Se espera que la reestructuración de la deuda de las empresas inmobiliarias entre en la "era de la reducción de deuda".
Recientemente, Sunac China anunció que los tenedores de aproximadamente el 74 % del principal pendiente total de sus deudas existentes habían presentado cartas para unirse al acuerdo de apoyo a la reestructuración de la deuda extranjera. Country Garden también anunció que había llegado a un consenso con más del 70 % de sus acreedores sobre los bonos de alto rendimiento en términos de deuda extranjera, con el objetivo de completar la reestructuración general de la deuda extranjera este año.
Con Sunac y Country Garden anunciando sucesivamente los avances en la reestructuración de su deuda extranjera, la reestructuración o reorganización de la deuda de las empresas inmobiliarias en dificultades se está acelerando. Desde junio, los planes de reestructuración de la deuda extranjera de empresas inmobiliarias como CIFI y Golden Wheel Tiandi han sido básicamente aprobados por los acreedores y pasarán a las audiencias judiciales. Logan Group ha publicado un plan de reestructuración de la deuda, con el objetivo de avanzar en los esfuerzos de optimización de la deuda.
Al mismo tiempo, el modelo de reestructuración de la deuda de las empresas inmobiliarias está pasando de la prórroga a la reducción sustancial de la deuda. Entre ellos, se espera que el plan de reestructuración de la deuda extranjera de Sunac reduzca la deuda en aproximadamente 60.000 millones de yuanes. La propuesta de reestructuración de la deuda extranjera de Country Garden se espera que reduzca la deuda hasta en 11.600 millones de dólares. Se espera que la reestructuración de la deuda extranjera de CIFI reduzca la deuda extranjera en aproximadamente 5.270 millones de dólares, lo que equivale a aproximadamente 37.900 millones de yuanes.
"Si las empresas y los inversores pueden llegar a un consenso sobre los términos de la reestructuración de la deuda que implica 'reducción de deuda', creemos que la presión de liquidez a corto plazo sobre las empresas inmobiliarias se aliviará, permitiéndoles dedicar más energía a la revitalización de activos y a las ventas, lo que tendrá un impacto positivo en la estabilización de todo el sector", dijo a los periodistas Shi Lulu, directora de Calificaciones Corporativas de Asia y el Pacífico de Fitch Ratings.
Sin embargo, aunque llegar a un acuerdo de reestructuración puede aliviar la presión de financiación externa, las empresas inmobiliarias aún enfrentan desafíos en el flujo de caja operativo interno. Shi Lulu cree que, a corto plazo, la calidad de los proyectos existentes y la capacidad de revitalizar activos son consideraciones importantes para determinar el flujo de caja endógeno de una empresa inmobiliaria y las decisiones de los inversores.
"A pesar de la optimización y el ajuste continuos de las políticas por parte de los gobiernos central y locales, la recuperación del mercado inmobiliario puede concentrarse principalmente en las ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel fuertes. Sin embargo, la competencia en estas ciudades se está intensificando, ya que la mayoría de las empresas inmobiliarias estatales nacionales también se están reposicionando y centrándose en desarrollarse en estas ciudades", dijo Shi Lulu. "Si las empresas inmobiliarias en reestructuración pueden reponer suelo en estas ciudades tendrá un impacto significativo en su desarrollo a medio y largo plazo".
Aceleración de la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias
Recientemente, empresas inmobiliarias líderes como Sunac y Country Garden han anunciado sucesivamente los avances de sus reestructuraciones, con reducciones de deuda que a menudo ascienden a miles de millones de dólares, lo que indica que el proceso de resolución de deuda del sector ha entrado en una etapa crítica.
"Actualmente, Sunac ha obtenido el apoyo de aproximadamente el 74% de todos los acreedores, lo que indica que la reestructuración de la deuda extranjera está prácticamente terminada", dijo un analista de reestructuración de deuda. Cuando el tribunal dicta sentencia sobre un caso de reestructuración de deuda, se considera aprobado si el 75% de los acreedores que participan en la votación emiten un voto afirmativo.
Una fuente cercana a Sunac dijo a los periodistas que, una vez que la reestructuración de la deuda extranjera sea exitosa, Sunac se convertirá en la primera gran empresa inmobiliaria del sector en tener su deuda extranjera básicamente liquidada a "cero", mitigando significativamente los riesgos de deuda a nivel de la empresa cotizada, con una resolución de deuda estimada en aproximadamente 60.000 millones de yuanes.
