Để thúc đẩy sức sống thị trường, Quảng Châu đã thực hiện một bước quan trọng trong việc tối ưu hóa chính sách bất động sản của mình.
Vào ngày 13 tháng 6, Quảng Châu đã công bố "Kế hoạch thực hiện các hành động đặc biệt để thúc đẩy tiêu dùng (Dự thảo để lấy ý kiến công chúng)", nhằm lấy ý kiến phản hồi từ công chúng. Kế hoạch này rõ ràng đề xuất "giảm hạn chế tiêu dùng một cách có hệ thống, tối ưu hóa chính sách bất động sản, dỡ bỏ toàn diện các hạn chế mua, hạn chế bán và trần giá, cũng như giảm tỷ lệ trả trước và lãi suất cho vay".
Dự thảo để lấy ý kiến công chúng này coi tiêu dùng bất động sản là một "mắt xích quan trọng" trong việc thúc đẩy sức sống tổng thể của thị trường tiêu dùng. Các nhà phân tích trong ngành thường tin rằng việc thực hiện loạt chính sách này sẽ kích thích hiệu quả thị trường bất động sản Quảng Châu và đẩy nhanh quá trình ổn định giá nhà ở.
Quan trọng hơn, ông Zhang Bo, Chủ tịch Viện nghiên cứu 58 Anjuke, tuyên bố rằng Quảng Châu, với tư cách là thành phố hạng nhất, đã gửi một tín hiệu toàn diện và rõ ràng về nới lỏng chính sách, cho thấy khả năng nới lỏng chính sách hơn nữa ở các thành phố hạng nhất là cao hơn.
Tín hiệu rõ ràng về nới lỏng toàn diện
"Động thái này đánh dấu Quảng Châu có thể là thành phố hạng nhất đầu tiên trong cả nước dỡ bỏ toàn diện 'bốn hạn chế' - hạn chế mua, hạn chế bán, trần giá và hạn chế vay", ông Zhang Bo nói với các phóng viên.
Trên thực tế, Quảng Châu đã đặt nền tảng cho việc nới lỏng chính sách bất động sản.
Ông Chen Xueqiang, Giám đốc nghiên cứu Chi nhánh Nam Trung Quốc của Viện chỉ số Trung Quốc, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với các phóng viên rằng việc dỡ bỏ toàn diện các hạn chế bán và mua được đề cập trong "Dự thảo để lấy ý kiến công chúng" này đã được thực hiện đầy đủ tại Quảng Châu vào tháng 5 và tháng 9 năm 2024. Mặc dù trước đó không có văn bản chính thức nào được ban hành về việc dỡ bỏ trần giá, nhưng chính sách này đã được thực hiện, có nghĩa là các nhà phát triển vẫn cần đăng ký giá, nhưng chính phủ không còn cung cấp giá hướng dẫn.
Về chính sách tín dụng, ông Chen Xueqiang nói thêm rằng tỷ lệ trả trước hiện tại cho các khoản vay thương mại lần đầu và lần hai tại Quảng Châu đều là 15%, với lãi suất cho vay thương mại lần đầu là 3% và lãi suất quỹ hỗ trợ nhà ở là 2,6%, đã ở mức tương đối thấp. Trong tương lai, vẫn còn chỗ để giảm tiếp tỷ lệ thanh toán ban đầu cho các khoản vay từ quỹ hỗ trợ nhà ở.
Từ góc độ tình hình thị trường bất động sản của Quảng Châu, việc điều chỉnh chính sách cũng rất cần thiết.
Theo ông Trương Ba, dựa trên dữ liệu giá nhà do Cục Thống kê Quốc gia công bố, Quảng Châu là một thành phố hạng nhất đang phải đối mặt với áp lực giảm giá nhà ở tương đối lớn, cả thị trường nhà ở mới và nhà ở cũ đều duy trì xu hướng giảm trong năm nay. Mặc dù dữ liệu trực tuyến của Anjuke cho thấy giá niêm yết nhà ở cũ tổng thể đã ổn định vào tháng 6, nhưng sự giảm giá rõ rệt hơn ở các khu vực ngoại vi như Bạch Vân, Phàn Du, Nam Sa và Tăng Thành.
"Do đó, bằng cách dỡ bỏ toàn diện các hạn chế mua, hạn chế bán và trần giá, cũng như giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và lãi suất cho các khoản vay, mục đích là loại bỏ can thiệp hành chính, cho phép thị trường trở lại với động lực do cung và cầu định hướng, thúc đẩy giao dịch bất động sản và đẩy nhanh sự ổn định của giá nhà ở", ông Trương Ba nói.
