Shenzhen fez ajustes significativos no seu modelo de habitação a preços acessíveis.
Na tarde de 28 de maio, o Departamento Municipal de Habitação e Construção de Shenzhen publicou um aviso no seu site oficial, solicitando opiniões públicas sobre as "Medidas de Gestão de Shenzhen para Habitação a Preços Acessíveis com Base em Atribuição (Rascunho para Solicitação de Opiniões)".
A habitação a preços acessíveis com base em atribuição é um tipo de habitação dentro do sistema de segurança habitacional. Refere-se a habitações construídas de acordo com políticas e planejamentos relevantes, com restrições ao tamanho das unidades, preço de venda, uso e direitos de disposição, e sujeitas a gestão fechada. É atribuída a grupos de trabalhadores de baixa renda elegíveis que enfrentam dificuldades habitacionais. A habitação a preços acessíveis com base em atribuição é vendida como unidades acabadas.
O rascunho para solicitação de opiniões consiste em 5 capítulos e 37 artigos, esclarecendo as condições de candidatura, métodos e procedimentos de atribuição, gestão fechada, supervisão e outros aspectos da habitação a preços acessíveis com base em atribuição.
Em que aspectos as novas medidas de Shenzhen mudaram em comparação com as anteriores?
Em resposta, analistas da Leyejia introduziram que Shenzhen tem atualmente quatro tipos de habitação a preços acessíveis: habitação para talentos, habitação a preços acessíveis, habitação de propriedade compartilhada e habitação a preços acessíveis com base em atribuição. Entre eles, o fornecimento de habitação para talentos, habitação a preços acessíveis e habitação de propriedade compartilhada cessou. De acordo com as últimas medidas de gestão, Shenzhen só fornecerá habitação a preços acessíveis com base em atribuição no futuro.
"Após comparação, pode-se ver que as diferenças entre as novas medidas e as anteriores incluem as condições de candidatura, se podem ser obtidos direitos de propriedade plenos, restrições à revenda, etc. Na verdade, no ano passado, Shenzhen já tinha otimizado as regras relevantes. Por exemplo, foi esclarecido que a habitação de propriedade compartilhada poderia ser transferida dentro do sistema fechado após cinco anos, e também foram determinadas fórmulas para compensar a diferença de preço para habitação a preços acessíveis e habitação para talentos", disse o analista acima mencionado.
Especificamente, as condições de candidatura para habitação a preços acessíveis com base em atribuição incluem principalmente ser residente de Shenzhen, não ter habitação própria em Shenzhen, pagar regularmente prémios de segurança social por um período cumulativo de cinco anos (ou três anos para aqueles que cumprem as condições de aprovação para atração de talentos e registo familiar estipuladas pelo governo municipal), entre outros.
Em relação ao preço, este será determinado de forma abrangente com base nos princípios de cobrir os custos do terreno atribuído, da construção e instalação, de lucros moderados e razoáveis e de impostos e taxas relevantes, considerando-se, ao mesmo tempo, de forma adequada, fatores como o desenvolvimento econômico e social, a relação entre a oferta e a procura no mercado imobiliário e a capacidade de pagamento dos grupos assalariados. O preço de venda das habitações a preços acessíveis atribuídas será calculado e proposto por instituições profissionais contratadas pelas autoridades competentes e implementado após ser comunicado e aprovado pelo Governo Municipal de Shenzhen.
Além disso, as novas medidas esclarecem que as habitações a preços acessíveis atribuídas estão sujeitas a uma gestão fechada rigorosa, sendo proibido convertê-las em habitações comerciais de qualquer forma. Se um proprietário precisar sair do programa de habitações a preços acessíveis atribuídas após a compra, poderá solicitar à Autoridade Municipal de Habitação de Shenzhen uma transferência fechada na plataforma de informações após três anos a contar da data da assinatura do contrato de venda, transferindo a habitação a preços acessíveis atribuídas para destinatários elegíveis. A Autoridade Municipal de Habitação de Shenzhen pode regular o comportamento de transferência, definindo limites superiores para os preços de referência.
Se ninguém comprar uma unidade de habitação subsidiada pelo governo por mais de um ano, a autoridade de habitação poderá organizar instituições especializadas de habitação subsidiada pelo governo ou outras instituições para a recomprarem com base nas circunstâncias reais. O preço de recompra = preço de compra original × (1 - coeficiente anual de depreciação × anos de uso do edifício), sendo o coeficiente anual de depreciação fixado em 1%.
Os especialistas do setor apontam que uma das maiores vantagens das habitações subsidiadas pelo governo à venda é o seu preço, que é altamente atraente para muitos novos residentes em Shenzhen.