El hecho de que la reestructuración de la deuda extranjera de Sunac reciba un alto nivel de apoyo no es un caso aislado. El 5 de junio, Wu Bijun, director financiero y director ejecutivo de Country Garden, declaró en una reunión de accionistas en línea que se había alcanzado un consenso con más del 70% de los acreedores sobre la deuda de alto rendimiento.
Además, CIFI Holdings también ha logrado avances en la reestructuración de su deuda extranjera. La empresa anunció que había obtenido el apoyo de la mayoría legal requerida de los acreedores del plan en una reunión celebrada el 3 de junio y se espera que la deuda extraterritorial se reduzca en aproximadamente 5.270 millones de dólares tras la reestructuración. El siguiente paso es solicitar la aprobación judicial del plan el 26 de junio.
El mismo día, Logan Group anunció la optimización y el ajuste de su plan de reestructuración de deuda. En virtud del nuevo plan de reestructuración, los 29 activos originales de refuerzo crediticio de los bonos subyacentes se utilizarán para la conversión total de la opción de activos específicos, el modo de liquidación de activos por deuda (incluida la liquidación de deuda en especie y la liquidación de deuda fiduciaria) en el marco de la opción de activos por deuda, y la opción de retención total de deuda, maximizando la revitalización de los activos de refuerzo crediticio. Mientras tanto, los accionistas de la empresa recaudarán recursos adicionales en efectivo y en acciones para el nuevo plan de reestructuración.
Liu Shui, director de Investigación Corporativa de la China Index Academy, dijo a los periodistas que la aceleración de la reestructuración de deuda entre las empresas inmobiliarias se debe a dos factores. En primer lugar, las empresas inmobiliarias en dificultades ofrecen métodos de reestructuración diversificados, como la combinación de canjes de deuda por acciones, extensiones de vencimiento de deuda, liquidaciones de activos y pagos en efectivo, que pueden satisfacer las necesidades de diferentes acreedores y mejorar la aceptabilidad de los planes.
En segundo lugar, las actitudes de los acreedores han cambiado en las actuales condiciones de mercado. "El mercado inmobiliario se ha estado ajustando durante mucho tiempo, y los acreedores son conscientes de las dificultades que enfrentan las empresas inmobiliarias para pagar sus deudas. En comparación con la liquidación por quiebra y la depreciación continua de los activos, están más inclinados a aceptar planes de reestructuración para mejorar la tasa de recuperación de la deuda. Además, algunos acreedores, tras la transferencia continua de deudas de empresas inmobiliarias en dificultades, tienen costos de tenencia más bajos. Si el valor de recuperación en efectivo del plan de reestructuración es más atractivo, están más dispuestos a aceptarlo".
Canjes de Deuda por Acciones y Reducción de Deuda se Convierten en la Corriente Principal
Cabe destacar que este año, la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias ha pasado de las extensiones de vencimiento y los pagos diferidos a las aguas profundas de la reducción de deuda y el alivio de la carga. Según los planes de reestructuración de deuda extraterritorial de Sunac, Country Garden y CIFI Holdings, una reducción significativa del principal de la deuda se ha convertido en una característica central.
Este cambio puede estar impulsado por las severas presiones de la deuda. Los datos de CRIC muestran que el monto de las deudas que vencen para las empresas inmobiliarias en 2025 alcanzará los 525.700 millones de yuanes, un aumento desde los 482.800 millones de yuanes en 2024.
"El monto de las deudas que vencen para las empresas inmobiliarias este año es mayor que en 2024, lo que plantea mayores presiones para el pago de la deuda. A medida que varias empresas inmobiliarias avanzan en la reestructuración de su deuda, la tendencia de aumentar las tasas de reducción de deuda está emergiendo gradualmente", señaló un informe de investigación de Orient Securities.
"Este año, las tasas de reducción de deuda en la reestructuración de deuda de muchas empresas inmobiliarias son significativamente más altas que los niveles de 2023", dijo Zhang Bo, presidente del 58 Anjuke Research Institute, a los periodistas. En los primeros cinco meses de este año, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias disminuyeron en términos interanuales, mientras que la disminución de las ventas de las empresas inmobiliarias en dificultades fue aún más pronunciada, lo que llevó directamente a cambios en los modelos originales de pronóstico de flujo de caja de estas empresas.
