A reestruturação da dívida das empresas imobiliárias deverá entrar na “era da redução da dívida”.
Recentemente, a Sunac China anunciou que os detentores de cerca de 74% do montante total em circulação da sua dívida existente tinham apresentado cartas para aderir ao acordo de apoio à reestruturação da dívida offshore. A Country Garden também anunciou que tinha alcançado um consenso com mais de 70% dos seus credores sobre títulos de alto rendimento em termos de dívida offshore, com o objetivo de concluir a reestruturação global da dívida offshore ainda este ano.
Com a Sunac e a Country Garden a anunciarem sucessivamente o progresso da reestruturação da sua dívida offshore, a reestruturação ou reorganização da dívida das empresas imobiliárias em dificuldades está a acelerar. Desde junho, os planos de reestruturação da dívida offshore de empresas imobiliárias, como a CIFI e a Golden Wheel Tiandi, foram basicamente aprovados pelos credores e seguirão para audiências judiciais. O Grupo Logan divulgou um plano de reestruturação da dívida, com o objetivo de avançar nos esforços de otimização da dívida.
Ao mesmo tempo, o modelo de reestruturação da dívida das empresas imobiliárias está a passar de uma prorrogação para uma redução substantiva da dívida. Entre eles, o plano de reestruturação da dívida offshore da Sunac deverá reduzir a dívida em cerca de 60 mil milhões de RMB. A proposta de reestruturação da dívida offshore da Country Garden deverá reduzir a dívida em até 11,6 mil milhões de dólares. A reestruturação da dívida offshore da CIFI deverá reduzir a dívida offshore em cerca de 5,27 mil milhões de dólares, o que equivale a cerca de 37,9 mil milhões de RMB.
“Se as empresas e os investidores conseguirem alcançar um consenso sobre os termos da reestruturação da dívida que envolva a ‘redução da dívida’, acreditamos que a pressão de liquidez a curto prazo sobre as empresas imobiliárias será aliviada, permitindo-lhes dedicar mais energia à revitalização e às vendas de ativos, o que terá um impacto positivo na estabilização de todo o setor”, disse Shi Lulu, Diretora de Classificações Corporativas da Ásia-Pacífico da Fitch Ratings, aos jornalistas.
No entanto, embora o acordo de reestruturação possa aliviar a pressão do financiamento externo, as empresas imobiliárias ainda enfrentam desafios no fluxo de caixa operacional interno. Shi Lulu acredita que, a curto prazo, a qualidade dos projetos existentes e a capacidade de revitalização de ativos são considerações importantes para determinar o fluxo de caixa endógeno de uma empresa imobiliária e as decisões dos investidores.
"Apesar da otimização e do ajuste contínuos das políticas pelos governos central e locais, a recuperação do mercado imobiliário pode estar concentrada principalmente nas cidades de primeira linha e em algumas cidades de segunda linha fortes. No entanto, a concorrência nessas cidades está se intensificando, já que a maioria das empresas imobiliárias estatais nacionais também está se reposicionando e se concentrando no desenvolvimento nessas cidades", disse Shi Lulu. "Se as empresas imobiliárias em reestruturação conseguirem repor terras nessas cidades, isso terá um impacto significativo em seu desenvolvimento de médio e longo prazo."
Aceleração da Reestruturação da Dívida das Empresas Imobiliárias
Recentemente, empresas imobiliárias líderes, como Sunac e Country Garden, anunciaram sucessivamente o progresso de suas reestruturações, com reduções de dívidas frequentemente totalizando bilhões de dólares, sinalizando que o processo de resolução da dívida do setor entrou em uma fase crítica.
"Atualmente, a Sunac obteve apoio de aproximadamente 74% de todos os credores, indicando que a reestruturação da dívida offshore está praticamente concluída", disse um analista de reestruturação da dívida. Quando o tribunal decide sobre um caso de reestruturação da dívida, é considerado aprovado se 75% dos credores que participam da votação votarem a favor.
Uma fonte próxima à Sunac disse aos repórteres que, uma vez que a reestruturação da dívida offshore seja bem-sucedida, a Sunac se tornará a primeira grande empresa imobiliária do setor a ter sua dívida offshore basicamente liquidada para "zero", mitigando significativamente os riscos de dívida no nível das empresas listadas em bolsa, com uma resolução de dívida estimada em aproximadamente 60 bilhões de yuan.
