Bank sentral hari ini mengumumkan tiga langkah besar: penurunan rasio cadangan wajib minimum (RRR), penurunan suku bunga, dan penurunan suku bunga dana pembiayaan perumahan, yang memberikan dukungan kebijakan kredit yang signifikan bagi pasar real estat.
Pada 7 Mei, Pan Gongsheng, Gubernur Bank Rakyat Tiongkok (PBOC), menyatakan pada konferensi pers Kantor Informasi Dewan Negara bahwa rasio cadangan wajib minimum (RRR) akan diturunkan sebesar 0,5 poin persentase, yang diperkirakan akan menyediakan likuiditas jangka panjang sekitar 1 triliun yuan ke pasar. Suku bunga kebijakan akan diturunkan sebesar 0,1 poin persentase, yang berarti bahwa tingkat operasi repo terbalik 7 hari di pasar terbuka akan diturunkan dari 1,5% menjadi 1,4%, yang diperkirakan akan mendorong Suku Bunga Acuan Kredit (LPR) untuk turun sekitar 0,1 poin persentase secara bersamaan.
Sementara itu, Pan Gongsheng juga mengumumkan penurunan sebesar 0,25 poin persentase pada suku bunga pinjaman dana pembiayaan perumahan individu. Suku bunga untuk pembeli rumah pertama kali dengan pinjaman lebih dari lima tahun akan turun dari 2,85% menjadi 2,6%, dengan suku bunga untuk jangka waktu pinjaman lainnya disesuaikan.
"Besaran penurunan suku bunga dan RRR ini cukup besar, memberikan manfaat langsung bagi pembeli rumah. Baik pinjaman rumah baru maupun yang sudah ada akan menikmati biaya hipotek yang lebih rendah," kata Yang Fan, seorang analis real estat di Zheshang Securities, kepada wartawan.
Ia lebih lanjut menyatakan bahwa bagi pengembang, perusahaan-perusahaan sentral dan milik negara yang berkualitas tinggi, karena memiliki reputasi kredit yang baik, dapat menikmati suku bunga pembiayaan yang lebih rendah, sedangkan perusahaan real estat lainnya perlu menilai kelayakan kredit mereka sendiri. Secara keseluruhan, pelonggaran kondisi likuiditas akan memberikan dukungan yang kuat untuk menstabilkan dan memperbaiki fundamental sektor real estat. Dengan demikian, dapat diharapkan bahwa dengan dukungan kebijakan yang berkelanjutan tahun ini, fundamental sektor real estat akan secara bertahap membaik dari titik ke area.
Lian Ping, Presiden dan Kepala Ekonom Institut Riset Utama Guangkai, percaya bahwa langkah-langkah kebijakan saat ini relatif moderat. Setelah The Fed AS secara jelas memulai kembali proses penurunan suku bunga, akan ada lebih banyak ruang untuk penyesuaian kebijakan, dan suku bunga yang relevan dapat diturunkan lebih lanjut.
Suku Bunga Dana Perumahan Jatuh ke Level Terendah dalam Sejarah
Setelah penurunan 25 basis poin pada suku bunga dana perumahan, suku bunga untuk pembeli rumah pertama kali dengan pinjaman lebih dari lima tahun telah turun menjadi 2,6%, mencapai level terendah dalam sejarah.
Dengan asumsi jumlah pinjaman dana perumahan sebesar 1 juta yuan, jangka waktu pinjaman 30 tahun, dan pembayaran pokok dan bunga yang sama, cicilan hipotek bulanan akan berkurang sekitar 132 yuan setelah penurunan suku bunga, sehingga menghasilkan pengurangan total sebesar 47.600 yuan selama 30 tahun.
"Dalam konteks terus menurunnya suku bunga pinjaman komersial, penyesuaian yang ditargetkan pada suku bunga dana perumahan menyoroti desain kebijakan bertingkat. Penurunan suku bunga pinjaman dana perumahan individu oleh Bank Sentral China kali ini merupakan penyesuaian yang ditargetkan lainnya setelah tahun 2024, mengirimkan sinyal kebijakan yang jelas untuk menstabilkan pasar real estat," kata Zhang Bo, Presiden 58 Anjuke Research Institute, kepada wartawan.
Beberapa analis percaya bahwa penurunan suku bunga ini telah semakin memperlebar selisih suku bunga antara pinjaman dana perumahan dan pinjaman komersial, sehingga memperkuat inklusivitas sistem dana perumahan dan memberikan manfaat yang lebih besar bagi pembeli rumah pertama kali.
