ธนาคารกลางประกาศมาตรการสำคัญสามประการในวันนี้ ได้แก่ การลดอัตราส่วนเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (RRR) การลดอัตราดอกเบี้ย และการลดอัตราดอกเบี้ยกองทุนบ้านเอื้ออาทร ซึ่งจะนำมาซึ่งการสนับสนุนนโยบายเครดิตที่สำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม นายปัน กงเซิง ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศจีน (PBOC) ระบุในการแถลงข่าวของสำนักข่าวกรองแห่งรัฐว่า อัตราส่วนเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ (RRR) จะถูกลดลง 0.5 เปอร์เซ็นต์ คาดว่าจะให้สภาพคล่องระยะยาวประมาณ 1 ล้านล้านหยวนแก่ตลาด อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะถูกลดลง 0.1 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยการซื้อคืนพันธบัตรแบบกลับตัวระยะ 7 วันในตลาดเปิด จะถูกลดลงจาก 1.5% ปัจจุบัน เป็น 1.4% ซึ่งคาดว่าจะผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พื้นฐาน (LPR) ลดลงประมาณ 0.1 เปอร์เซ็นต์ไปพร้อมกัน
ในขณะเดียวกัน นายปัน กงเซิง ยังประกาศลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กองทุนบ้านเอื้ออาทรส่วนบุคคลลง 0.25 เปอร์เซ็นต์ อัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีเงินกู้เกินห้าปีจะลดลงจาก 2.85% เป็น 2.6% โดยอัตราดอกเบี้ยสำหรับระยะเวลาเงินกู้อื่น ๆ จะถูกปรับให้สอดคล้องกัน
"ขนาดของการลดอัตราดอกเบี้ยและการลดอัตราส่วนเงินกองทุนสำรองเลี้ยงชีพครั้งนี้มีขนาดใหญ่ ซึ่งจะให้ประโยชน์โดยตรงแก่ผู้ซื้อบ้าน ทั้งเงินกู้บ้านใหม่และเงินกู้บ้านที่มีอยู่แล้วจะได้รับประโยชน์จากต้นทุนการจำนองที่ลดลง" นายหยาง ฟาน นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์จาก Zheshang Securities กล่าวกับผู้สื่อข่าว
เขากล่าวต่อไปว่า สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทรัฐวิสาหกิจและบริษัทเอกชนที่มีคุณภาพสูง เนื่องจากมีสถานะทางเครดิตที่ดี สามารถได้รับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยการระดมทุนที่ต่ำลง ในขณะที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ จะต้องประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของตนเอง โดยรวมแล้ว การผ่อนคลายสภาพคล่องจะให้การสนับสนุนที่แข็งแกร่งในการรักษาเสถียรภาพและฟื้นฟูรากฐานของภาคอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงคาดว่าด้วยการสนับสนุนนโยบายอย่างต่อเนื่องในปีนี้ รากฐานของภาคอสังหาริมทรัพย์จะค่อย ๆ ดีขึ้นจากจุดหนึ่งไปสู่พื้นที่
นายเลียน ปิง ประธานและหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสถาบันวิจัยอุตสาหกรรมหลัก Guangkai เชื่อว่ามาตรการนโยบายในปัจจุบันค่อนข้างปานกลาง เมื่อธนาคารกลางสหรัฐฯ ประกาศอย่างชัดเจนว่าจะเริ่มต้นกระบวนการลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง จะมีพื้นที่ในการปรับนโยบายมากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องอาจถูกลดลงเพิ่มเติม
อัตราดอกเบี้ยกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงสู่ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์
หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง 25 จุดฐาน อัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีเงินกู้เกินห้าปีได้ลดลงเหลือ 2.6% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์
สมมติว่ามีวงเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัย 1 ล้านหยวน ระยะเวลาการกู้ 30 ปี และการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากัน การลดอัตราดอกเบี้ยจะทำให้การผ่อนชำระค่างวดประจำเดือนลดลงประมาณ 132 หยวน ทำให้ลดลงทั้งหมด 47,600 หยวนในระยะเวลา 30 ปี
