Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua những điều chỉnh sâu sắc, các chính sách nhà ở địa phương đã có những bước đột phá đáng kể.
Gần đây, thành phố Tân Dương, tỉnh Hà Nam đã đưa ra các biện pháp để triển khai đầy đủ việc bán nhà ở đã hoàn thành cho các dự án phát triển đất mới chuyển nhượng. Các nhà phân tích đã lưu ý rằng Tân Dương đã trở thành thành phố đầu tiên trong cả nước triển khai mô hình này trong năm nay.
"Biện pháp này ở Tân Dương không chỉ thúc đẩy niềm tin của người mua nhà mà còn cố gắng đưa ngành công nghiệp này hướng tới một mô hình mới bằng cách định hình lại các quy tắc bán hàng", một nhà phân tích bất động sản chỉ ra.
"Việc bán nhà ở đã hoàn thành có thể giảm đáng kể rủi ro giao hàng tiềm ẩn mà người mua nhà phải chịu, bảo vệ quyền và lợi ích của người dân và tối ưu hóa hệ sinh thái ngành. Về lâu dài, nó có lợi cho việc thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường nhà ở và đẩy nhanh việc xây dựng một mô hình mới cho phát triển bất động sản", Xu Changjie, một nhà phân tích tại Công ty Chứng khoán Huachuang cho biết.
Tại sao Tân Dương lại "bắn phát súng đầu tiên" cho việc bán nhà ở đã hoàn thành trong năm nay?
Theo thông báo công khai trên trang web chính thức của Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Tân Dương, để tiếp tục thúc đẩy sự ổn định của thị trường bất động sản, quản lý hiệu quả các rủi ro theo định hướng thị trường trong lĩnh vực bất động sản, giải cứu hàng tồn kho và kiểm soát nguồn cung tăng thêm, Cục Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Tân Dương đã soạn thảo "Một số biện pháp về tăng cường quản lý bán nhà ở thương mại trước khi hoàn thành (Thử nghiệm)", hiện đang được lấy ý kiến công chúng. Thời gian lấy ý kiến công chúng đối với các biện pháp này là từ ngày 6 tháng 5 năm 2025 đến ngày 15 tháng 5 năm 2025.
Tài liệu nói trên nêu ra sáu biện pháp. Biện pháp đầu tiên, "Kiểm soát chặt chẽ điều kiện cấp phép bán trước khi hoàn thành", nêu rõ rằng "đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại trên đất mới chuyển nhượng sau khi ban hành tài liệu này, việc bán nhà ở đã hoàn thành sẽ được thực hiện thống nhất".
Trong khi đó, tài liệu này cũng làm rõ rằng thời điểm chuyển nhượng đất mới sẽ dựa trên ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đất. "Biện pháp này sẽ được thực hiện kể từ ngày ban hành và sẽ áp dụng cho khu vực đô thị trung tâm. Các quận, huyện khác có thể tham khảo và thực hiện theo."
"Tuyên bố rõ ràng của Tân Dương về việc thực hiện bán nhà ở đã hoàn thành đối với các lô đất mới chuyển nhượng ở khu vực trung tâm thành phố là thành phố đầu tiên trên toàn quốc thực hiện rõ ràng và toàn diện mô hình này trong thời gian gần đây", Chen Wenjing, Giám đốc Phòng Nghiên cứu Chính sách của Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc cho biết.
Về lý do tại sao Tân Dương lại chọn thực hiện đầy đủ việc bán nhà ở đã hoàn thành đối với các lô đất mới chuyển nhượng ở khu vực trung tâm thành phố, Yan Yuejin, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu E-House Trung Quốc, cho rằng Hà Nam đã phải đối mặt với những thách thức về việc bàn giao nhà ở bán trước vào năm 2022, với nhiều trường hợp nổi lên ở các thành phố như Tân Dương. Do đó, động thái "thực hiện thống nhất việc bán nhà ở đã hoàn thành đối với đất mới chuyển nhượng" của Tân Dương về cơ bản là dựa trên tình hình mới để giảm thiểu rủi ro liên quan đến mô hình bán trước.
