Num contexto de ajustamentos contínuos no mercado imobiliário, o reforço da implementação das reformas de aldeias urbanas e das reformas de habitações em ruínas é considerado uma medida importante para promover o desenvolvimento urbano e estabilizar o mercado imobiliário. Regiões como a Província de Guangdong definiram metas claras e medidas relacionadas a esse respeito.
De acordo com as informações divulgadas em 7 de maio no site oficial do Governo Provincial de Guangdong, Guangdong implementará um plano de ação especial para impulsionar o consumo, abrangendo áreas como a promoção do emprego e do crescimento da renda dos residentes, e o apoio à segurança dos residentes e à modernização do consumo em massa.
Para melhor atender às necessidades de consumo habitacional, Guangdong propôs fazer bom uso da política que permite que os títulos especiais do governo local sejam utilizados como capital, avançando ativa e firmemente as reformas de aldeias urbanas sob o novo modelo. A província também promoverá solidamente a reforma de antigos condomínios residenciais, com pelo menos 600 antigos condomínios a iniciar a reforma em 2025, e dará início à substituição de 26.500 elevadores residenciais antigos.
Analistas acreditam que as declarações nas medidas de impulso ao consumo, relativas a melhor atender às necessidades de consumo habitacional, implicam que as políticas relacionadas ao setor imobiliário estão mais focadas em impulsionar a demanda interna e o consumo, com base nas aspirações das pessoas por melhores condições de vida, liberando assim o potencial da demanda de consumo habitacional. A demanda inerente do mercado e o impulso formado no processo de atender a essa demanda desempenharão objetivamente um papel na estabilização do mercado.
"O reforço da implementação das reformas de aldeias urbanas e das reformas de habitações em ruínas não só pode liberar as demandas de aluguel e compra de jovens e novos residentes urbanos, mas também atender às necessidades de melhoria habitacional dos residentes urbanos existentes. Este é o componente mais significativo da demanda estrutural nas grandes cidades da China. À medida que as necessidades habitacionais da maioria dos residentes urbanos passam da disponibilidade para a qualidade, o conforto de vida de alguns residentes em aldeias urbanas e habitações em ruínas ainda não foi totalmente atendido. Este grupo deverá se tornar o núcleo e importante sujeito do futuro consumo habitacional", disse Li Yujia, pesquisadora-chefe do Centro de Pesquisa de Políticas Habitacionais de Guangdong.
Na verdade, não apenas Guangdong, mas também Henan, Xangai, Chongqing e outras regiões recentemente fizeram arranjos para o trabalho de reforma de aldeias urbanas.
Em 17 de março, a Comissão de Desenvolvimento e Reforma da Província de Henan (NDRC) publicou um relatório sobre a execução do Plano Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social de 2024 e o rascunho do Plano Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social de 2025 em seu site oficial. Em relação à construção de cidades habitáveis e resilientes, o relatório afirmou claramente que Henan melhorará o mecanismo de promoção da renovação urbana, aumentará a reforma de antigos condomínios residenciais e vilas urbanas, implementará de forma ordenada a reforma e reforço de edifícios urbanos, fortalecerá o fornecimento de habitação a preços acessíveis em cidades-chave, reformará 416 vilas urbanas e 1.459 antigos condomínios residenciais e acrescentará 57 mil unidades de habitação a preços acessíveis.
De acordo com as informações divulgadas em 18 de abril no site oficial da Administração Municipal de Habitação de Xangai, o Distrito de Minhang realizou uma reunião em 16 de abril para avançar na reforma das vilas urbanas. Durante a reunião, a autoridade distrital de habitação relatou o progresso geral da reforma das vilas urbanas no distrito e delineou os objetivos e tarefas de trabalho para 2025.
Em 28 de abril, a Comissão de Desenvolvimento e Reforma Municipal de Chongqing emitiu um aviso solicitando comentários públicos sobre o "Plano de Implementação do Plano de Ação Especial de Chongqing para Impulsionar o Consumo (Rascunho para Comentários)". Em relação à promoção do desenvolvimento saudável do consumo de habitação, o plano propôs que Chongqing buscaria apoio financeiro por meio de vários canais para garantir a construção de habitação a preços acessíveis e habitação de aluguel, e continuaria a avançar na reforma de vilas urbanas e habitações em ruínas nas áreas urbanas e rurais.