"Em 2023, as habitações para talentos e as habitações a preços acessíveis de Shenzhen foram muito procuradas, principalmente devido às suas vantagens de preço. De acordo com os regulamentos mais recentes, as restrições de circulação na negociação fechada de habitações subsidiadas e as regras de depreciação para transferências secundárias não só as despojaram das suas atributos financeiros, mas também introduziram certas perdas em transações futuras. No entanto, há alguma incerteza quanto à capacidade de absorção efetiva dessas habitações no mercado. A diminuição da popularidade das habitações para talentos em 2024 está em grande parte relacionada ao esclarecimento das regras de listagem após 10 anos, o que enfraqueceu sua relação custo-benefício", disse Li Yujia, pesquisadora-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais da Província de Guangdong.
Em relação ao motivo pelo qual Shenzhen está otimizando o modelo de habitação a preços acessíveis, os analistas apontam que isso está parcialmente relacionado à construção em grande escala de habitações a preços acessíveis na região.
"Resolver as deficiências na segurança habitacional é uma direção correta. No entanto, devido ao rápido aumento da oferta de habitações a preços acessíveis a curto prazo, à consideração inadequada da interação entre habitações a preços acessíveis e habitações comerciais e à consideração insuficiente das flutuações significativas no mercado de habitações comerciais de tendência ascendente para descendente, juntamente com o fato de que essa tarefa de construção ser principalmente realizada por uma única empresa, o Grupo Anju (incluindo o Anju distrital), isso levou a pressão na cadeia financeira a nível empresarial para o Grupo Anju. A empresa também enfrenta pressão das flutuações do mercado nas operações corporativas, na segurança da cadeia financeira e na preservação e valorização dos ativos estatais", disse Li Yujia.
Ele acrescentou que Shenzhen atualmente tem cerca de 20.000 unidades de habitação a preços acessíveis já alocadas, mas não vendidas com sucesso, além de 15.000 unidades ainda não alocadas, totalizando quase 35.000 unidades, o que excede o número de unidades de habitação comercial nova existente. No entanto, o estoque de habitações comerciais é suportado por construtoras dispersas, enquanto as habitações a preços acessíveis de Shenzhen são realizadas por uma única empresa, colocando uma pressão significativa sobre esta última. A introdução dos novos regulamentos aliviará a pressão sobre o Grupo Anju.
Na opinião de He Ling, presidente de Marketing da Leyoujia, a introdução de habitações a preços acessíveis com subsídio do governo para venda atenderá efetivamente às necessidades habitacionais de novos residentes e jovens, permitindo que eles se estabeleçam em Shenzhen a um custo mais baixo e fornecendo apoio à retenção de talentos e ao desenvolvimento econômico de Shenzhen.
"O projeto para consulta pública esclarece que as habitações a preços acessíveis com subsídio do governo de Shenzhen para venda consistirão principalmente em pequenas unidades de um e dois quartos disponíveis para compra imediata, com um período de retenção em circuito fechado de três anos. "Se alguém quiser sair, terá de esperar até o fim do período de três anos antes de participar de negociações em circuito fechado, e a compra e venda não resultarão em valorização. Essas regras garantirão que as habitações subsidiadas pelo governo realmente atendam às demandas rigorosas por moradia", disse He Ling.
Alguns profissionais do setor também acreditam que a flexibilização do limite de candidatura para habitações subsidiadas para alocação em Shenzhen pode ter um certo impacto no mercado de habitações comerciais.
"Se a política for flexibilizada, pode criar concorrência para o mercado de habitações comerciais com preços totais entre 2,5 milhões e 4 milhões de iuanes. Por um lado, com o mesmo orçamento, os compradores podem priorizar habitações a preços acessíveis em áreas centrais, como Nanshan, reduzindo assim a demanda por habitações comerciais em distritos como Longhua, Guangming e Longgang. Por outro lado, as 'vias paralelas' originais de habitações a preços acessíveis e habitações comerciais irão se cruzar, e algumas famílias com demandas rigorosas por moradia podem migrar para o mercado de habitações a preços acessíveis, comprimindo ainda mais o espaço de vendas para habitações comerciais nas áreas periféricas. Claro, o impacto específico dependerá de fatores como a escala das diferentes regiões", acrescentou Li Yujia.
De acordo com o desempenho do mercado de Shenzhen, segundo os últimos dados de monitoramento da Leyejia, de 1º a 27 de maio deste ano, foram vendidas 2.625 novas unidades residenciais (incluindo unidades existentes e pré-vendidas) em Shenzhen, uma queda de 20% em relação ao mês anterior. O número de unidades residenciais de segunda mão vendidas foi de 4.145, uma queda de 22% em relação ao mês anterior, mas um aumento de 21% em relação ao mesmo período do ano anterior.
