Ngân hàng Trung ương hôm nay đã công bố ba biện pháp chính: giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc (RRR), giảm lãi suất và giảm lãi suất quỹ hỗ trợ nhà ở, mang lại sự hỗ trợ đáng kể về chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản.
Vào ngày 7 tháng 5, ông Phan Công Thịnh, Thống đốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), cho biết tại một cuộc họp báo của Văn phòng Thông tin Quốc vụ viện rằng tỷ lệ dự trữ bắt buộc (RRR) sẽ được giảm 0,5 điểm phần trăm, dự kiến sẽ cung cấp khoảng 1.000 tỷ nhân dân tệ thanh khoản dài hạn cho thị trường. Lãi suất chính sách sẽ được giảm 0,1 điểm phần trăm, có nghĩa là lãi suất hoạt động mua lại ngược 7 ngày trên thị trường mở sẽ được giảm từ mức 1,5% hiện tại xuống còn 1,4%, dự kiến sẽ kéo Lãi suất cơ bản cho vay (LPR) giảm khoảng 0,1 điểm phần trăm cùng lúc.
Đồng thời, ông Phan Công Thịnh cũng thông báo giảm 0,25 điểm phần trăm lãi suất cho vay quỹ hỗ trợ nhà ở cá nhân. Lãi suất cho người mua nhà lần đầu có khoản vay trên 5 năm sẽ giảm từ 2,85% xuống còn 2,6%, với lãi suất cho các kỳ hạn vay khác được điều chỉnh tương ứng.
"Mức độ giảm lãi suất và giảm RRR này là đáng kể, mang lại lợi ích trực tiếp cho người mua nhà. Cả khoản vay mua nhà mới và khoản vay mua nhà đã có sẽ được hưởng chi phí thế chấp thấp hơn", Yang Fan, một nhà phân tích bất động sản tại Công ty Chứng khoán Zheshang, nói với các phóng viên.
Ông cũng cho biết thêm rằng đối với các nhà phát triển, các doanh nghiệp nhà nước và trung ương chất lượng cao, do có uy tín tín dụng tốt, có thể được hưởng lãi suất tài chính thấp hơn, trong khi các công ty bất động sản khác sẽ cần phải đánh giá khả năng tín dụng của chính mình. Nhìn chung, việc nới lỏng điều kiện thanh khoản sẽ cung cấp sự hỗ trợ mạnh mẽ cho việc ổn định và khôi phục các yếu tố cơ bản của ngành bất động sản. Do đó, có thể kỳ vọng rằng với sự hỗ trợ chính sách tiếp tục trong năm nay, các yếu tố cơ bản của ngành bất động sản sẽ dần được cải thiện từng điểm đến toàn diện.
Lian Ping, Chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Kinh tế trưởng của Viện Nghiên cứu Công nghiệp Trưởng Guangkai, tin rằng các biện pháp chính sách hiện tại là tương đối vừa phải. Một khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ rõ ràng bắt đầu lại quá trình giảm lãi suất, sẽ có nhiều dư địa hơn cho việc điều chỉnh chính sách và các lãi suất liên quan có thể được giảm thêm.
Lãi suất Quỹ Hỗ trợ Nhà ở giảm xuống mức thấp kỷ lục
Sau khi lãi suất Quỹ Hỗ trợ Nhà ở giảm 25 điểm cơ bản, lãi suất cho người mua nhà lần đầu có khoản vay trên 5 năm đã giảm xuống còn 2,6%, đạt mức thấp kỷ lục.
Giả sử khoản vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở là 1 triệu nhân dân tệ, thời hạn vay 30 năm và trả góp gốc và lãi hàng tháng, sau khi giảm lãi suất, khoản thanh toán trả góp hàng tháng sẽ giảm khoảng 132 nhân dân tệ, dẫn đến tổng số tiền giảm là 47.600 nhân dân tệ trong 30 năm.
"Trong bối cảnh lãi suất vay thương mại liên tục giảm, việc điều chỉnh có mục tiêu lãi suất Quỹ Hỗ trợ Nhà ở làm nổi bật thiết kế chính sách theo cấp độ. Việc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc giảm lãi suất cho vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở cá nhân lần này là một điều chỉnh có mục tiêu khác sau năm 2024, gửi tín hiệu chính sách rõ ràng để ổn định thị trường bất động sản", ông Zhang Bo, Chủ tịch Viện Nghiên cứu 58 Anjuke, nói với các phóng viên.
Một số nhà phân tích cho rằng việc giảm lãi suất này đã mở rộng hơn nữa chênh lệch lãi suất giữa các khoản vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở và các khoản vay thương mại, đến một mức độ nhất định tăng cường tính bao trùm của hệ thống Quỹ Hỗ trợ Nhà ở và mang lại nhiều lợi ích hơn cho người mua nhà lần đầu.
