Num contexto de profundos ajustamentos no mercado imobiliário, as políticas habitacionais locais têm assistido a avanços significativos.
Recentemente, a cidade de Xinyang, na província de Henan, introduziu medidas para implementar integralmente a venda de imóveis residenciais prontos para morar em novos empreendimentos em terrenos recentemente transferidos. Analistas observaram que Xinyang tornou-se a primeira cidade do país a implementar este modelo este ano.
"Esta medida em Xinyang não só aumenta a confiança dos compradores de imóveis, mas também tenta impulsionar o setor para um novo modelo, reformulando as regras de venda", apontou um analista imobiliário.
"A venda de imóveis residenciais prontos para morar pode reduzir significativamente os riscos potenciais de entrega suportados pelos compradores de imóveis, salvaguardar os direitos e interesses dos residentes e otimizar o ecossistema do setor. A longo prazo, é propícia para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário e acelerar a construção de um novo modelo para o desenvolvimento imobiliário", disse Xu Changjie, analista da Huachuang Securities.
Por que Xinyang deu o "primeiro passo" para a venda de imóveis residenciais prontos para morar este ano?
De acordo com o anúncio público no site oficial do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Xinyang, a fim de promover continuamente a estabilização do mercado imobiliário, gerir eficazmente os riscos de mercado no setor imobiliário, reduzir os estoques e controlar a oferta incremental, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural de Xinyang elaborou as "Várias Medidas para Fortalecer a Gestão da Pré-venda de Habitações Comerciais (Versão Experimental)", que agora estão abertas para consulta pública. O período de consulta pública para estas medidas é de 6 de maio de 2025 a 15 de maio de 2025.
O documento acima mencionado delineia seis medidas. A primeira medida, "Controle Rigoroso das Condições para a Licença de Pré-venda", afirma que "para empreendimentos de habitações comerciais em terrenos recentemente transferidos após a emissão deste documento, a venda de imóveis residenciais prontos para morar será implementada uniformemente".
Enquanto isso, o documento esclarece que a data de transferência de terrenos recentemente transferidos deve basear-se na data de assinatura do contrato de transferência de terrenos. "Esta medida será implementada a partir da data de emissão e aplicar-se-á à área urbana central. Outros distritos podem consultar e implementar a medida em conformidade."
"O anúncio explícito de Xinyang de implementar a venda de imóveis residenciais prontos para morar para lotes recém-transferidos na área central urbana é o primeiro caso no país a implementar claramente e de forma abrangente este modelo recentemente", disse Chen Wenjing, Diretor de Pesquisa Política da China Index Academy.
Quanto à razão pela qual Xinyang optou por implementar integralmente a venda de imóveis residenciais prontos para morar para lotes recém-transferidos na área central urbana, Yan Yuejin, Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa E-House China, acredita que Henan enfrentou desafios na entrega de imóveis pré-vendidos em 2022, com muitos casos emergindo em cidades como Xinyang. Portanto, a iniciativa de Xinyang de "implementar uniformemente a venda de imóveis residenciais prontos para morar para terras recém-transferidas" é, em essência, baseada na nova situação para mitigar os riscos associados ao modelo de pré-venda.
"No modelo de pré-venda, questões como a expansão de alavancagem elevada dos desenvolvedores e a apropriação indevida de fundos podem levar a paralisações de projetos, prejudicando gravemente os direitos e interesses dos compradores de imóveis. As medidas de Xinyang, com os objetivos centrais de 'mitigar riscos, reduzir estoques e controlar a oferta incremental', visam cortar a cadeia de transmissão de riscos de imóveis pré-vendidos na fonte, controlando rigorosamente as condições de pré-venda para terras recém-transferidas. Isto é considerado pela indústria como um passo crucial na mitigação de riscos sistêmicos", afirmou o analista da indústria mencionado acima.
O analista apontou que o mercado de Xinyang ainda está em fase de ajustamento, com pressão significativa na redução de estoques. Atualmente, muitos projetos de habitação nova já estão no estado de vender imóveis prontos para morar, e o impacto global da nova política na operação de mercado de curto prazo em Xinyang é relativamente pequeno.
Yan Jinjin acredita que o modelo de venda de imóveis prontos para morar mencionado em Xinyang desta vez terá um impacto mais direto nos desenvolvedores. As empresas imobiliárias precisam avaliar objetivamente e entender melhor a relação custo-benefício e os cálculos financeiros ao adquirir terras.
Deve-se notar que a promoção da venda de imóveis prontos para morar em Xinyang desta vez é apenas voltada para terras recém-transferidas, enquanto as terras transferidas antes da emissão do documento anterior ainda serão executadas de acordo com as regras originais.
O modelo de venda de imóveis prontos para morar pode ser totalmente implementado?
Recentemente, o modelo de venda de imóveis prontos para morar tem recebido grande atenção do mercado. Várias fontes informaram aos repórteres que algumas cidades de grande potencial também estão estudando métodos para testar o modelo de venda de imóveis prontos para morar em terrenos recém-transferidos.
