En el contexto de los continuos ajustes en el mercado inmobiliario, se considera que la intensificación de la implementación de las renovaciones de las aldeas urbanas y las renovaciones de las viviendas en ruinas es una medida importante para promover el desarrollo urbano y estabilizar el mercado inmobiliario. Regiones como la provincia de Guangdong han establecido objetivos claros y medidas relacionadas en este sentido.
Según la información publicada el 7 de mayo en el sitio web oficial del Gobierno Provincial de Guangdong, Guangdong implementará un plan de acción especial para impulsar el consumo, que cubre áreas como la promoción del empleo y el crecimiento de los ingresos de los residentes, y el apoyo a la seguridad de los residentes y la mejora del consumo a granel.
Para satisfacer mejor las necesidades de consumo de vivienda, Guangdong propuso hacer un buen uso de la política que permite que los bonos especiales del gobierno local se utilicen como capital, avanzando activa y firmemente en las renovaciones de las aldeas urbanas bajo el nuevo modelo. La provincia también promoverá sólidamente la renovación de los barrios residenciales antiguos, con no menos de 600 barrios antiguos que comenzarán a renovarse en 2025, e iniciará la sustitución de 26.500 ascensores residenciales antiguos.
Los analistas creen que las declaraciones en las medidas de impulso al consumo sobre una mejor satisfacción de las necesidades de consumo de vivienda implican que las políticas relacionadas con el sector inmobiliario se centran más en impulsar la demanda interna y el consumo, basándose en las aspiraciones de las personas por mejores condiciones de vida, liberando así la demanda potencial de consumo de vivienda. La demanda inherente del mercado y el impulso formado en el proceso de satisfacer esta demanda desempeñarán objetivamente un papel en la estabilización del mercado.
"La intensificación de la implementación de las renovaciones de las aldeas urbanas y las renovaciones de las viviendas en ruinas no solo puede liberar las demandas de alquiler y compra de los jóvenes y los nuevos residentes urbanos, sino que también puede satisfacer las necesidades de mejora de la vivienda de los residentes urbanos existentes. Este es el componente más significativo de la demanda estructural en las grandes ciudades de China. A medida que las necesidades de vivienda de la mayoría de los residentes urbanos pasan de la disponibilidad a la calidad, la comodidad de vida de algunos residentes en las aldeas urbanas y las viviendas en ruinas no se ha satisfecho plenamente. Se espera que este grupo se convierta en el núcleo y un sujeto importante del consumo de vivienda futuro", dijo Li Yujia, investigadora jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangdong.
De hecho, no solo Guangdong, sino también Henan, Shanghai, Chongqing y otras regiones han hecho recientemente arreglos para el trabajo de renovación de las aldeas urbanas.
El 17 de marzo, la Comisión de Desarrollo y Reforma de la Provincia de Henan (NDRC) publicó en su sitio web oficial un informe sobre la ejecución del Plan Nacional de Desarrollo Económico y Social de 2024 y el borrador del Plan Nacional de Desarrollo Económico y Social de 2025. En lo que respecta a la construcción de ciudades habitables y resilientes, el informe estableció claramente que Henan mejorará el mecanismo de promoción de la renovación urbana, aumentará la renovación de comunidades residenciales antiguas y aldeas urbanas, implementará de manera ordenada la renovación y refuerzo de edificios urbanos, fortalecerá el suministro de viviendas asequibles en ciudades clave, renovará 416 aldeas urbanas y 1.459 comunidades residenciales antiguas, y añadirá 57.000 unidades de viviendas asequibles.
Según la información publicada el 18 de abril en el sitio web oficial de la Administración Municipal de Vivienda de Shanghai, el distrito de Minhang celebró una reunión el 16 de abril para avanzar en la renovación de aldeas urbanas. Durante la reunión, la autoridad de vivienda del distrito informó sobre el progreso general de la renovación de aldeas urbanas en el distrito y delineó los objetivos y tareas de trabajo para 2025.
El 28 de abril, la Comisión de Desarrollo y Reforma Municipal de Chongqing emitió un aviso solicitando comentarios públicos sobre el "Plan de Implementación para el Plan de Acción Especial de Chongqing para Impulsar el Consumo (Borrador para Comentarios)". En lo que respecta a la promoción del desarrollo saludable del consumo de vivienda, el plan propuso que Chongqing buscaría apoyo financiero a través de múltiples canales para garantizar la construcción de viviendas asequibles y de alquiler, y continuaría avanzando en la renovación de aldeas urbanas y viviendas en mal estado en áreas urbanas y rurales.