"ท่ามกลางสถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เช่าซื้อเชิงพาณิชย์ลดลงอย่างต่อเนื่อง การปรับอัตราดอกเบี้ยกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างตรงจุดนี้เน้นย้ำถึงการออกแบบนโยบายแบบชั้นเชิง การที่ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลในครั้งนี้เป็นการปรับอัตราดอกเบี้ยอย่างตรงจุดอีกครั้งหลังจากปี 2024 ส่งสัญญาณนโยบายที่ชัดเจนเพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์" จาง โบ ประธานสถาบันวิจัย 58 Anjuke กล่าวกับผู้สื่อข่าว
นักวิเคราะห์หลายคนเชื่อว่าการลดอัตราดอกเบี้ยครั้งนี้ได้ขยายช่องว่างอัตราดอกเบี้ยระหว่างเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยและเงินกู้เช่าซื้อเชิงพาณิชย์มากขึ้น ซึ่งช่วยเสริมสร้างความครอบคลุมของระบบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยในระดับหนึ่ง และมอบประโยชน์ที่มากขึ้นให้กับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก
"ก่อนหน้านี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เช่าซื้อเชิงพาณิชย์อยู่ที่ 3% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 2.85% ซึ่งมีช่องว่างระหว่างทั้งสองเพียงเล็กน้อย รวมกับข้อจำกัดเกี่ยวกับวงเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อความกระตือรือร้นของผู้ซื้อบ้านในการใช้เงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัย ครั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เช่าซื้อเชิงพาณิชย์ไม่ได้ลดลงโดยตรง ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยลดลง 25 จุดฐาน ทำให้ช่องว่างระหว่างทั้งสองขยายตัวขึ้น ปัจจุบันช่องว่างอยู่ที่ 40 จุดฐาน เมื่อรวมกับการเพิ่มวงเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาคแล้ว จะช่วยปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์จากเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์จากผลลดต้นทุนได้ดีขึ้น" หลี่ ยูเจีย หัวหน้านักวิจัยจากศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยจังหวัดกวางตุ้ง กล่าว
นอกจากนี้ ผู้ซื้อบ้านบางรายยังได้ตั้งคำถามอย่างละเอียด เช่น อัตราดอกเบี้ยของเงินกู้กองทุนสงเคราะห์คนซื้อบ้านที่มีอยู่เดิมซึ่งได้กู้ไปแล้วก่อนหน้านี้ จะลดลงตามไปด้วยหรือไม่
ในการตอบกลับ คุณหยาน เย่จิน รองประธานสถาบันวิจัยและพัฒนาอีเฮ้าส์จีน เชื่อว่าจากแนวปฏิบัติในอดีตของการดำเนินงานนโยบายทางการเงินแล้ว นโยบายนี้ส่วนใหญ่หมายถึงอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้กองทุนสงเคราะห์คนซื้อบ้านใหม่ “สำหรับผู้ซื้อบ้านที่ได้กู้เงินกองทุนสงเคราะห์คนซื้อบ้านไปแล้ว คาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดลงตามไปด้วยในอนาคต ตามนโยบายที่มีอยู่”
การลดอัตราส่วนเงินกองทุนสำรอง (RRR) และการลดอัตราดอกเบี้ยจะส่งผลกระทบต่อบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
ในการแถลงข่าวยังได้ชี้แจงว่า อัตราส่วนเงินกองทุนสำรอง (RRR) จะถูกปรับลดลง 0.5 เปอร์เซ็นต์ และอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะถูกปรับลดลง 0.1 เปอร์เซ็นต์ คาดว่าจะมีเงินทุนหมุนเวียนระยะยาวประมาณ 1 ล้านล้านหยวน ถูกจัดสรรให้กับตลาด
