Сегодня центральный банк объявил о трех основных мерах: снижении нормы обязательных резервов, снижении процентных ставок и снижении ставки по жилищному накопительному фонду, что обеспечивает значительную кредитно-политическую поддержку рынку недвижимости.
7 мая Пан Гуншэн, председатель Народного банка Китая (НБК), заявил на пресс-конференции Государственного информационного управления Совета министров, что норма обязательных резервов будет снижена на 0,5 процентного пункта, что, как ожидается, обеспечит рынку долгосрочную ликвидность в размере около 1 трлн юаней. Политическая процентная ставка будет снижена на 0,1 процентного пункта, что означает, что ставка по 7-дневным операциям обратного репо на открытом рынке будет снижена с нынешних 1,5% до 1,4%, что, как ожидается, приведет к снижению базовой ставки по кредитам (LPR) примерно на 0,1 процентного пункта.
В то же время Пан Гуншэн также объявил о снижении процентной ставки по индивидуальным жилищным накопительным кредитам на 0,25 процентного пункта. Ставка по кредитам для покупателей жилья впервые сроком более пяти лет снизится с 2,85% до 2,6%, а ставки по другим срокам кредитования будут соответствующим образом скорректированы.
«Масштаб этого снижения процентных ставок и нормы обязательных резервов значителен, что принесет немедленную выгоду покупателям жилья. Как новые, так и существующие ипотечные кредиты будут иметь более низкие затраты на ипотеку», — сказал журналистам Ян Фань, аналитик по недвижимости из Zheshang Securities.
Он также заявил, что для застройщиков, высококачественных центральных и государственных предприятий, благодаря их хорошей кредитоспособности, могут пользоваться более низкими процентными ставками по финансированию, в то время как другие компании недвижимости должны будут оценить свою собственную кредитоспособность. В целом, смягчение условий ликвидности обеспечит сильную поддержку для стабилизации и восстановления основных показателей сектора недвижимости. Таким образом, можно ожидать, что при продолжающейся политической поддержке в этом году основные показатели сектора недвижимости будут постепенно улучшаться от точки к области.
Лянь Пин, президент и главный экономист Института исследований основных отраслей Guangkai, считает, что нынешние политические меры являются относительно умеренными. Как только ФРС США четко начнет процесс снижения процентных ставок, появится больше возможностей для корректировки политики, и соответствующие процентные ставки могут быть еще больше снижены.
Ставка по жилищному накопительному фонду упала до исторического минимума
После снижения ставки по жилищному накопительному фонду на 25 базисных пунктов ставка для первичных заемщиков на покупку жилья с сроком займа более пяти лет упала до 2,6%, достигнув исторического минимума.
При условии займа из жилищного накопительного фонда в размере 1 млн. юаней, срока займа в 30 лет и равных ежемесячных платежей по основному долгу и процентам после снижения ставки ежемесячный платеж по ипотеке уменьшится примерно на 132 юаня, что приведет к общему снижению на 47 600 юаней за 30 лет.
«На фоне постоянного снижения ставок по коммерческим кредитам целенаправленная корректировка ставки по жилищному накопительному фонду подчеркивает дифференцированный подход в политике. Снижение Народным банком Китая ставки по займам из индивидуального жилищного накопительного фонда в этот раз является еще одной целенаправленной корректировкой после 2024 года, посылающей четкий политический сигнал о стабилизации рынка недвижимости», — сказал журналистам Чжан Бо, президент Исследовательского института 58 Anjuke.
Несколько аналитиков считают, что это снижение ставки еще больше увеличило разрыв между ставками по займам из жилищного накопительного фонда и коммерческим займам, в определенной степени укрепив инклюзивность системы жилищного накопительного фонда и предоставив больше преимуществ первичным заемщикам на покупку жилья.
«Ранее ставка по коммерческим ипотечным займам составляла 3%, в то время как ставка по займам из жилищного накопительного фонда составляла 2,85%, причем разрыв между ними был минимальным. В сочетании с ограничением на сумму займа из жилищного накопительного фонда это повлияло на энтузиазм покупателей жилья использовать займы из жилищного накопительного фонда. На этот раз ставка по коммерческим ипотечным займам не была напрямую снижена, в то время как ставка по займам из жилищного накопительного фонда была снижена на 25 базисных пунктов, тем самым увеличив разрыв между ними. В настоящее время разрыв составляет 40 базисных пунктов. В сочетании с увеличением суммы займа из жилищного накопительного фонда в различных регионах это поможет повысить эффективность использования займов из жилищного накопительного фонда и лучше использовать их эффект снижения затрат», — сказала Ли Юйцзя, главный исследователь Исследовательского центра жилищной политики провинции Гуандун.
Кроме того, некоторые покупатели жилья задают конкретные вопросы, например, снизятся ли соответствующим образом процентные ставки по ранее полученным ипотечным кредитам из жилищного накопительного фонда.
В ответ на это Янь Юэцзинь, заместитель президента Китайского научно-исследовательского института E-House, считает, что, исходя из прошлой практики в области проведения финансовой политики, данная политика в основном касается процентных ставок по новым ипотечным кредитам из жилищного накопительного фонда. «Для покупателей жилья, которые уже получили ипотечные кредиты из жилищного накопительного фонда, ожидается, что процентные ставки будут соответствующим образом скорректированы в будущем в соответствии с действующими правилами».
Какое влияние окажут снижение нормы обязательных резервов и снижение процентных ставок на предприятия недвижимости?
На пресс-конференции также было уточнено, что норма обязательных резервов будет снижена на 0,5 процентного пункта, а политическая процентная ставка — на 0,1 процентного пункта. По оценкам, на рынок будет выделено около 1 трлн юаней долгосрочной ликвидности.