Analistas de Guolian Minsheng Securities señalaron que después de que el ministro Ni Hong del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propusiera en octubre de 2024 implementar un millón adicional de renovaciones de aldeas urbanas y viviendas en mal estado a través del reasentamiento monetario de viviendas, muchos lugares han respondido positivamente.
"El reasentamiento monetario para la renovación de aldeas urbanas puede mejorar la capacidad de compra de vivienda de los residentes y promover la liberación de la demanda de mejoras. Con el apoyo de préstamos especiales, bonos especiales y otros fondos, se espera que muchas ciudades avancen activamente en esta iniciativa", declararon los analistas de Guolian Minsheng Securities.
Cabe mencionar que después de cinco años de retroceso en la escala de la monetización de la renovación de barrios marginales, los efectos de mercado impulsados por las renovaciones de aldeas urbanas y barrios antiguos han vuelto a llamar la atención.En consecuencia, los investigadores han comparado la renovación de las aldeas urbanas con la renovación de los barrios marginales, argumentando que la expansión de la renovación de las aldeas urbanas no equivale a la renovación de los barrios marginales 2.0.
Los investigadores han señalado que existen diferencias significativas entre la actual ronda de renovación de las aldeas urbanas y la anterior ronda de renovación de los barrios marginales en términos de escala, fuentes de financiamiento y ciclos de renovación.
Desde la perspectiva de la escala, el equipo de Liu Qinghai del Departamento de Bienes Raíces y Construcción de Founder Securities señaló que, entre 2014 y 2018, las políticas apoyaron firmemente el reasentamiento monetario para la renovación de los barrios marginales, estableciendo objetivos de 18 millones y 15 millones de unidades en períodos de tres años, respectivamente. Durante estos cinco años, entre 2014 y 2018, se renovaron un total de 29,12 millones de unidades de vivienda en todo el país. El objetivo actual de 1 millón de unidades para la renovación de las aldeas urbanas representa una diferencia significativa en escala en comparación con la anterior ronda de renovación de los barrios marginales.
El equipo también señaló que, según los anuncios del Gobierno, durante el período del XIII Plan Quinquenal (2016-2020), se iniciaron más de 23 millones de renovaciones de barrios marginales en todo el país, con una inversión total que alcanzó aproximadamente 7 billones de yuanes. El financiamiento provino principalmente de cuatro fuentes principales: Instrumentos Financieros Basados en Políticas (PSL, por sus siglas en inglés), préstamos bancarios, bonos especiales y gastos fiscales generales, con una proporción de desembolso de aproximadamente 4:3:2:1.
En términos de fuentes de financiamiento, la anterior ronda de renovación de los barrios marginales dependió principalmente de PSL (Préstamos Suplementarios Garantizados) y bonos especiales, mientras que la actual ronda de renovación de las aldeas urbanas se incluye en el ámbito de apoyo de los bonos especiales de los gobiernos locales. En cuanto a los ciclos de renovación, los proyectos de renovación de los barrios marginales generalmente tienen una escala relativamente pequeña e implican a un número relativamente menor de partes interesadas, lo que resulta en ciclos de renovación más cortos. En cambio, los proyectos individuales de renovación de las aldeas urbanas son de mayor escala, implican a más partes interesadas y tienen ciclos de renovación más largos.
Los analistas de Founder Securities creen que, si bien la expansión de los proyectos de renovación de las aldeas urbanas en las ciudades difiere de la anterior ronda de renovación de los barrios marginales en términos de fuentes de financiamiento y escala, subraya la determinación y la dirección de las autoridades superiores para estabilizar el mercado inmobiliario.
"Tanto la actual ronda de renovaciones de aldeas urbanas como la anterior ronda de renovaciones de barrios marginales tienen como objetivo reducir el inventario, con la compensación monetaria como el principal medio de reasentamiento, y ambas han cubierto ciudades de tercer y cuarto nivel. Por lo tanto, se espera que la expansión de la actual ronda de renovaciones de aldeas urbanas impulse una afluencia significativa de capital y recursos hacia las ciudades de segundo y tercer nivel, promoviendo la recuperación de los mercados inmobiliarios en estas ciudades y, por lo tanto, extendiendo gradualmente la tendencia de 'detener la caída y restaurar la estabilidad' de las ciudades de primer nivel a las ciudades de segundo y tercer nivel", dijo el analista mencionado anteriormente.