Analistas da Guolian Minsheng Securities observaram que, depois que o ministro Ni Hong, do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural, propôs, em outubro de 2024, implementar um adicional de 1 milhão de reformas de vilas urbanas e habitações em ruínas por meio de reassentamento monetário de habitação, muitos locais responderam positivamente.
"O reassentamento monetário para a reforma de vilas urbanas pode aumentar a capacidade de compra de habitação dos residentes e promover a liberação da demanda por melhorias. Com o apoio de empréstimos especiais, títulos especiais e outros financiamentos, espera-se que muitas cidades avancem ativamente nesta iniciativa", afirmaram os analistas da Guolian Minsheng Securities.
Vale ressaltar que, após cinco anos de redução na escala da monetização da reforma de favelas, os efeitos de mercado impulsionados pelas reformas de vilas urbanas e bairros antigos voltaram a chamar a atenção.Consequentemente, os investigadores compararam a renovação de aldeias urbanas com a renovação de bairros de lata, argumentando que a expansão da renovação de aldeias urbanas não equivale à renovação de bairros de lata 2.0.
Os investigadores indicaram que existem diferenças significativas entre a atual rodada de renovação de aldeias urbanas e a rodada anterior de renovação de bairros de lata em termos de escala, fontes de financiamento e ciclos de renovação.
Do ponto de vista da escala, a equipa de Liu Qinghai, da Divisão de Imobiliário e Construção da Founder Securities, assinalou que, de 2014 a 2018, as políticas apoiaram fortemente a reinstalação monetária para a renovação de bairros de lata, estabelecendo metas de 18 milhões e 15 milhões de unidades em períodos de três anos, respectivamente. Durante esses cinco anos, de 2014 a 2018, foram efetivamente renovadas 29,12 milhões de unidades habitacionais em todo o país. A meta atual de 1 milhão de unidades para a renovação de aldeias urbanas representa uma diferença significativa em escala em relação à rodada anterior de renovação de bairros de lata.
A equipa também observou que, de acordo com os anúncios do governo, durante o período do 13.º Plano Quinquenal (2016-2020), mais de 23 milhões de renovações de bairros de lata foram iniciadas em todo o país, com um investimento total de cerca de 7 biliões de yuan. O financiamento veio principalmente de quatro fontes principais: Instrumentos Financeiros Baseados em Políticas (PSL), empréstimos bancários, títulos especiais e despesas fiscais gerais, com uma proporção de desembolso de aproximadamente 4:3:2:1.
Em termos de fontes de financiamento, a rodada anterior de renovação de bairros de lata dependia principalmente de PSL (Empréstimos Suplementares Garantidos) e títulos especiais, enquanto a atual rodada de renovação de aldeias urbanas está incluída no âmbito do apoio a títulos especiais do governo local. No que diz respeito aos ciclos de renovação, os projetos de renovação de bairros de lata têm, em geral, uma escala relativamente pequena e envolvem um número relativamente menor de partes interessadas, resultando em ciclos de renovação mais curtos. Em contraste, os projetos individuais de renovação de aldeias urbanas têm uma escala maior, envolvem mais partes interessadas e têm ciclos de renovação mais longos.
Analistas da Founder Securities acreditam que, embora a expansão dos projetos de renovação de aldeias urbanas nas cidades difira da rodada anterior de renovação de bairros de lata em termos de fontes de financiamento e escala, isso sublinha a determinação e a direção das autoridades superiores para estabilizar o mercado imobiliário.
"Tanto a atual rodada de reformas nas aldeias urbanas quanto a rodada anterior de reformas em favelas visam reduzir estoques, com compensação monetária como principal meio de reassentamento, e ambas abrangeram cidades de terceiro e quarto escalões. Portanto, espera-se que a expansão da atual rodada de reformas nas aldeias urbanas leve a um influxo significativo de capital e recursos para cidades de segundo e terceiro escalões, promovendo a recuperação dos mercados imobiliários nessas cidades e, assim, espalhando gradualmente a tendência de 'deter o declínio e restaurar a estabilidade' das cidades de primeiro escalão para as cidades de segundo e terceiro escalões", disse o analista acima mencionado.