“การลดอัตราส่วนเงินกองทุนสำรอง (RRR) จะเพิ่มเงินทุนที่สามารถให้กู้ของธนาคาร ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อการดำเนินงานของธุรกิจสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์” คุณหยาน เย่จิน กล่าว เขาตั้งข้อสังเกตว่า ธุรกิจสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นพื้นที่สําคัญที่ธนาคารพาณิชย์ให้ความสนใจในการให้สินเชื่อในปีนี้ และการเคลื่อนไหวนี้จะช่วยเสริมสร้างบทบาทของธนาคารในการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล สินเชื่อเพื่อการพัฒนา กลไกประสานงานด้านการเงิน การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง และการขายบ้านที่มีอยู่
ในขณะเดียวกัน เขาเชื่อว่ายังมีพื้นที่ในการผ่อนคลายนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเพิ่มเติม “ปีนี้ถือเป็นปีที่ผ่อนคลายที่สุดในประวัติศาสตร์สำหรับนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยวงเงินดาวน์ที่ต่ำ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ต่ำ และวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพียงพอ รวมกับมาตรการต่างๆ เช่น การลดอัตราดอกเบี้ยของกองทุนสงเคราะห์คนซื้อบ้านในปัจจุบัน มีแรงผลักดันอย่างเพียงพอสำหรับ 'การสนับสนุนทางการเงินเพื่อการบริโภคซื้อบ้าน' สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยในการส่งเสริมการบริโภคด้านที่อยู่อาศัย”
สิ่งที่ควรสังเกตคือ อัตราดอกเบี้ยของการดําเนินการซื้อขายย้อนกลับระยะ 7 วันในตลาดเปิด ได้ถูกปรับลดลงจาก 1.5% เป็น 1.4% ซึ่งคาดว่าจะผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พื้นฐาน (LPR) ลดลงประมาณ 0.1 เปอร์เซ็นต์ไปพร้อมกัน
นางเฉิน เวินจิง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยนโยบายของสถาบันดัชนีจีน (China Index Academy) กล่าวว่า คาดว่าอัตราดอกเบี้ย LPR สำหรับเงินกู้ที่มีระยะเวลามากกว่า 5 ปี จะถูกปรับลดลง 10 จุดฐานในเดือนนี้ ซึ่งอาจจะลดลงจาก 3.6% เป็น 3.5% ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการซื้อบ้านของผู้ซื้อบ้านเพิ่มเติม
จากข้อมูลของธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเชิงพาณิชย์ที่ออกใหม่ทั่วประเทศอยู่ที่ 3.11% ในไตรมาสแรกของปี 2568 นายหยาน เยว์จิน กล่าวว่า หากนโยบายปัจจุบันนี้ถูกนำไปใช้ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในอนาคตคาดว่าจะลดลงเหลือ 3.01%
"การปรับลดอัตราเงินฝากขั้นต่ำและอัตราดอกเบี้ยอย่างทันท่วงทีจะช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นในตลาดอย่างมาก อัตราดอกเบี้ยของเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเงินกู้กองทุนสำรองเลี้ยงชีพเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยจะถูกปรับลดลงทั้งคู่ ช่วยบรรเทาแรงกดดันในการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยเพิ่มเติม และส่งผลกระทบเชิงบวกอย่างมากต่อการส่งเสริมการปล่อยความต้องการที่อยู่อาศัย ในขณะเดียวกัน ต้นทุนการระดมทุนของบริษัทก็จะลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อการปรับปรุงสภาพคล่องของบริษัท" นางเฉิน เวินจิง กล่าว
คาดว่าจะมีการนำนโยบายตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมมาใช้
ในงานแถลงข่าว นายหลี่ หยุนเซ่อ ผู้อำนวยการสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ ชี้ให้เห็นว่า จะมีการเปิดตัวนโยบายเพิ่มเติม 8 ข้อในอนาคตอันใกล้นี้ โดยเสนออย่างชัดเจนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ "เร่งนำระบบการระดมทุนหลายระบบที่เข้ากันได้กับรูปแบบใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาใช้ เพื่อช่วยรักษาและเสริมสร้างแนวโน้มที่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์"
