O Bureau de Habitação e Construção de Shenzhen emitiu recentemente o "Regulamento sobre a Alocação de Habitação Acessível em Unidades de Renovação Urbana Envolvendo Demolição e Reconstrução em Shenzhen", que tem atraído ampla atenção.
De acordo com a política mais recente, a habitação acessível alocada no planejamento de unidades de renovação urbana em Shenzhen deve ser planejada e distribuída de forma coordenada com outros tipos de habitação. Se o terreno para habitação acessível alocada não puder ser transferido, a habitação acessível deve ser projetada, construída e entregue simultaneamente com a habitação comercial no mesmo lote de terra.
Insiders do setor observaram que os novos regulamentos de Shenzhen sobre habitação acessível em projetos de renovação urbana têm dois destaques principais.
"Em primeiro lugar, os projetos existentes podem reduzir a proporção de habitação acessível para venda e convertê-la em habitação comercial. Para projetos com planos unitários aprovados, mas ainda não iniciados, 40% da área construída de habitação acessível para venda pode ser ajustada para habitação comercial. Em segundo lugar, para novos projetos ou projetos com planos unitários ainda não aprovados, foram esclarecidas novas regras para a alocação e transferência de habitação acessível, reduzindo a alocação em projetos de renovação urbana e enviando um sinal claro ao mercado", disse Li Yujia, Pesquisadora-Chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong.
Entende-se que a política mais recente de Shenzhen se aplica a projetos de renovação urbana que foram aprovados, mas ainda não iniciados antes da implementação das "Opiniões Orientativas do Conselho de Estado sobre Planejamento e Construção de Habitação Acessível".
Sun Hongmei, Analista Sênior da Filial Sul da China da China Index Academy, apontou que esta política é uma medida importante para implementar a estratégia nacional de "nova reforma habitacional" e otimizar a estrutura local de oferta de habitação. Para unidades de renovação urbana envolvendo demolição e reconstrução, as entidades de desenvolvimento podem escolher uma das duas opções de conversão de habitação acessível a seguir, desde que atendam aos requisitos correspondentes.
A primeira opção é converter 40% em habitação comercial e transferir 60% sem compensação. Isso significa que as entidades de desenvolvimento podem ajustar 40% da habitação acessível originalmente planejada para venda (como habitação para talentos ou habitação de propriedade compartilhada) para habitação comercial para venda e transferir os 60% restantes da área do terreno, calculados com base no índice médio de ocupação, ao governo sem compensação para construção coordenada ou alocação pelo governo.
A segunda opção é converter 50% em habitação comercial e 50% em habitação a preços acessíveis para alugar. Isso envolve converter 50% em habitação comercial e ajustar os 50% restantes para habitação pública de aluguel ou habitação a preços acessíveis para alugar, otimizando ainda mais a estrutura da habitação a preços acessíveis.
"A política recentemente introduzida em Shenzhen, através de proporções de alocação diferenciadas em três tipos de áreas (20% nas áreas centrais, 18% nas áreas de transição e 15% nas áreas em desenvolvimento) e um mecanismo de ajuste dinâmico, combinado com incentivos como a isenção do pagamento de prêmios de terra para a transferência de terra e processos de aprovação simplificados, é propício para aumentar o entusiasmo dos desenvolvedores pela participação", disse Sun Hongmei.
Tang Lixia, chefe do Centro de Pesquisa da Leyejia, disse aos repórteres que os novos regulamentos, por um lado, aumentam a oferta multicanal de habitação a preços acessíveis e, por outro lado, reduzem a pressão sobre as entidades de desenvolvimento por meio de medidas como alocação proporcional, isenção do pagamento de prêmios de terra e ajuste da habitação a preços acessíveis para venda para habitação comercial.
"Garantir as margens de lucro para as entidades de desenvolvimento é propício para avançar no processo de renovação e transformação urbana e estabelecer um modelo de desenvolvimento mais sustentável e saudável", disse Tang Lixia.
Analistas afirmaram que a decisão de Shenzhen de ajustar a componente de habitação a preços acessíveis dentro de projetos existentes, permitindo que partes elegíveis sejam convertidas em habitação comercial, visa, em parte, acelerar o início desses projetos existentes.
Na opinião de Li Yujia, por muito tempo, a renovação urbana tem sido uma força motriz por trás do mercado imobiliário de Shenzhen. Essa força motriz se manifesta de duas maneiras: por um lado, a demanda de projetos de renovação urbana fornece poder de compra ao mercado; por outro lado, os projetos de renovação urbana nas áreas centrais tornaram-se uma fonte significativa de novos projetos de alta qualidade, desempenhando um papel ativo no impulso das perspectivas de desenvolvimento dos distritos, aumentando o valor do solo e impulsionando as transações no mercado de alto padrão.
"Ao mesmo tempo, deve-se notar que, devido à desaceleração do mercado e à dificuldade em manter o equilíbrio financeiro, tem sido um desafio para os projetos existentes continuarem sob as antigas regras de alocação. "Isso não só enfraqueceu o ímpeto do mercado imobiliário, como também levou a problemas como reassentamento, ativos não produtivos e dívidas triangulares, afetando o investimento em desenvolvimento e o investimento em ativos fixos. Portanto, um dos objetivos deste ajuste de políticas é acelerar o início dos projetos existentes, resolver questões históricas como o reassentamento, resolver o gargalo da insuficiência de liquidez no setor de renovação urbana, aumentar a eficácia da renovação urbana como um acelerador e ativar o ímpeto de desenvolvimento do mercado imobiliário, tanto do lado da oferta quanto do lado da procura", acrescentou Li Yujia.
Sun Hongmei acredita que o ajuste feito por Shenzhen não representa uma flexibilização da construção de habitação a preços acessíveis, mas sim um equilíbrio entre as necessidades do mercado e as necessidades de habitação a preços acessíveis através de mecanismos flexíveis, permitindo que algumas habitações a preços acessíveis sejam convertidas em habitações comerciais, acelerando a implementação de projetos paralisados e promovendo a transformação do mercado imobiliário para um "sistema de duas vias de habitação a preços acessíveis e habitação comercial". Isto marca um passo crucial na exploração de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário por parte de Shenzhen.