"Theo mô hình bán trước, các vấn đề như mở rộng đòn bẩy cao của các nhà phát triển và chiếm dụng vốn có thể dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ, gây tổn hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người mua nhà. Các biện pháp của Tân Dương, với các mục tiêu cốt lõi là 'giảm thiểu rủi ro, giải cứu hàng tồn kho và kiểm soát nguồn cung tăng thêm', nhằm cắt đứt chuỗi truyền rủi ro của nhà ở bán trước tại nguồn bằng cách kiểm soát chặt chẽ điều kiện bán trước đối với đất mới chuyển nhượng. Đây được coi là một bước quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro hệ thống của ngành", nhà phân tích ngành nói trên cho biết.
Nhà phân tích chỉ ra rằng thị trường Tân Dương vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, với áp lực giảm hàng tồn kho đáng kể. Hiện tại, nhiều dự án nhà ở mới đã ở trong tình trạng bán nhà ở đã hoàn thành, và tác động tổng thể của chính sách mới đối với hoạt động thị trường ngắn hạn ở Tân Dương là tương đối nhỏ.
Yan Jinjin tin rằng mô hình bán nhà ở đã hoàn thành được đề cập ở Tân Dương lần này sẽ có tác động trực tiếp hơn đến các nhà phát triển. Các công ty bất động sản cần đánh giá khách quan và nắm bắt tốt hơn tính hiệu quả về chi phí và tính toán tài chính khi mua đất.
Cần lưu ý rằng việc thúc đẩy bán nhà ở đã hoàn thành ở Tân Dương lần này chỉ nhằm vào đất mới chuyển nhượng, trong khi đất chuyển nhượng trước khi ban hành văn bản trước đó vẫn sẽ được thực hiện theo quy tắc ban đầu.
Liệu mô hình bán nhà hoàn thiện có thể được triển khai đầy đủ?
Gần đây, mô hình bán nhà hoàn thiện đã nhận được sự quan tâm đáng kể từ thị trường. Nhiều người trong ngành đã chia sẻ với phóng viên rằng một số thành phố năng động cũng đang nghiên cứu các phương pháp thí điểm bán nhà hoàn thiện trên các khu đất mới chuyển nhượng.
Trước đó, nhiều khu vực trên cả nước đã tích cực khám phá và thúc đẩy mô hình bán nhà hoàn thiện.
Chen Wenjing cho biết, tại Hải Nam, các tòa nhà nhà ở thương mại được xây dựng trên đất chuyển nhượng sau tháng 3 năm 2020 đều đã triển khai mô hình bán nhà hoàn thiện, điều này đã được thực hiện hơn 5 năm, khiến Hải Nam trở thành tỉnh đầu tiên triển khai mô hình bán nhà hoàn thiện.
Theo giám sát chưa đầy đủ của Viện Chỉ số Trung Quốc, từ cuối năm 2022 đến nay, hơn 30 tỉnh (thành phố) trên cả nước đã ban hành các chính sách liên quan đến bán nhà hoàn thiện. Ví dụ, Hợp Phì, Trịnh Châu và Trường Sa đã chỉ định rõ ràng một số dự án để thí điểm bán nhà hoàn thiện; Kinh Môn là thành phố duy nhất ở tỉnh Hồ Bắc thí điểm bán nhà hoàn thiện. Vào tháng 4 năm nay, một trong những dự án thí điểm đầu tiên của thành phố đã được đưa ra thị trường, với tất cả các cửa hàng đã bán hết và hơn 80% căn hộ đã được ký hợp đồng, trong khi một dự án khác đang gần hoàn thành với tỷ lệ đặt cọc gần 90%.
Ngoài ra, nhiều khu vực đã đưa ra các chính sách hỗ trợ cho bán nhà hoàn thiện. Ví dụ, một số quận, huyện ở Cam Châu đã kéo dài thời hạn thanh toán phí chuyển nhượng đất cho các dự án bán nhà hoàn thiện, một số quận, huyện ở Cửu Giang đã cung cấp trợ cấp thuế sở hữu cho người mua các dự án bán nhà hoàn thiện, và nhiều khu vực ở Sơn Đông đã tăng hạn mức vay quỹ dự phòng để mua nhà hoàn thiện.