"Bajo el nuevo modelo, se espera que los flujos de efectivo futuros de las empresas inmobiliarias en dificultades sigan disminuyendo. Esta brecha de flujo de caja hace que las estrategias de extensión sean ineficaces. Solo reduciendo la deuda mediante la reducción del principal se pueden maximizar los intereses de los acreedores", dijo Zhang Bo.
Liu Shui explicó además que, considerando la disminución de la escala absoluta del mercado de viviendas nuevas a largo plazo y el hecho de que el mercado aún está tocando fondo a corto plazo, con presiones de depreciación de activos que persisten, simplemente extender el período de pago puede llevar a problemas de pagos atrasados repetidos y extensiones secundarias, y no puede resolver a fondo la crisis de deuda.
"Por lo tanto, los canjes de deuda por acciones y las reducciones de principal pueden lograr una reducción en la escala de deuda de la empresa, retrasar la presión general de pago de la deuda, y los canjes de deuda por acciones también aumentan simultáneamente los activos netos, lo que es favorable para reparar el balance de la empresa y crear condiciones para una mejora en el desempeño comercial fundamental de la empresa", dijo Liu Shui.
Varios analistas del sector han señalado que, en el futuro, bajo la presión de la inestabilidad de las ventas de viviendas nuevas y la depreciación de los activos, las empresas inmobiliarias con mayores presiones de reembolso de deuda acelerarán sus procesos de reestructuración de deuda, y el aumento de las tasas de reducción de deuda puede convertirse en una tendencia generalizada.
El entorno normativo brinda apoyo a la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias
Detrás de la aceleración de la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias se encuentra la mejora simultánea del entorno normativo y las condiciones de financiamiento del mercado.
A nivel normativo, Li Yunze, director de la Administración Nacional de Supervisión Financiera, declaró en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado el 7 de mayo que el Gobierno acelerará la introducción de una serie de sistemas de financiamiento adaptados al nuevo modelo de desarrollo inmobiliario para ayudar a mantener y consolidar la estabilidad del mercado inmobiliario.
"Esto significa que en el futuro se implementarán continuamente más políticas de apoyo y se aumentará constantemente el apoyo crediticio a las empresas", dijo Liu Shui. Se espera que la política de "lista blanca" para la financiación de proyectos inmobiliarios continúe refinándose para facilitar la asignación sustancial de fondos y mejorar las posiciones financieras de las empresas.
Al mismo tiempo, el mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria urbana desempeña un papel positivo al garantizar la construcción y entrega fluidas de los proyectos, estabilizar la confianza de las instituciones financieras, aliviar la presión financiera sobre las empresas, promover el aislamiento y la resolución de riesgos e impulsar mejoras en las expectativas del mercado, lo que favorece el avance sin problemas del trabajo de reestructuración de deuda.
Un analista del sector inmobiliario señaló que se espera que el papel del apoyo normativo sea cada vez más evidente. Por ejemplo, la lista blanca de financiación de 4 billones de yuanes y la adquisición y almacenamiento de viviendas existentes y terrenos ociosos por parte de las empresas inmobiliarias desempeñarán un cierto papel en la promoción de la liquidación de activos y el reembolso de deuda de las empresas inmobiliarias en dificultades.
A nivel de mercado, los costos de financiamiento de las empresas inmobiliarias han disminuido. Los datos de la China Index Academy muestran que en mayo de este año, la financiación total mediante bonos de las empresas inmobiliarias fue de 28.880 millones de yuanes, un 23,5% más interanual. La tasa de interés promedio para la financiación mediante bonos fue del 2,35%, una disminución de 0,43 puntos porcentuales interanuales y de 0,41 puntos porcentuales mensuales.
"En términos de innovación institucional en el futuro, se utilizarán herramientas como el diseño escalonado de bonos convertibles, fideicomisos de servicios y la optimización de la financiación de fusiones y adquisiciones para remodelar la lógica de la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, aún es necesario abordar desafíos como la sostenibilidad de la recuperación de las ventas y la lenta reparación crediticia", dijo Zhang Bo.
De hecho, aunque la reestructuración de deuda de las empresas inmobiliarias se ha acelerado, los riesgos de la industria aún no se han eliminado por completo.
Liu Shui cree que el éxito de la reestructuración de una empresa inmobiliaria no significa que esté fuera de peligro. Una reestructuración de deuda exitosa ayudará a mitigar los riesgos, pero para que las empresas salgan realmente de la crisis, aún necesitan el apoyo de una recuperación del mercado. Solo después de que mejoren sus fundamentos podrán evitar prórrogas o reestructuraciones repetidas.