"Trước đây, lãi suất cho vay mua nhà thương mại là 3%, trong khi lãi suất cho vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở là 2,85%, với chênh lệch rất nhỏ giữa hai loại này. Cộng với giới hạn về số tiền vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở, điều này đã ảnh hưởng đến sự nhiệt tình của người mua nhà khi sử dụng các khoản vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở. Lần này, lãi suất cho vay mua nhà thương mại không được giảm trực tiếp, trong khi lãi suất cho vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở được giảm 25 điểm cơ bản, do đó mở rộng chênh lệch giữa hai loại này. Hiện tại, chênh lệch là 40 điểm cơ bản. Kết hợp với việc tăng số tiền vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở ở nhiều khu vực, điều này sẽ giúp cải thiện hiệu quả sử dụng các khoản vay Quỹ Hỗ trợ Nhà ở và tận dụng tốt hơn tác dụng giảm chi phí của chúng", Li Yujia, Trưởng nhóm Nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, cho biết.
Ngoài ra, một số người mua nhà cũng đã đặt ra những câu hỏi chi tiết, chẳng hạn như liệu lãi suất cho các khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở hiện có, mà trước đây đã được vay, có cũng sẽ giảm theo không.
Đáp lại, Yan Yuejin, Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu và Phát triển E-House Trung Quốc, cho rằng dựa trên thực tiễn trong quá khứ của các hoạt động chính sách tài chính, chính sách này chủ yếu đề cập đến lãi suất cho các khoản vay mới từ quỹ dự phòng nhà ở. "Đối với những người mua nhà đã vay từ quỹ dự phòng nhà ở, dự kiến lãi suất sẽ được điều chỉnh tương ứng trong tương lai, phù hợp với các chính sách hiện hành."
Việc cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và cắt giảm lãi suất sẽ có tác động như thế nào đến các doanh nghiệp bất động sản?
Cuộc họp báo cũng đã làm rõ rằng tỷ lệ dự trữ bắt buộc sẽ được cắt giảm 0,5 điểm phần trăm và lãi suất chính sách sẽ được hạ xuống 0,1 điểm phần trăm. Dự kiến sẽ có khoảng 1 nghìn tỷ nhân dân tệ thanh khoản dài hạn được cung cấp cho thị trường.
"Việc cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc sẽ làm tăng quỹ cho vay của các ngân hàng, điều này sẽ có tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh tín dụng của các ngân hàng thương mại", Yan Yuejin nói. Ông lưu ý rằng kinh doanh cho vay liên quan đến bất động sản vẫn là một lĩnh vực trọng tâm của các ngân hàng thương mại trong việc cho vay năm nay, và động thái này sẽ tăng cường vai trò của các ngân hàng trong các khoản vay thế chấp cá nhân, các khoản vay phát triển, các cơ chế điều phối tài chính, cải tạo làng thành phố và bán nhà hiện có.
Đồng thời, ông tin rằng vẫn còn chỗ cho việc nới lỏng hơn nữa các chính sách cho vay thế chấp cá nhân. "Năm nay được coi là năm nới lỏng nhất trong lịch sử đối với các chính sách thế chấp, với ngưỡng trả trước thấp, lãi suất thế chấp thấp và hạn mức thế chấp đầy đủ. Kết hợp với các biện pháp như việc cắt giảm lãi suất hiện tại cho quỹ dự phòng nhà ở, có đủ động lực cho 'hỗ trợ tài chính cho tiêu dùng mua nhà', tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy tiêu dùng nhà ở."
Đáng chú ý là lãi suất cho các giao dịch repo ngược 7 ngày trên thị trường mở đã được hạ từ mức 1,5% hiện tại xuống còn 1,4%, dự kiến sẽ thúc đẩy Lãi suất cơ bản cho vay (LPR) giảm đồng bộ khoảng 0,1 điểm phần trăm.
Bà Trần Văn Kính, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Chính sách của Viện Chỉ số Trung Quốc, cho biết LPR đối với các khoản vay có thời hạn trên 5 năm dự kiến sẽ được hạ 10 điểm cơ bản đồng bộ trong tháng này, có thể từ 3,6% xuống còn 3,5%, điều này sẽ tiếp tục giảm chi phí mua nhà cho người mua nhà.
Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, lãi suất trung bình có trọng số đối với các khoản vay mua nhà cá nhân thương mại mới phát hành trên toàn quốc là 3,11% trong quý I năm 2025. Ông Diêm Duyệt Cận cho biết nếu chính sách hiện tại được thực hiện, lãi suất thế chấp tiếp theo dự kiến sẽ giảm xuống còn 3,01%.
