Shenzhen ha realizado importantes ajustes en su modelo de viviendas asequibles.
El 28 de mayo por la tarde, la Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen publicó un aviso en su sitio web oficial para solicitar opiniones públicas sobre las "Medidas de Gestión de Shenzhen para las Viviendas Asequibles Basadas en la Asignación (Borrador para Solicitud de Opiniones)".
Las viviendas asequibles basadas en la asignación son un tipo de vivienda dentro del sistema de seguridad habitacional. Se refieren a viviendas construidas de acuerdo con las políticas y planes pertinentes, con restricciones en el tamaño de la unidad, el precio de venta, el uso y los derechos de disposición, y están sujetas a una gestión cerrada. Se asignan a grupos de bajos ingresos asalariados elegibles que enfrentan dificultades habitacionales. Las viviendas asequibles basadas en la asignación se venden como unidades terminadas.
El borrador para solicitud de opiniones consta de 5 capítulos y 37 artículos, que aclaran las condiciones de solicitud, los métodos y procedimientos de asignación, la gestión cerrada, la supervisión y otros aspectos de las viviendas asequibles basadas en la asignación.
¿En qué aspectos ha cambiado la nueva medida de Shenzhen en comparación con las anteriores?
En respuesta, los analistas de Leyejia señalaron que Shenzhen actualmente cuenta con cuatro tipos de viviendas asequibles: viviendas para talentos, viviendas asequibles, viviendas de copropiedad y viviendas asequibles basadas en la asignación. Entre ellas, el suministro de viviendas para talentos, viviendas asequibles y viviendas de copropiedad ha cesado. De acuerdo con las últimas medidas de gestión, Shenzhen solo suministrará viviendas asequibles basadas en la asignación en el futuro.
"Tras la comparación, se puede observar que las diferencias entre las nuevas medidas y las anteriores incluyen las condiciones de solicitud, si se pueden obtener los derechos de propiedad plenos, las restricciones de reventa, etc. De hecho, el año pasado, Shenzhen ya había optimizado las normas pertinentes. Por ejemplo, se aclaró que las viviendas de copropiedad podrían transferirse dentro del sistema cerrado después de cinco años, y también se determinaron las fórmulas para compensar la diferencia de precio para las viviendas asequibles y las viviendas para talentos", dijo el analista mencionado anteriormente.
Específicamente, las condiciones de solicitud para las viviendas asequibles basadas en la asignación incluyen principalmente ser residente de Shenzhen, no tener viviendas propias en Shenzhen, pagar regularmente las primas de seguro social durante un período acumulativo de cinco años (o tres años para aquellos que cumplen con las condiciones de aprobación para la contratación de talentos y el registro familiar estipuladas por el gobierno municipal), entre otros.
En cuanto a los precios, se determinarán de manera integral basándose en los principios de cubrir los costos de la tierra asignada, la construcción y la instalación, beneficios moderados y razonables, e impuestos y tasas pertinentes, teniendo en cuenta de manera adecuada factores como el desarrollo económico y social, la relación entre la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda y la capacidad de pago de los grupos asalariados. El precio de venta de las viviendas asequibles asignadas será calculado y propuesto por instituciones profesionales encargadas por las autoridades competentes y se implementará tras ser informado y aprobado por el Gobierno Municipal de Shenzhen.
Además, las nuevas medidas aclaran que las viviendas asequibles asignadas están sujetas a una gestión cerrada estricta, y se prohíbe convertir las viviendas asequibles asignadas en viviendas comerciales de ninguna manera. Si un propietario necesita abandonar la vivienda asequible asignada después de la compra, puede solicitar a la Autoridad Municipal de Vivienda de Shenzhen una transferencia cerrada en la plataforma de información después de tres años desde la fecha de firma del contrato de venta, transfiriendo la vivienda asequible asignada a receptores elegibles. La Autoridad Municipal de Vivienda de Shenzhen puede regular el comportamiento de transferencia estableciendo límites superiores para los precios de referencia.
Si nadie compra una unidad de vivienda subvencionada por el Gobierno durante más de un año, la autoridad de vivienda puede organizar instituciones especializadas de vivienda subvencionada por el Gobierno u otras instituciones para recomprarla según las circunstancias reales. El precio de recompra = precio de compra original × (1 - coeficiente de depreciación anual × años de uso del edificio), con el coeficiente de depreciación anual establecido en el 1 %.
Los expertos del sector señalan que una de las mayores ventajas de las viviendas subvencionadas por el Gobierno para la venta es su precio, que es muy atractivo para muchos de los nuevos residentes de Shenzhen.