«Снижение нормы обязательных резервов увеличит объем кредитных средств банков, что окажет значительное влияние на функционирование кредитного бизнеса коммерческих банков», — сказал Янь Юэцзинь. Он отметил, что кредитный бизнес, связанный с недвижимостью, остается одним из ключевых направлений кредитования коммерческих банков в этом году, и этот шаг повысит роль банков в выдаче ипотечных кредитов физическим лицам, кредитовании на строительство, механизмах координации финансирования, реконструкции городских деревень и продаже уже построенного жилья.
В то же время он считает, что еще есть пространство для дальнейшего смягчения политики в отношении ипотечных кредитов физическим лицам. «Этот год считается самым мягким годом в истории для ипотечной политики с низким порогом первоначального взноса, низкими ипотечными процентными ставками и достаточными ипотечными квотами. В сочетании с такими мерами, как текущее снижение процентной ставки по жилищному накопительному фонду, существует значительный потенциал для «финансовой поддержки потребления в сфере покупки жилья», создавая благоприятные условия для стимулирования потребления в сфере жилья».
Стоит отметить, что процентная ставка по 7-дневным операциям обратного репо на открытом рынке была снижена с нынешних 1,5% до 1,4%, что, как ожидается, приведет к синхронному снижению базовой процентной ставки по кредитам (LPR) примерно на 0,1 процентного пункта.
Чэнь Вэньцзин, директор отдела исследований политики Китайской академии индексов, заявила, что в этом месяце ожидается синхронное снижение ставки LPR по кредитам со сроком более пяти лет на 10 базисных пунктов, возможно, с 3,6% до 3,5%, что еще больше снизит затраты покупателей жилья на приобретение жилья.
Согласно данным Народного банка Китая, средневзвешенная процентная ставка по новым коммерческим ипотечным кредитам на приобретение жилья в стране в первом квартале 2025 года составила 3,11%. Янь Юэцзинь заявил, что если текущая политика будет реализована, то последующие ипотечные ставки, вероятно, снизятся до 3,01%.
«Своевременное снижение нормы обязательных резервов и процентных ставок значительно повысит доверие рынка. Снижение процентных ставок по коммерческим ипотечным кредитам и кредитам из фонда жилищного строительства для населения поможет еще больше снизить давление на население при покупке жилья и окажет существенное положительное влияние на стимулирование высвобождения спроса на жилье. В то же время затраты на корпоративное финансирование также продолжат снижаться, что положительно скажется на улучшении ликвидности компаний», — считает Чэнь Вэньцзин.
Ожидается введение дополнительных мер в сфере недвижимости
На пресс-конференции директор Национального управления по финансовому регулированию Ли Юньцзэ отметил, что в ближайшее время будут запущены восемь дополнительных мер, в которых четко предлагается для сектора недвижимости «ускорить внедрение ряда систем финансирования, совместимых с новой моделью развития недвижимости, чтобы помочь поддерживать и укреплять стабильную тенденцию на рынке недвижимости».
Конкретные меры включают «правила управления кредитами для разработки недвижимости, личного жилья и городского обновления, направленные на то, чтобы финансовые учреждения продолжали поддерживать стабильное финансирование недвижимости, эффективно удовлетворять спрос на первичное и улучшенное жилье и укреплять предложение средств для высококачественного жилья».
«Внедрение ряда систем финансирования, совместимых с новой моделью развития недвижимости, поможет предприятиям недвижимости ускорить решение долговых проблем и переварить существующие активы, а также создаст благоприятные условия для нового раунда развития рынка», — заявил Янь Юэцзинь. Такие работы, как реконструкция городских деревень и приобретение и хранение существующих земельных участков, могут получить более сильную финансовую поддержку, что поможет оживить существующий рынок.
По мнению Чэнь Вэньцзин, в будущем будет реализовано больше вспомогательных мер, и кредитная поддержка для предприятий и физических лиц продолжит расти. В настоящее время объем одобренных коммерческими банками кредитов по «белому списку» вырос до 6,7 трлн юаней, что способствует строительству и сдаче в эксплуатацию более 16 млн единиц жилья. Ожидается, что в будущем политика «белого списка» по проектному финансированию будет продолжать совершенствоваться, способствуя существенному распределению средств, улучшению ликвидности предприятий и играя более важную роль в поддержании и укреплении стабильной тенденции на рынке недвижимости.
В то же время на встрече также подчеркивалась необходимость «укрепления финансирования для строительства высококачественного жилья».
В этой связи некоторые аналитики считают, что на заседании Политбюро 25 апреля было четко заявлено о необходимости «увеличения предложения высококачественного жилья». Акцент на укрепление финансовой поддержки в этой области предполагает, что регуляторы, с одной стороны, увеличат финансовую поддержку предприятий для стимулирования предложения высококачественного жилья; с другой стороны, финансовые стимулы, соответствующие спросу на высококачественное жилье, также будут постепенно реализованы, при этом поставщики и потребители будут совместно содействовать высвобождению спроса на улучшение жилищных условий.
«На этой встрече были опубликованы важные позитивные новости. Масштабы и интенсивность политических мер превзошли ожидания, и ожидается, что они сыграют положительную роль в повышении доверия к рынку недвижимости и стабилизации рыночных ожиданий. В краткосрочной перспективе, помимо снижения нормы обязательных резервов и снижения процентных ставок, будут постепенно реализованы и другие вспомогательные меры по финансовой поддержке, упомянутые на этой встрече, что будет способствовать высвобождению спроса на жилье, снижению финансового давления на предприятия и постоянному укреплению стабильной тенденции на рынке недвижимости», — сказала Чэнь Вэньцзин.