O alto nível de apoio à reestruturação da dívida offshore da Sunac não é um caso isolado. Em 5 de junho, Wu Bijun, diretor financeiro e diretor executivo da Country Garden, declarou em uma reunião de acionistas online que havia sido alcançado consenso com mais de 70% dos credores sobre a dívida de alto rendimento.
Além disso, a CIFI Holdings também fez progressos em sua reestruturação da dívida offshore. A empresa anunciou que havia obtido o apoio estatutário necessário da maioria dos credores do plano em uma reunião do plano realizada em 3 de junho, e espera-se que a dívida offshore seja reduzida em aproximadamente US$ 5,27 bilhões após a reestruturação. O próximo passo é buscar a aprovação judicial do plano em 26 de junho.
No mesmo dia, o Logan Group anunciou a otimização e o ajuste de seu plano de reestruturação de dívidas. Sob o novo plano de reestruturação, os 29 ativos originais de reforço de crédito dos títulos subjacentes serão utilizados para a conversão total da opção de ativos específicos, o modo de liquidação de ativos por dívidas (incluindo liquidação de dívidas em espécie e liquidação de dívidas fiduciárias) na opção de ativos por dívidas e a opção de retenção total da dívida, maximizando a revitalização dos ativos de reforço de crédito. Ao mesmo tempo, os acionistas da empresa arrecadarão recursos adicionais em dinheiro e em ações para o novo plano de reestruturação.
Liu Shui, diretor de Pesquisa Corporativa da China Index Academy, disse aos repórteres que a aceleração da reestruturação de dívidas entre as empresas imobiliárias é atribuída a dois fatores. Em primeiro lugar, as empresas imobiliárias em dificuldades estão oferecendo métodos de reestruturação diversificados, como a combinação de conversão de dívidas em ações, prorrogação de vencimentos de dívidas, liquidação de ativos e pagamentos em dinheiro, que podem atender às necessidades de diferentes credores e melhorar a aceitação dos planos.
Em segundo lugar, as atitudes dos credores mudaram sob as atuais condições de mercado. "O mercado imobiliário vem se ajustando há muito tempo, e os credores estão cientes da dificuldade que as empresas imobiliárias enfrentam para pagar dívidas. Em comparação com a liquidação por falência e a contínua desvalorização dos ativos, eles estão mais inclinados a aceitar planos de reestruturação para melhorar a taxa de pagamento de dívidas. Além disso, alguns credores, após a transferência contínua de dívidas de empresas imobiliárias em dificuldades, têm custos de manutenção mais baixos. Se o valor de recuperação em dinheiro do plano de reestruturação for mais atraente, eles estarão mais dispostos a aceitá-lo."
Conversão de Dívidas em Ações e Redução de Dívidas Tornam-se a Tendência Principal
Vale ressaltar que, este ano, a reestruturação de dívidas das empresas imobiliárias passou de prorrogações de vencimentos e pagamentos adiados para as águas profundas da redução de dívidas e do alívio do fardo. De acordo com os planos de reestruturação da dívida offshore da Sunac, Country Garden e CIFI Holdings, uma redução significativa no principal da dívida tornou-se uma característica central.
Esta mudança pode ser impulsionada por graves pressões da dívida. Dados da CRIC mostram que o volume de dívidas a vencer das empresas imobiliárias em 2025 atingirá 525,7 bilhões de yuan, subindo ainda mais em relação aos 482,8 bilhões de yuan em 2024.
"O volume de dívidas a vencer das empresas imobiliárias este ano é maior do que em 2024, representando maiores pressões de reembolso da dívida. À medida que várias empresas imobiliárias avançam na reestruturação da dívida, a tendência de aumentar as taxas de redução da dívida está gradualmente emergindo", apontou um relatório de pesquisa da Orient Securities.
"Este ano, as taxas de redução da dívida na reestruturação da dívida de muitas empresas imobiliárias são significativamente mais altas do que os níveis de 2023", disse Zhang Bo, presidente do 58 Anjuke Research Institute, aos jornalistas. Nos primeiros cinco meses deste ano, as vendas totais das 100 principais empresas imobiliárias diminuíram em termos homólogos, enquanto o declínio nas vendas das empresas imobiliárias em dificuldades foi ainda mais acentuado, levando diretamente a mudanças nos modelos originais de previsão do fluxo de caixa dessas empresas.
"No novo modelo, espera-se que os fluxos de caixa futuros das empresas imobiliárias em dificuldades continuem a diminuir. Este défice de fluxo de caixa torna as estratégias de prorrogação ineficazes. Apenas através da redução da dívida é possível maximizar os interesses dos credores", disse Zhang Bo.