"Dưới góc độ dài hạn, mô hình bán nhà hoàn thiện đang không ngừng tiến triển và xu hướng này không thể bỏ qua", Chi Tianhui, một nhà phân tích tại Guojin Securities, tin rằng thị trường bất động sản đã tiếp tục suy giảm trong những năm gần đây, và sau mùa xuân nhỏ năm nay, dữ liệu bất động sản lại suy yếu. Việc giá nhà ở liên tục chạm đáy và tâm lý chờ đợi đối với các dự án bán trước (lo ngại về chất lượng kém, bảo vệ quyền lợi và các dự án chưa hoàn thành) đã hạn chế việc giải phóng nhu cầu, chuyển một lượng lớn nhu cầu sang thị trường nhà ở cũ.
Ông còn cho biết, trong khuôn khổ mô hình phát triển mới của bất động sản, nhà ở thương mại cần được thị trường hóa đầy đủ, chủ trương "nhìn thấy gì được nấy", xác định thành công dựa trên chất lượng, từ đó thúc đẩy chuyển đổi và nâng cấp ngành công nghiệp, xây dựng lại niềm tin của người mua nhà.
"Từ góc độ người dân, việc bán nhà đã hoàn thành giúp tránh tình trạng dự án bị đình trệ, giảm tranh chấp phát sinh từ quảng cáo sai sự thật hoặc bất cân xứng thông tin, cũng như giảm chi phí bảo vệ quyền lợi. Đồng thời, người dân không cần phải trả trước một khoản tiền lớn cho nhà đã hoàn thành trong khi chờ nhận nhà, giúp giảm áp lực tài chính hiệu quả", Xu Changjie cho biết.
Từ góc độ phát triển ngành, ông tin rằng việc bán nhà đã hoàn thành sẽ tạo điều kiện cho ngành công nghiệp chuyển tiếp sâu hơn sang mô hình "dẫn dắt bằng sản phẩm", buộc các doanh nghiệp bất động sản phải ưu tiên xây dựng "nhà ở chất lượng cao". Điều này cũng giảm sự phụ thuộc vào quỹ bán trước, hạn chế mở rộng quá mức do đòn bẩy tài chính cao và giảm thiểu rủi ro tài chính hệ thống.
Tuy nhiên, một số nhà phân tích đã chỉ ra rằng việc bán nhà đã hoàn thành cũng có thể mang lại những tác động khác, đòi hỏi phải thực hiện các chính sách hỗ trợ tại các khu vực thí điểm để bù đắp những tác động này. Dự kiến sẽ không có sự triển khai toàn diện trong ngắn hạn.
Theo quan điểm của Chen Wenjing, trong mô hình bán nhà đã hoàn thành, vẫn còn một số vấn đề cần được giải quyết. Thứ nhất, do thời điểm bán nhà đã hoàn thành muộn hơn so với nhà bán trước, chu kỳ thu tiền bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ dài hơn, gây ra thách thức tài chính cho họ. Thứ hai, việc bán nhà đã hoàn thành sẽ, ở một mức độ nhất định, ảnh hưởng đến quy mô cung cấp nhà mới. Đối với các khu vực có lượng tồn kho nhà ở tương đối nhỏ, chính quyền địa phương cần kiểm soát chính xác tốc độ và cường độ thực hiện. Thứ ba, việc bán nhà đã hoàn thành cũng sẽ làm tăng yêu cầu về vốn đối với các tổ chức tài chính.
"Từ góc độ thị trường, nên ưu tiên thực hiện thí điểm bán nhà đã hoàn thành tại các thành phố hoặc khu vực có lượng tồn kho nhà ở lớn, đồng thời đẩy nhanh việc cải thiện hệ thống tài chính bất động sản phù hợp với mô hình bán nhà đã hoàn thành, để từng bước thực hiện chuyển đổi từ bán trước sang bán nhà đã hoàn thành", Chen Wenjing nói.
