ท่ามกลางการปรับตัวครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นโยบายที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นก็มีความก้าวหน้าที่สำคัญ
เมื่อเร็วๆ นี้ เมืองซินหยาง ในมณฑลเหอหนาน ได้ออกมาตรการเพื่อดำเนินการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วอย่างเต็มรูปแบบ สำหรับโครงการพัฒนาที่ดินที่โอนใหม่ นักวิเคราะห์ได้ตั้งข้อสังเกตว่า ซินหยางได้กลายเป็นเมืองแรกในประเทศที่ดำเนินการตามรูปแบบนี้ในปีนี้
"มาตรการนี้ในซินหยาง ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังพยายามผลักดันอุตสาหกรรมไปสู่รูปแบบใหม่ด้วยการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์การขาย" นักวิเคราะห์ด้านอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งระบุ
"การขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว สามารถลดความเสี่ยงในการส่งมอบที่อาจเกิดขึ้นซึ่งผู้ซื้อบ้านต้องแบกรับได้อย่างมาก ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย และปรับปรุงระบบนิเวศของอุตสาหกรรม ในระยะยาว จะเป็นประโยชน์ต่อการส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและมีสุขภาพดี และเร่งการสร้างรูปแบบใหม่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์" ซือ ชางเจี้ย นักวิเคราะห์จากบริษัท หัวชวง ซิเคียวริตี้ส์ กล่าว
ทำไมซินหยางถึงเป็นเมืองแรกที่ยิง "ปืนแรก" สำหรับการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในปีนี้?
จากประกาศสาธารณะบนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของสำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง-ชนบทซินหยาง เพื่อส่งเสริมการปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง บริหารจัดการความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ ลดสต๊อก และควบคุมการเพิ่มขึ้นของอุปทาน สำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมือง-ชนบทซินหยาง ได้ร่าง "มาตรการหลายประการเกี่ยวกับการเสริมสร้างการบริหารจัดการการขายล่วงหน้าของที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ (ทดลองใช้)" ซึ่งขณะนี้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน ระยะเวลารับฟังความคิดเห็นจากประชาชนสำหรับมาตรการเหล่านี้คือ ตั้งแต่วันที่ 6 พฤษภาคม 2568 ถึงวันที่ 15 พฤษภาคม 2568
เอกสารดังกล่าวข้างต้นระบุถึงมาตรการทั้งหมด 6 ประการ มาตรการแรก "ควบคุมเงื่อนไขการอนุญาตขายล่วงหน้าอย่างเข้มงวด" ระบุว่า "สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์บนที่ดินที่โอนใหม่หลังจากออกเอกสารฉบับนี้ จะต้องดำเนินการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วอย่างเป็นเอกภาพ"
ในขณะเดียวกัน เอกสารก็ชี้แจงว่า เวลาของที่ดินที่โอนใหม่จะขึ้นอยู่กับวันที่ลงนามในสัญญาโอนที่ดิน "มาตรการนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ออกและจะใช้กับพื้นที่เมืองกลางจังหวัดอื่น ๆ สามารถอ้างอิงและดำเนินการตามได้ตามความเหมาะสม"
"การประกาศอย่างชัดเจนของเมืองซินหยางในการดำเนินการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับที่ดินที่โอนใหม่ในเขตเมืองกลาง เป็นเมืองแรกในประเทศที่ดำเนินการตามรูปแบบนี้อย่างชัดเจนและครอบคลุมเมื่อเร็ว ๆ นี้" เฉิน เวินจิง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยนโยบายของสถาบัน China Index Academy กล่าว
เกี่ยวกับเหตุผลที่เมืองซินหยางเลือกที่จะดำเนินการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับที่ดินที่โอนใหม่ในเขตเมืองกลางอย่างเต็มรูปแบบ หยาน เยว์จิน รองอธิการบดีของสถาบันวิจัย E-House China เชื่อว่า เมืองเหอหนานต้องเผชิญกับความท้าทายในการส่งมอบที่อยู่อาศัยที่ขายล่วงหน้าในปี 2565 โดยมีหลายกรณีเกิดขึ้นในเมืองต่าง ๆ เช่น เมืองซินหยาง ดังนั้น การเคลื่อนไหวของเมืองซินหยางในการ "ดำเนินการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วสำหรับที่ดินที่โอนใหม่อย่างเป็นเอกภาพ" จึงมีพื้นฐานมาจากสถานการณ์ใหม่เพื่อบรรเทาความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับรูปแบบการขายล่วงหน้า