มาตรการเฉพาะเจาะจงรวมถึง "ข้อบังคับการจัดการเงินกู้สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล และการปรับปรุงเมือง เพื่อชี้นำสถาบันการเงินให้รักษาการระดมทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงอย่างต่อเนื่อง ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นและปรับปรุงได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเสริมสร้างการจัดหาเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยระดับสูง"
"การนำระบบการระดมทุนหลายระบบที่เข้ากันได้กับรูปแบบใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาใช้ จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์เร่งแก้ไขปัญหาหนี้สินและย่อยสลายสินทรัพย์ที่มีอยู่ และยังจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาตลาดรอบใหม่" นายหยาน เยว์จิน กล่าว งานต่างๆ เช่น การปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและการซื้อและเก็บรักษาที่ดินที่มีอยู่ อาจได้รับการสนับสนุนทางการเงินที่แข็งแกร่งขึ้น ซึ่งจะช่วยฟื้นฟูตลาดที่มีอยู่
ในมุมมองของ เฉิน เวินจิง จะมีการนำนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมมาใช้ในอนาคต และการสนับสนุนทางสินเชื่อสำหรับองค์กรธุรกิจและบุคคลธรรมดาจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน สินเชื่อ "รายชื่อขาว" ที่ได้รับการอนุมัติจากธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นเป็น 6.7 ล้านล้านหยวน สนับสนุนการก่อสร้างและส่งมอบที่อยู่อาศัยกว่า 16 ล้านยูนิต คาดว่านโยบาย "รายชื่อขาว" สำหรับการระดมทุนโครงการจะยังคงได้รับการปรับปรุงในอนาคต ส่งเสริมการจัดสรรเงินทุนอย่างมีนัยสำคัญ ปรับปรุงสภาพคล่องขององค์กรธุรกิจ และมีบทบาทที่สำคัญยิ่งขึ้นในการรักษาและเสริมสร้างแนวโน้มที่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในขณะเดียวกัน การประชุมยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ "เสริมสร้างการจัดหาเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยระดับสูง"
ในเรื่องนี้ นักวิเคราะห์บางคนเชื่อว่า การประชุมของสำนักงานการเมืองเมื่อวันที่ 25 เมษายนได้ระบุอย่างชัดเจนถึงความจำเป็นในการ "เพิ่มการจัดหาที่อยู่อาศัยระดับสูง" การเน้นย้ำในการเสริมสร้างการสนับสนุนทางการเงินในด้านนี้แสดงให้เห็นว่า หน่วยงานกำกับดูแลจะเพิ่มการสนับสนุนทางการเงินให้กับองค์กรธุรกิจเพื่อกระตุ้นการจัดหาที่อยู่อาศัยระดับสูง ในทางกลับกัน มาตรการส่งเสริมทางการเงินที่ตรงกับความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงก็จะค่อย ๆ ดำเนินการเช่นกัน โดยทั้งฝ่ายอุปทานและฝ่ายอุปสงค์จะร่วมมือกันเพื่อส่งเสริมการปล่อยความต้องการที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น
"การประชุมครั้งนี้ได้เผยแพร่ข่าวเชิงบวกที่สำคัญ ขอบเขตและความเข้มข้นของมาตรการนโยบายได้เกินความคาดหมาย และคาดว่าจะมีบทบาทเชิงบวกในการกระตุ้นความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์และรักษาความคาดหวังของตลาดให้มั่นคง ในระยะสั้น นอกเหนือจากการลดอัตราส่วนเงินกองทุนสำรองและการลดอัตราดอกเบี้ยแล้ว นโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมสำหรับการสนับสนุนทางการเงินที่กล่าวถึงในการประชุมครั้งนี้ก็จะดำเนินการอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งเสริมการปล่อยความต้องการที่อยู่อาศัย บรรเทาแรงกดดันทางการเงินขององค์กรธุรกิจ และเสริมสร้างแนวโน้มที่มั่นคงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง" เฉิน เวินจิง กล่าว