"Việc thực hiện kịp thời các biện pháp cắt giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và giảm lãi suất sẽ thúc đẩy đáng kể niềm tin thị trường. Lãi suất đối với các khoản vay mua nhà thương mại và các khoản vay từ quỹ hỗ trợ nhà ở cho người dân sẽ đều được hạ xuống, giúp giảm bớt áp lực mua nhà cho người dân và tạo tác động tích cực đáng kể đến việc thúc đẩy giải phóng nhu cầu nhà ở. Đồng thời, chi phí tài chính cho doanh nghiệp cũng sẽ tiếp tục giảm, điều này sẽ có tác động tích cực đến việc cải thiện thanh khoản của doanh nghiệp", bà Trần Văn Kính nhận định.
Dự kiến sẽ có nhiều chính sách thị trường bất động sản hơn được đưa ra
Tại cuộc họp báo, ông Lý Vân Trạch, Cục trưởng Cục Quản lý Tài chính Quốc gia, chỉ ra rằng tám chính sách tăng cường sẽ được đưa ra trong thời gian tới, rõ ràng đề xuất đối với lĩnh vực bất động sản "tăng tốc đưa ra một loạt các hệ thống tài chính tương thích với mô hình phát triển bất động sản mới để giúp duy trì và củng cố xu hướng ổn định của thị trường bất động sản".
Các biện pháp cụ thể bao gồm "quy định quản lý vay đối với phát triển bất động sản, nhà ở cá nhân và cải tạo đô thị, hướng dẫn các tổ chức tài chính tiếp tục duy trì tài chính bất động sản ổn định, đáp ứng hiệu quả nhu cầu nhà ở căn bản và nâng cấp, và tăng cường cung cấp vốn cho nhà ở cao cấp".
"Việc đưa ra một loạt các hệ thống tài chính tương thích với mô hình phát triển bất động sản mới sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc giải quyết các vấn đề nợ và tiêu thụ tài sản hiện có, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho một vòng phát triển thị trường mới", ông Diêm Duyệt Cận cho biết. Các công trình như cải tạo khu dân cư đô thị và mua lại và dự trữ đất hiện có có thể nhận được sự hỗ trợ tài chính mạnh mẽ hơn, điều này sẽ giúp hồi sinh thị trường hiện có.
Theo quan điểm của bà Trần Văn Tịnh, trong thời gian tới sẽ có nhiều chính sách hỗ trợ hơn được triển khai, và hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp và cá nhân sẽ tiếp tục tăng lên. Hiện nay, các khoản vay "danh sách trắng" được các ngân hàng thương mại phê duyệt đã tăng lên 6,7 nghìn tỷ NDT, hỗ trợ xây dựng và bàn giao hơn 16 triệu căn hộ dân cư. Dự kiến, chính sách "danh sách trắng" cho tài trợ dự án sẽ tiếp tục được cải thiện trong thời gian tới, thúc đẩy phân bổ vốn đáng kể, cải thiện thanh khoản của doanh nghiệp và đóng vai trò lớn hơn trong việc duy trì và củng cố xu hướng ổn định của thị trường bất động sản.
Đồng thời, cuộc họp cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải "tăng cường cung cấp vốn cho nhà ở cao cấp".
Về vấn đề này, một số nhà phân tích cho rằng cuộc họp của Văn phòng Chính trị ngày 25/4 đã nêu rõ sự cần thiết phải "tăng cường cung cấp nhà ở cao cấp". Sự nhấn mạnh vào việc tăng cường hỗ trợ tài chính trong lĩnh vực này cho thấy các cơ quan quản lý sẽ, một mặt, tăng cường hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp để thúc đẩy cung cấp nhà ở cao cấp; mặt khác, các ưu đãi tài chính phù hợp với nhu cầu nhà ở cao cấp cũng sẽ dần được thực hiện, với cả hai bên cung và cầu cùng nhau thúc đẩy việc giải phóng nhu cầu nhà ở cải thiện.
"Cuộc họp này đã công bố nhiều thông tin tích cực quan trọng. Phạm vi và cường độ của các biện pháp chính sách đã vượt quá mong đợi và dự kiến sẽ đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy niềm tin vào thị trường bất động sản và ổn định kỳ vọng của thị trường. Trong ngắn hạn, ngoài việc giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và giảm lãi suất, nhiều chính sách hỗ trợ tài chính được đề cập trong cuộc họp này cũng sẽ dần được triển khai, thúc đẩy giải phóng nhu cầu nhà ở, giảm bớt áp lực tài chính đối với doanh nghiệp và liên tục củng cố xu hướng ổn định của thị trường bất động sản", bà Trần Văn Tịnh cho biết.
