серьезный ущерб правам и интересам покупателей жилья. Меры Синьяна, основные цели которых — «снижение рисков, сокращение запасов и контроль над дополнительным предложением», направлены на то, чтобы изначально пресечь цепочку передачи рисков, связанных с объектами, проданными в рамках предварительной продажи, путем строгого контроля за условиями предварительной продажи для недавно переданных земельных участков. Это рассматривается отраслью как важный шаг в снижении системных рисков», — заявил вышеупомянутый отраслевой аналитик.
Аналитик отметил, что рынок Синьяна все еще находится в фазе корректировки, и на сокращение запасов оказывается значительное давление. В настоящее время многие новые жилищные проекты уже находятся в состоянии продажи готовых объектов, и общее влияние новой политики на краткосрочное функционирование рынка в Синьяне относительно невелико.
Янь Цзиньцзинь считает, что модель продажи готовых объектов, о которой говорится в Синьяне, окажет более прямое влияние на застройщиков. Компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо объективно оценивать и лучше понимать экономическую эффективность и финансовые расчеты при приобретении земельных участков.
Следует отметить, что продвижение продажи готовых объектов в Синьяне на этот раз касается только недавно переданных земельных участков, в то время как земельные участки, переданные до выпуска предыдущего документа, будут по-прежнему регулироваться в соответствии с первоначальными правилами.
Может ли модель продажи готовых домов быть полностью внедрена?
В последнее время модель продажи готовых домов привлекла значительное внимание рынка. Несколько инсайдеров сообщили журналистам, что некоторые энергоемкие города также изучают методы пилотного внедрения продажи готовых домов на недавно переданных земельных участках.
До этого многие регионы по всей стране активно изучали и продвигали продажу готовых домов.
Чэнь Вэньцзинь рассказала, что на Гайнане коммерческие жилые здания, построенные на земельных участках, переданных после марта 2020 года, все реализовали продажу готовых домов, и это продолжается уже более пяти лет, что делает провинцию первой, где внедрили продажу готовых домов.
Согласно неполному мониторингу Китайской академии индексов, с конца 2022 года более 30 провинций (городов) по всей стране выпустили политики, связанные с продажей готовых домов. Например, Хэфэй, Чжэнчжоу и Чанша четко определили некоторые проекты для пилотного внедрения продажи готовых домов; Цзинмэнь — единственный город в провинции Хубэй, где пилотно внедряют продажу готовых домов. В апреле этого года один из первых пилотных проектов города вышел на рынок, все магазины были распроданы, и более 80% жилых помещений были подписаны, в то время как другой проект близится к завершению с уровнем подписки почти 90%.
Кроме того, многие регионы ввели вспомогательные политики для продажи готовых домов. Например, несколько районов и уездов в Ганьчжоу продлили срок оплаты за передачу земельных участков для проектов продажи готовых домов, несколько районов и уездов в Цзюцзяне предоставили субсидии на налог на сделки с недвижимостью для покупателей проектов продажи готовых домов, а несколько регионов в Шаньдуне повысили лимиты по займам из фонда жилищного строительства для покупки готовых домов.
«С долгосрочной точки зрения модель продажи готовых домов продолжает развиваться, и эту тенденцию нельзя игнорировать», — считает Чи Тяньхуэй, аналитик Guojin Securities. Он полагает, что рынок недвижимости продолжает снижаться в последние годы, и после небольшого весеннего подъема в этом году данные о недвижимости снова ослабли. Постоянное падение цен на жилье и ожидательные настроения в отношении домов, продаваемых в стадии предпродажи (опасения по поводу низкого качества, защиты прав и незавершенных проектов), ограничили высвобождение спроса, направив значительную часть спроса на вторичный рынок жилья.
Он также заявил, что в рамках новой модели развития рынка недвижимости коммерческое жилье должно быть полностью приведено в соответствие с рыночными условиями, при этом следует отстаивать принцип «то, что вы видите, то и получаете», и определять успех по качеству, тем самым содействуя трансформации и модернизации отрасли, а также восстанавливая доверие покупателей жилья.
«С точки зрения жителей, продажа готовых домов помогает избежать застоя проектов, снижает количество споров, возникающих из-за ложной рекламы или информационной асимметрии, и снижает затраты на защиту прав. В то же время жителям не нужно вносить крупные авансовые платежи за готовые дома в ожидании сдачи в эксплуатацию, что эффективно снижает их финансовое давление», — сказал Сюй Чанцзе.
С точки зрения развития отрасли, он считает, что продажа готовых домов будет способствовать дальнейшему переходу отрасли к «продуктовому подходу», заставляя застройщиков уделять первоочередное внимание строительству «качественного жилья». Это также снизит их зависимость от средств, полученных от досрочных продаж, ограничит чрезмерную экспансию, обусловленную высокой долговой нагрузкой, и снизит системные финансовые риски.
Однако несколько аналитиков отметили, что продажа готовых домов может также иметь и другие последствия, и для их компенсации необходимо внедрить вспомогательные меры в пилотных регионах. Ожидается, что всеобъемлющее внедрение не произойдет в краткосрочной перспективе.
По мнению Чэнь Вэньцзин, в рамках модели продажи готовых домов все еще существует несколько вопросов, которые необходимо решить. Во-первых, поскольку срок продажи готовых домов позже, чем срок досрочных продаж, цикл сбора платежей за продажи для застройщиков будет дольше, что создаст для них финансовые трудности. Во-вторых, продажа готовых домов в определенной степени повлияет на масштабы предложения нового жилья. Для регионов с относительно небольшими запасами жилья местным правительствам необходимо осуществлять точный контроль за темпами и интенсивностью внедрения. В-третьих, продажа готовых домов также повысит требования к капиталу для финансовых учреждений.
«С точки зрения рынка рекомендуется уделять первоочередное внимание пилотному внедрению продажи готовых домов в городах или регионах с большими запасами жилья, одновременно ускоряя совершенствование систем финансирования недвижимости, пригодных для модели продажи готовых домов, чтобы постепенно добиться перехода от досрочных продаж к продаже готовых домов», — сказала Чэнь Вэньцзин.