Liu Shui explicou ainda que, considerando o declínio na escala absoluta do mercado de casas novas a longo prazo e o fato de que o mercado ainda está se recuperando a curto prazo, com pressões de desvalorização de ativos persistindo, a simples prorrogação do período de reembolso pode levar a problemas de pagamentos em atraso repetidos e prorrogações secundárias, e não pode resolver completamente a crise da dívida.
"Portanto, as conversões de dívida em capital e as reduções do principal podem alcançar uma redução na escala da dívida da empresa, atrasar a pressão global de reembolso da dívida, e as conversões de dívida em capital também aumentam simultaneamente os ativos líquidos, o que é favorável à reparação do balanço patrimonial da empresa e à criação de condições para uma melhoria no desempenho comercial fundamental da empresa", disse Liu Shui.
Vários analistas do setor apontaram que, no futuro, sob a pressão da instabilidade nas vendas de casas novas e da desvalorização de ativos, as empresas imobiliárias com maiores pressões para o reembolso de dívidas acelerarão seus processos de reestruturação de dívidas, e o aumento das taxas de redução de dívidas pode se tornar uma tendência generalizada.
Ambiente Político Fornece Apoio à Reestruturação de Dívidas das Empresas Imobiliárias
Por trás da aceleração da reestruturação de dívidas das empresas imobiliárias está a melhoria simultânea do ambiente político e das condições de financiamento do mercado.
No nível político, Li Yunze, diretor da Administração Nacional de Regulação Financeira, declarou em uma coletiva de imprensa do Gabinete de Informação do Conselho de Estado em 7 de maio que o governo irá acelerar a introdução de uma série de sistemas de financiamento adaptados ao novo modelo de desenvolvimento imobiliário para ajudar a sustentar e consolidar a estabilidade do mercado imobiliário.
"Isso significa que mais políticas de apoio serão continuamente implementadas no futuro, e o apoio ao crédito para as empresas será continuamente aumentado", disse Liu Shui. Espera-se que a política de "lista branca" para o financiamento de projetos imobiliários continue a ser refinada para facilitar a alocação substancial de fundos e melhorar as posições financeiras das empresas.
Ao mesmo tempo, o mecanismo de coordenação de financiamento imobiliário urbano desempenha um papel positivo em garantir a construção e a entrega tranquilas dos projetos, estabilizando a confiança das instituições financeiras, aliviando a pressão financeira sobre as empresas, promovendo o isolamento e a resolução de riscos e impulsionando melhorias nas expectativas do mercado, o que é propício ao bom andamento do trabalho de reestruturação de dívidas.
Um analista do setor imobiliário apontou que se espera que o papel do apoio político se torne cada vez mais evidente. Por exemplo, a lista branca de financiamento de 4 trilhões de yuan e a aquisição e armazenamento de casas existentes e terrenos ociosos pelas empresas imobiliárias desempenharão um certo papel na promoção da liquidação de ativos e no reembolso de dívidas de empresas imobiliárias em dificuldades.
No nível do mercado, os custos de financiamento para as empresas imobiliárias diminuíram. Dados da China Index Academy mostram que, em maio deste ano, o financiamento total por títulos das empresas imobiliárias foi de 28,88 bilhões de yuan, um aumento de 23,5% em relação ao mesmo período do ano anterior. A taxa de juros média para o financiamento por títulos foi de 2,35%, uma queda de 0,43 ponto percentual em relação ao mesmo período do ano anterior e de 0,41 ponto percentual em relação ao mês anterior.
"Em termos de inovação institucional no futuro, ferramentas como o design em camadas de obrigações conversíveis, fundos fiduciários de serviços e a otimização do financiamento de fusões e aquisições serão usadas para remodelar a lógica da reestruturação da dívida das empresas imobiliárias. No entanto, ainda é preciso enfrentar desafios como a sustentabilidade da recuperação das vendas e a lenta reparação do crédito", disse Zhang Bo.
Na verdade, embora a reestruturação da dívida das empresas imobiliárias tenha se acelerado, os riscos do setor ainda não foram totalmente eliminados.
Liu Shui acredita que o sucesso da reestruturação de uma empresa imobiliária não significa que ela esteja fora de perigo. Uma reestruturação bem-sucedida da dívida ajudará a mitigar os riscos, mas para que as empresas realmente superem a crise, ainda precisam do apoio de uma recuperação do mercado. Somente após a melhoria de seus fundamentos poderão evitar prorrogações ou reestruturações repetidas.