"ภายใต้รูปแบบการขายล่วงหน้า ปัญหาต่าง ๆ เช่น การขยายตัวด้วยการใช้เงินกู้สูงของผู้พัฒนาและการยักยอกเงินอาจนำไปสู่การหยุดชะงักของโครงการ ซึ่งส่งผลเสียหายร้ายแรงต่อสิทธิและผลประโยชน์ของผู้ซื้อบ้าน มาตรการของเมืองซินหยาง ซึ่งมีวัตถุประสงค์หลักคือ 'บรรเทาความเสี่ยง ลดสต๊อก และควบคุมการเพิ่มขึ้นของอุปทาน' มีวัตถุประสงค์เพื่อตัดโซ่การถ่ายทอดความเสี่ยงของที่อยู่อาศัยที่ขายล่วงหน้าที่ต้นทาง โดยการควบคุมเงื่อนไขการขายล่วงหน้าสำหรับที่ดินที่โอนใหม่อย่างเข้มงวด ซึ่งถือเป็นขั้นตอนที่สำคัญในการบรรเทาความเสี่ยงเชิงระบบในสายตาของอุตสาหกรรม" นักวิเคราะห์อุตสาหกรรมที่กล่าวถึงข้างต้นระบุ
นักวิเคราะห์ชี้ให้เห็นว่า ตลาดเมืองซินหยางยังอยู่ในช่วงการปรับตัว โดยมีแรงกดดันอย่างมากในการลดสต๊อก ปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยใหม่หลายแห่งอยู่ในสถานะการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว และผลกระทบโดยรวมของนโยบายใหม่ต่อการดำเนินงานตลาดระยะสั้นในเมืองซินหยางค่อนข้างน้อย
หยาน จินจิน เชื่อว่า รูปแบบการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วที่กล่าวถึงในเมืองซินหยางครั้งนี้จะมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้พัฒนา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินอย่างเป็นกลางและเข้าใจประสิทธิภาพด้านต้นทุนและการคำนวณทางการเงินได้ดีขึ้นเมื่อซื้อที่ดิน
ควรสังเกตว่า การส่งเสริมการขายที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วในเมืองซินหยางครั้งนี้มีเป้าหมายเพียงที่ดินที่โอนใหม่เท่านั้น ในขณะที่ที่ดินที่โอนก่อนการออกเอกสารก่อนหน้านี้จะยังคงดำเนินการตามกฎเกณฑ์เดิม
รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วสามารถนำไปใช้ได้อย่างเต็มที่หรือไม่
เมื่อเร็วๆ นี้ รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วได้รับความสนใจอย่างมากจากตลาด ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า เมืองที่มีศักยภาพสูงหลายแห่งก็กําลังศึกษาวิธีการทดลองใช้รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วบนที่ดินที่เพิ่งโอนกรรมสิทธิ์ใหม่
ก่อนหน้านี้ หลายภูมิภาคทั่วประเทศได้สํารวจและส่งเสริมรูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วอย่างแข็งขัน
เฉิน เวินจิง กล่าวว่า ในมณฑลไห่หนาน อาคารพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่สร้างบนที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์หลังเดือนมีนาคม 2563 ได้ดําเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมด ซึ่งดําเนินการมาแล้วกว่า 5 ปี ทำให้มณฑลนี้เป็นมณฑลแรกที่ดําเนินการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว
จากการติดตามที่ไม่สมบูรณ์ของสถาบัน China Index Academy พบว่า ตั้งแต่ปลายปี 2565 เป็นต้นมา มีจังหวัด (เมือง) กว่า 30 แห่งทั่วประเทศได้ออกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ตัวอย่างเช่น เฮเฟย เจิ้งโจว และฉางชา ได้กําหนดโครงการบางโครงการอย่างชัดเจนเพื่อทดลองใช้รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว เจิ้งเมน เป็นเมืองเดียวในมณฑลหูเป่ยที่ทดลองใช้รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ในเดือนเมษายนปีนี้ โครงการทดลองชุดแรกของเมืองได้เข้าสู่ตลาด โดยร้านค้าทั้งหมดขายหมดแล้ว และมีการเซ็นสัญญาซื้อขายห้องชุดมากกว่า 80% ในขณะที่อีกโครงการหนึ่งใกล้จะแล้วเสร็จแล้ว โดยมีอัตราการจองเกือบ 90%
นอกจากนี้ หลายภูมิภาคได้ออกนโยบายสนับสนุนการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ตัวอย่างเช่น เขตและจังหวัดหลายแห่งในเมืองกันโจวได้ขยายระยะเวลาการชําระค่าโอนที่ดินสําหรับโครงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว เขตและจังหวัดหลายแห่งในเมืองจิ่วเจียงได้ให้เงินอุดหนุนภาษีโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อโครงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว และหลายภูมิภาคในมณฑลซานตงได้เพิ่มวงเงินกู้ยืมกองทุนสำรองเลี้ยงชีพสําหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว
"ในมุมมองระยะยาว รูปแบบการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วกําลังก้าวหน้าอย่างต่อเนื่อง และแนวโน้มนี้ไม่สามารถเพิกเฉยได้" ฉี เทียนฮุย นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์กั๋วจิน เชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ดําเนินการลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และหลังจากฤดูใบไม้ผลิเล็กๆ ในปีนี้ ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ก็อ่อนแอลงอีกครั้ง ราคาบ้านที่ลดลงอย่างต่อเนื่องและความรู้สึกที่รอดูการเปลี่ยนแปลงต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายก่อนสร้างเสร็จ (ความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพที่ไม่ดี การคุ้มครองสิทธิ และโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ) ได้จํากัดการปล่อยความต้องการ โดยเปลี่ยนความต้องการจํานวนมากไปยังตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง
เขายังระบุเพิ่มเติมว่า ภายใต้กรอบรูปแบบการพัฒนาใหม่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ บ้านพักอาศัยเพื่อการค้าจำเป็นต้องตลาดนิยมอย่างเต็มที่ ส่งเสริมให้ผู้ซื้อได้รับสิ่งที่เห็นจริง และกำหนดความสำเร็จด้วยคุณภาพ ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการเปลี่ยนแปลงและการยกระดับอุตสาหกรรม รวมถึงสร้างความไว้วางใจให้กับผู้ซื้อบ้านใหม่
"จากมุมมองของผู้อยู่อาศัย การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะช่วยหลีกเลี่ยงการหยุดชะงักของโครงการ ลดข้อพิพาทที่เกิดจากการโฆษณาที่ไม่เป็นความจริงหรือการขาดความสมดุลของข้อมูล และลดต้นทุนในการรักษาสิทธิ์ ในขณะเดียวกัน ผู้อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินล่วงหน้าจำนวนมากสำหรับบ้านที่สร้างเสร็จแล้วในขณะที่รอการส่งมอบ ซึ่งช่วยลดแรงกดดันทางการเงินของพวกเขาได้อย่างมีประสิทธิภาพ" ซู ชางเจีย กล่าว
จากมุมมองของการพัฒนาอุตสาหกรรม เขาเชื่อว่าการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะช่วยอำนวยความสะดวกในการเปลี่ยนแปลงอุตสาหกรรมไปสู่การเป็น "ขับเคลื่อนด้วยผลิตภัณฑ์" มากขึ้น โดยบังคับให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการสร้าง "บ้านคุณภาพสูง" นอกจากนี้ยังช่วยลดการพึ่งพาเงินทุนจากการขายล่วงหน้า ยับยั้งการขยายตัวที่มากเกินไปที่ขับเคลื่อนด้วยการใช้หนี้สินสูง และลดความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบ
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์หลายคนชี้ให้เห็นว่า การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอาจส่งผลกระทบอื่น ๆ ด้วย ซึ่งจำเป็นต้องมีการดำเนินนโยบายสนับสนุนในพื้นที่นำร่องเพื่อชดเชยผลกระทบเหล่านี้ คาดว่าจะไม่มีการเปิดตัวอย่างครอบคลุมในระยะสั้น
ในมุมมองของเฉิน เวินจิง ภายใต้รูปแบบการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ยังมีปัญหาหลายประการที่ต้องได้รับการแก้ไข ประการแรก เนื่องจากจังหวะเวลาในการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วช้ากว่าบ้านที่ขายล่วงหน้า วงจรการรับชำระเงินจากการขายของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะยาวขึ้น ซึ่งเป็นความท้าทายทางการเงินสำหรับพวกเขา ประการที่สอง การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะส่งผลกระทบต่อขนาดของอุปทานบ้านใหม่ในระดับหนึ่ง สำหรับภูมิภาคที่มีสินค้าคงคลังบ้านค่อนข้างน้อย รัฐบาลท้องถิ่นจำเป็นต้องควบคุมอัตราการดำเนินการและความเข้มข้นอย่างแม่นยำ ประการที่สาม การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วจะเพิ่มความต้องการเงินทุนสำหรับสถาบันการเงินด้วย
"จากมุมมองของตลาด แนะนำให้ให้ความสำคัญกับการดำเนินการนำร่องการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วในเมืองหรือภูมิภาคที่มีสินค้าคงคลังบ้านจำนวนมาก ในขณะเดียวกันเร่งปรับปรุงระบบการเงินอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับรูปแบบการขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว เพื่อให้บรรลุการเปลี่ยนแปลงจากการขายล่วงหน้าไปสู่การขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้วอย่างค่อยเป็นค่อยไป" เฉิน เวินจิง กล่าว