Antes disso, muitas regiões em todo o país exploraram e promoveram ativamente o modelo de venda de imóveis prontos para morar.
Chen Wenjing apresentou que, em Hainan, os prédios residenciais comerciais construídos em terrenos transferidos após março de 2020 implementaram todos o modelo de venda de imóveis prontos para morar, que está em vigor há mais de cinco anos, tornando-se a primeira província a implementar o modelo de venda de imóveis prontos para morar.
De acordo com o monitoramento incompleto da China Index Academy, desde o final de 2022, mais de 30 províncias (cidades) em todo o país emitiram políticas relacionadas à venda de imóveis prontos para morar. Por exemplo, Hefei, Zhengzhou e Changsha designaram claramente alguns projetos para testar o modelo de venda de imóveis prontos para morar; Jingmen é o único município da província de Hubei a testar o modelo de venda de imóveis prontos para morar. Em abril deste ano, um dos primeiros lotes de projetos-piloto do município entrou no mercado, com todas as lojas esgotadas e mais de 80% das unidades residenciais contratadas, enquanto outro projeto está quase pronto, com uma taxa de assinatura de quase 90%.
Além disso, muitas regiões introduziram políticas de apoio à venda de imóveis prontos para morar. Por exemplo, vários distritos e municípios de Ganzhou estenderam o período de pagamento das taxas de transferência de terra para projetos de venda de imóveis prontos para morar, vários distritos e municípios de Jiujiang concederam subsídios de imposto sobre escrituras para compradores de projetos de venda de imóveis prontos para morar, e várias regiões de Shandong aumentaram os limites de empréstimos do fundo de reserva para a compra de imóveis prontos para morar.
"De uma perspectiva de longo prazo, o modelo de venda de imóveis prontos para morar está avançando continuamente, e a tendência não pode ser ignorada", acredita Chi Tianhui, analista da Guojin Securities, que acredita que o mercado imobiliário continuou a declinar nos últimos anos e, após a pequena primavera deste ano, os dados imobiliários enfraqueceram novamente. A contínua queda dos preços das casas e o sentimento de espera em relação a imóveis em pré-venda (preocupações com má qualidade, proteção de direitos e projetos inacabados) têm restringido a liberação da demanda, desviando uma grande quantidade de demanda para o mercado de casas de segunda mão.
Ele acrescentou ainda que, no âmbito do novo modelo de desenvolvimento para o setor imobiliário, as habitações comerciais precisam de ser totalmente mercantilizadas, defendendo o princípio de "o que se vê é o que se obtém" e determinando o sucesso pela qualidade, promovendo assim a transformação e modernização do setor e restabelecendo a confiança dos compradores de habitações.
"Do ponto de vista dos residentes, a venda de habitações acabadas ajuda a evitar a estagnação de projetos, reduz as disputas decorrentes de publicidade enganosa ou assimetria de informação e diminui o custo de defesa dos direitos. Ao mesmo tempo, os residentes não precisam de fazer grandes pagamentos antecipados por habitações acabadas enquanto aguardam a entrega, reduzindo efetivamente a sua pressão financeira", disse Xu Changjie.
Do ponto de vista do desenvolvimento do setor, ele acredita que a venda de habitações acabadas facilitará a transição ainda maior do setor para um modelo "orientado para o produto", obrigando as empresas imobiliárias a priorizarem a construção de "habitações de alta qualidade". Também reduz a sua dependência de fundos de pré-venda, limita a expansão excessiva impulsionada por alavancagem elevada e atenua os riscos financeiros sistémicos.
No entanto, vários analistas apontaram que a venda de habitações acabadas também pode ter outros impactos, exigindo a implementação de políticas de apoio em regiões-piloto para compensar esses efeitos. Prevê-se que uma implementação abrangente não ocorrerá a curto prazo.
Na opinião de Chen Wenjing, no modelo de venda de habitações acabadas, ainda existem várias questões que precisam de ser resolvidas. Em primeiro lugar, como o nó de tempo de venda das habitações acabadas é posterior ao das habitações em pré-venda, o ciclo de cobrança dos pagamentos de venda para as empresas imobiliárias será mais longo, representando um desafio financeiro para elas. Em segundo lugar, a venda de habitações acabadas irá, até certo ponto, afectar a escala da oferta de habitações novas. Para regiões com estoques de habitação relativamente pequenos, os governos locais precisam de exercer um controlo preciso sobre o ritmo e a intensidade da implementação. Em terceiro lugar, a venda de habitações acabadas também aumentará os requisitos de capital para as instituições financeiras.
"Do ponto de vista do mercado, recomenda-se dar prioridade à implementação piloto da venda de habitações acabadas em cidades ou regiões com grandes estoques de habitação, ao mesmo tempo que se acelera a melhoria dos sistemas de financiamento imobiliário adequados ao modelo de venda de habitações acabadas, a fim de alcançar gradualmente uma transição da pré-venda para a venda de habitações acabadas", disse Chen Wenjing.