Ông Trần Tuyết Cường cũng tin rằng dự thảo để lấy ý kiến công chúng đã mở rộng rõ ràng phạm vi hủy bỏ để bao gồm các hạn chế bán lại và trần giá, và nhấn mạnh giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu và lãi suất. Đây là sự xác nhận toàn diện đối với các chính sách đã được thực hiện, gửi một tín hiệu mạnh mẽ về nới lỏng đến thị trường.
Một số nhà phân tích đã chỉ ra rằng trong số các thành phố hạng nhất, Quảng Châu thường xuyên đi đầu trong việc đưa ra các biện pháp nới lỏng trong quá khứ, và các chính sách mới của Quảng Châu lần này có thể tiếp tục kích hoạt phản ứng dây chuyền, với các thành phố hạng nhất khác có khả năng làm theo trong việc nới lỏng các hạn chế chính sách của họ.
Nỗ lực đa chiều để kích hoạt nhu cầu
Ngoài việc nới lỏng các biện pháp hạn chế cốt lõi, kế hoạch hiện tại của Quảng Châu cũng triển khai các biện pháp từ nhiều góc độ, nhằm kích hoạt nhu cầu tiềm ẩn và đáp ứng toàn diện nhu cầu tiêu dùng nhà ở.
Kế hoạch đề xuất rõ ràng việc thúc đẩy ổn định việc cải tạo các làng thành phố và cộng đồng dân cư cũ, với kế hoạch bắt đầu cải tạo hơn 150 cộng đồng dân cư cũ và nâng cấp hơn 9.000 thang máy dân cư cũ vào năm 2025, đạt được đầu tư tài sản cố định 100 tỷ nhân dân tệ vào việc cải tạo làng thành phố.
"Những mục tiêu định lượng như vậy cho thấy sự nhấn mạnh của Quảng Châu đối với việc đổi mới đô thị và quyết tâm đầu tư bền vững của thành phố", ông Trương Ba phân tích. Là một biện pháp hỗ trợ cốt lõi để tối ưu hóa các chính sách bất động sản của Quảng Châu, việc cải tạo các khu dân cư cũ đã được triển khai sâu rộng trong những năm gần đây, dẫn đầu cả nước. Thông qua đổi mới thể chế, sự tham gia đa dạng và thực hiện chính xác, việc cải tạo này đã đạt được sự tương tác tích cực giữa việc nâng cao đời sống người dân và phát triển đô thị.
Trong khi đó, ông Diêm Nhạc Cận nhấn mạnh rằng việc cải tạo làng thành phố sẽ thúc đẩy hiệu quả việc giải phóng nhu cầu mua nhà hoặc nhà ở tiềm ẩn.
Kế hoạch cũng đề xuất "thúc đẩy việc sử dụng các khoản vay đặc biệt để mua nhà ở thương mại hiện có làm nhà ở tái định cư".
Trên thực tế, Quảng Châu đã đi đầu cả nước về mua lại và dự trữ trái phiếu đặc biệt. Ông Diêm Nhạc Cận tin rằng việc đề cập đến điều này trong kế hoạch hiện tại cho thấy các khoản vay đặc biệt sẽ tiếp tục đóng một vai trò quan trọng trong việc mua lại nhà ở thương mại hiện có sau này cho mục đích tái định cư.
Hơn nữa, kế hoạch yêu cầu tiếp tục tối ưu hóa các chính sách sử dụng quỹ hỗ trợ nhà ở, hỗ trợ người gửi tiền trong việc vay tiền mua nhà cá nhân từ quỹ hỗ trợ nhà ở trong khi rút tiền từ quỹ để thanh toán tiền đặt cọc mua nhà, và tiếp tục tối ưu hóa các biện pháp chính sách đối với việc rút tiền thuê nhà.
Những người trong ngành tin rằng thông qua việc rút bỏ toàn diện các chính sách hạn chế, tiếp tục tối ưu hóa các chính sách tín dụng, cũng như một gói chính sách kích thích bao gồm các biện pháp hỗ trợ như cải tạo làng thành phố, sử dụng nhà ở hiện có và hỗ trợ quỹ hỗ trợ nhà ở, Quảng Châu đang nỗ lực mở khóa chuỗi tiêu dùng nhà ở và tạo niềm tin cho thị trường. Nếu các chính sách được thực hiện thuận lợi, Quảng Châu sẽ không chỉ trở thành thành phố hạng nhất đầu tiên nói lời tạm biệt với thời đại "bốn hạn chế" (hạn chế mua, bán, giá và vay), mà còn cung cấp một mẫu tham khảo cho các thành phố lớn khác.
