La Oficina de Vivienda y Construcción de Shenzhen emitió recientemente el "Reglamento sobre la Asignación de Viviendas Asequibles en Unidades de Renovación Urbana que Involucran Demolición y Reconstrucción en Shenzhen", que ha atraído una amplia atención.
Según la última política, las viviendas asequibles asignadas en la planificación de unidades de renovación urbana en Shenzhen deben planificarse y distribuirse de manera coordinada con otros tipos de viviendas. Si el terreno para las viviendas asequibles asignadas no puede transferirse, las viviendas asequibles deben diseñarse, construirse y entregarse simultáneamente con las viviendas comerciales en la misma parcela de terreno.
Los expertos del sector han señalado que las nuevas regulaciones de Shenzhen sobre viviendas asequibles en proyectos de renovación urbana tienen dos aspectos destacados.
"En primer lugar, los proyectos existentes pueden reducir la proporción de viviendas asequibles para la venta y convertirlas en viviendas comerciales. Para los proyectos con planes de unidades aprobados pero aún no iniciados, el 40 % del área de construcción de las viviendas asequibles para la venta puede ajustarse a viviendas comerciales. En segundo lugar, para los proyectos nuevos o los proyectos con planes de unidades que no han sido aprobados, se han aclarado las nuevas reglas para la asignación y transferencia de viviendas asequibles, reduciendo la asignación en proyectos de renovación urbana y enviando una señal clara al mercado", dijo Li Yujia, investigadora principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong.
Se entiende que la última política de Shenzhen se aplica a los proyectos de renovación urbana que han sido aprobados pero aún no iniciados antes de la implementación de las "Opiniones Directrices del Consejo de Estado sobre la Planificación y Construcción de Viviendas Asequibles".
Sun Hongmei, analista senior de la sucursal sur de China Index Academy, señaló que esta política es una medida importante para implementar la estrategia nacional de "nueva reforma de la vivienda" y optimizar la estructura local de oferta de viviendas. Para las unidades de renovación urbana que involucran demolición y reconstrucción, las entidades de desarrollo pueden elegir una de las siguientes dos opciones de conversión de viviendas asequibles, siempre que cumplan con los requisitos correspondientes.
La primera opción es convertir el 40 % en viviendas comerciales y transferir el 60 % sin compensación. Esto significa que las entidades de desarrollo pueden ajustar el 40 % de las viviendas asequibles originalmente planeadas para la venta (como viviendas para talentos o viviendas de propiedad compartida) a viviendas comerciales para la venta, y transferir el 60 % restante del área de terreno, calculado en función del coeficiente de ocupación media, al gobierno sin compensación para la construcción coordinada o asignación por parte del gobierno.
La segunda opción es convertir el 50 % en viviendas comerciales y el 50 % en viviendas asequibles de alquiler. Esto implica convertir el 50 % en viviendas comerciales y ajustar el 50 % restante en viviendas públicas de alquiler o viviendas asequibles de alquiler, optimizando aún más la estructura de las viviendas asequibles.
"La política recientemente introducida en Shenzhen, a través de ratios de asignación diferenciados en tres tipos de zonas (20 % en las zonas centrales, 18 % en las zonas de transición y 15 % en las zonas en desarrollo) y un mecanismo de ajuste dinámico, combinado con incentivos como la exención del pago de primas por transferencia de tierras y procesos de aprobación simplificados, favorece el aumento del entusiasmo de los desarrolladores por participar", dijo Sun Hongmei.
Tang Lixia, directora del Centro de Investigación de Leyejia, dijo a los periodistas que las nuevas regulaciones, por un lado, aumentan la oferta multicanal de viviendas asequibles y, por otro, reducen la presión sobre las entidades de desarrollo a través de medidas como la asignación proporcional, la exención del pago de primas por transferencia de tierras y la conversión de viviendas asequibles para la venta en viviendas comerciales.
"Garantizar los márgenes de beneficio para las entidades de desarrollo favorece el avance del proceso de renovación y transformación urbana, y el establecimiento de un modelo de desarrollo más sostenible y saludable", dijo Tang Lixia.
Los analistas afirmaron que la decisión de Shenzhen de ajustar el componente de viviendas asequibles dentro de los proyectos existentes, permitiendo que las partes elegibles se conviertan en viviendas comerciales, tiene como objetivo, en parte, acelerar el inicio de estos proyectos existentes.
En opinión de Li Yujia, durante mucho tiempo, la renovación urbana ha sido un motor del mercado inmobiliario de Shenzhen. Este motor se manifiesta de dos maneras: por un lado, la demanda de los proyectos de renovación urbana proporciona poder adquisitivo al mercado; por otro lado, los proyectos de renovación urbana en las zonas centrales se han convertido en una fuente importante de suministro de nuevos proyectos de alta calidad, desempeñando un papel activo en el impulso de las perspectivas de desarrollo de los distritos, la mejora del valor de la tierra y el impulso de las transacciones en el mercado de alta gama.
"Al mismo tiempo, cabe señalar que, debido a la desaceleración del mercado y la dificultad para mantener el equilibrio financiero, ha sido un desafío para los proyectos existentes continuar bajo las antiguas reglas de asignación. "Esto no solo ha debilitado el impulso del mercado inmobiliario, sino que también ha provocado problemas como el reasentamiento, los activos improductivos y las deudas triangulares, lo que afecta la inversión en desarrollo y la inversión en activos fijos. Por lo tanto, uno de los propósitos de este ajuste de políticas es acelerar el inicio de los proyectos existentes, resolver problemas históricos como el reasentamiento, abordar el cuello de botella de la insuficiente liquidez en el sector de la renovación urbana, mejorar la eficacia de la renovación urbana como acelerador y activar el impulso de desarrollo del mercado inmobiliario desde el lado de la oferta y la demanda", añadió Li Yujia.
Sun Hongmei cree que el ajuste de Shenzhen no es una relajación de la construcción de viviendas asequibles, sino más bien un equilibrio entre las necesidades del mercado y las viviendas asequibles a través de mecanismos flexibles, lo que permite que algunas viviendas asequibles se conviertan en viviendas comerciales, acelerando la implementación de proyectos estancados y promoviendo la transformación del mercado de la vivienda hacia un "sistema de doble vía de viviendas asequibles y viviendas comerciales". Esto marca un paso crucial en la exploración de Shenzhen de un nuevo modelo para el desarrollo inmobiliario.