"En 2023, las viviendas para talentos y las viviendas asequibles de Shenzhen fueron muy solicitadas, principalmente debido a sus ventajas de precio. Según las últimas regulaciones, las restricciones de circulación sobre el comercio en circuito cerrado de las viviendas subvencionadas y las normas de depreciación para las transferencias secundarias no solo les quitaron sus atributos financieros, sino que también introdujeron ciertas pérdidas en las transacciones futuras. "Sin embargo, hay cierta incertidumbre sobre si este tipo de viviendas pueden ser absorbidas efectivamente en el mercado. La disminución de la popularidad de las viviendas para talentos en 2024 está relacionada en gran medida con la aclaración de las normas de comercialización después de 10 años, lo que ha debilitado su rentabilidad", dijo Li Yujia, investigadora jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la Provincia de Guangdong.
En cuanto a por qué Shenzhen está optimizando el modelo de vivienda asequible, los analistas señalan que esto está relacionado en parte con la construcción a gran escala de viviendas asequibles en la región.
"Abordar las deficiencias en la seguridad habitacional es una dirección correcta. Sin embargo, debido al rápido aumento de la oferta de viviendas asequibles a corto plazo, la consideración inadecuada de la interacción entre las viviendas asequibles y las viviendas comerciales, y la consideración insuficiente de las fluctuaciones significativas en el mercado de viviendas comerciales de una tendencia alcista a una bajista, junto con el hecho de que esta tarea de construcción es llevada a cabo principalmente por una sola empresa, Anju Group (incluido Anju distrital), ha llevado a una presión en la cadena financiera a nivel empresarial para Anju Group. También enfrenta presiones de las fluctuaciones del mercado en las operaciones corporativas, la seguridad de la cadena financiera y la preservación y apreciación de los activos estatales", dijo Li Yujia.
Además, afirmó que Shenzhen cuenta actualmente con aproximadamente 20.000 unidades de vivienda asequible existentes que han sido asignadas pero no vendidas con éxito, junto con 15.000 unidades que aún no han sido asignadas, sumando un total de casi 35.000 unidades, lo que supera el número de unidades de viviendas comerciales nuevas existentes. Sin embargo, el inventario de viviendas comerciales es asumido por promotores dispersos, mientras que las viviendas asequibles de Shenzhen son asumidas por una sola empresa, lo que ejerce una gran presión sobre esta última. La introducción de las nuevas regulaciones aliviará la presión sobre Anju Group.
En opinión de He Ling, presidente de Marketing de Leyoujia, la introducción de viviendas asequibles con subsidio gubernamental para la venta abordará efectivamente las necesidades habitacionales de los nuevos residentes y los jóvenes, permitiéndoles establecerse en Shenzhen a un costo más bajo y brindando apoyo a la retención de talentos y al desarrollo económico de Shenzhen.
"El borrador para comentarios públicos aclara que las viviendas asequibles con subsidio gubernamental para la venta en Shenzhen consistirán principalmente en pequeñas unidades de un dormitorio y dos dormitorios disponibles para la compra inmediata, con un período de posesión de cierre de bucle de tres años. "Si una persona desea salir, debe esperar a que finalice el período de tres años antes de participar en el comercio de circuito cerrado, y la compra y venta no generarán una apreciación. Estas normas garantizarán que las viviendas subvencionadas por el Gobierno realmente satisfagan las demandas de vivienda básica", dijo He Ling.
Algunos expertos de la industria también creen que la flexibilización de Shenzhen en el umbral de solicitud de viviendas subvencionadas para asignación puede tener un cierto impacto en el mercado de viviendas comerciales.
"Si se flexibiliza la política, puede crear competencia para el mercado de viviendas comerciales con precios totales que van desde 2,5 millones hasta 4 millones de yuanes. Por un lado, con el mismo presupuesto, los compradores de viviendas pueden dar prioridad a las viviendas asequibles en áreas centrales como Nanshan, reduciendo así la demanda de viviendas comerciales en distritos como Longhua, Guangming y Longgang. Por otro lado, las 'vías paralelas' originales de las viviendas asequibles y las viviendas comerciales se cruzarán, y algunas familias con demandas de vivienda básica pueden cambiarse al mercado de viviendas asequibles, comprimiendo aún más el espacio de ventas de las viviendas comerciales en las áreas periféricas. Por supuesto, el impacto específico dependerá de factores como la escala de las diferentes regiones", añadió Li Yujia.
Según el desempeño del mercado de Shenzhen, de acuerdo con los últimos datos de monitoreo de Leyejia, del 1 al 27 de mayo de este año, se vendieron un total de 2.625 unidades residenciales nuevas (incluidas tanto las unidades existentes como las de preventa) en Shenzhen, lo que representa una disminución del 20 % en comparación con el mes anterior. El número de unidades residenciales de segunda mano vendidas fue de 4.145, lo que representa una disminución del 22 % en comparación con el mes anterior, pero un aumento del 21 % en comparación con el año anterior.