"Sebelumnya, suku bunga untuk pinjaman perumahan komersial adalah 3%, sedangkan suku bunga untuk pinjaman dana perumahan adalah 2,85%, dengan selisih yang sangat kecil. Ditambah dengan batasan jumlah pinjaman dana perumahan, hal ini memengaruhi antusiasme pembeli rumah untuk menggunakan pinjaman dana perumahan. Kali ini, suku bunga untuk pinjaman perumahan komersial tidak langsung diturunkan, sedangkan suku bunga untuk pinjaman dana perumahan diturunkan sebesar 25 basis poin, sehingga memperlebar selisih antara keduanya. Saat ini, selisihnya mencapai 40 basis poin. Dikombinasikan dengan peningkatan jumlah pinjaman dana perumahan di berbagai wilayah, hal ini akan membantu meningkatkan efisiensi penggunaan pinjaman dana perumahan dan lebih memanfaatkan efek pengurangan biaya mereka," kata Li Yujia, Kepala Peneliti di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong.
Selain itu, beberapa pembeli rumah telah mengajukan pertanyaan rinci, seperti apakah suku bunga untuk pinjaman dana perumahan yang telah diambil sebelumnya juga akan turun sesuai dengan itu.
Menanggapi hal tersebut, Yan Yuejin, Wakil Presiden E-House China R&D Institute, percaya bahwa berdasarkan praktik sebelumnya dalam operasi kebijakan keuangan, kebijakan ini terutama mengacu pada suku bunga untuk pinjaman dana perumahan baru. "Bagi pembeli rumah yang telah mengambil pinjaman dana perumahan, diperkirakan suku bunga akan disesuaikan di masa mendatang, sesuai dengan kebijakan yang ada."
Apa dampak penurunan RRR dan penurunan suku bunga terhadap perusahaan real estat?
Konferensi pers juga menjelaskan bahwa RRR akan diturunkan sebesar 0,5 poin persentase dan suku bunga kebijakan akan diturunkan sebesar 0,1 poin persentase. Diperkirakan sekitar 1 triliun yuan likuiditas jangka panjang akan disediakan untuk pasar.
"Penurunan RRR akan meningkatkan dana yang dapat dipinjamkan oleh bank, yang akan berdampak signifikan pada fungsi bisnis kredit bank komersial," kata Yan Yuejin. Ia mencatat bahwa bisnis pinjaman yang berhubungan dengan real estat tetap menjadi bidang utama yang menjadi fokus pinjaman bank komersial tahun ini, dan langkah ini akan meningkatkan peran bank dalam pinjaman KPR pribadi, pinjaman pembangunan, mekanisme koordinasi pembiayaan, renovasi kampung kota, dan penjualan rumah yang sudah ada.
Pada saat yang sama, ia percaya bahwa masih ada ruang untuk pelonggaran lebih lanjut terhadap kebijakan pinjaman KPR pribadi. "Tahun ini dianggap sebagai tahun paling longgar dalam sejarah untuk kebijakan KPR, dengan ambang batas uang muka rendah, suku bunga KPR rendah, dan kuota KPR yang cukup. Dikombinasikan dengan langkah-langkah seperti penurunan suku bunga dana perumahan saat ini, ada momentum yang cukup untuk 'dukungan keuangan untuk konsumsi pembelian rumah,' menciptakan kondisi yang menguntungkan untuk mempromosikan konsumsi perumahan."
Perlu dicatat bahwa suku bunga untuk operasi repo terbalik 7 hari di pasar terbuka telah diturunkan dari 1,5% menjadi 1,4%, yang diperkirakan akan mendorong penurunan sinkron sekitar 0,1 poin persentase dalam Loan Prime Rate (LPR).
Chen Wenjing, Direktur Riset Kebijakan di China Index Academy, menyatakan bahwa LPR untuk pinjaman dengan jangka waktu lebih dari lima tahun diperkirakan akan diturunkan sebesar 10 basis poin secara sinkron bulan ini, mungkin dari 3,6% menjadi 3,5%, yang akan lebih mengurangi biaya pembelian rumah bagi pembeli rumah.
Menurut data dari Bank Rakyat China, tingkat suku bunga rata-rata tertimbang atas pinjaman perumahan pribadi komersial yang baru dikeluarkan secara nasional adalah 3,11% pada kuartal pertama 2025. Yan Yuejin menyatakan bahwa jika kebijakan saat ini diterapkan, tingkat suku bunga hipotek berikutnya diperkirakan akan turun menjadi 3,01%.
"Penerapan penurunan RRR dan penurunan suku bunga yang tepat waktu akan secara signifikan meningkatkan kepercayaan pasar. Tingkat suku bunga atas pinjaman perumahan komersial dan pinjaman dana pembiayaan perumahan bagi penduduk akan keduanya diturunkan, membantu untuk lebih meringankan tekanan bagi penduduk untuk membeli rumah dan membentuk dampak positif yang besar dalam mempromosikan pelepasan permintaan perumahan. Sementara itu, biaya pembiayaan perusahaan juga akan terus menurun, yang akan berdampak positif dalam meningkatkan likuiditas perusahaan," kata Chen Wenjing.
Lebih banyak kebijakan pasar properti diperkirakan akan diperkenalkan
Pada konferensi pers, Li Yunze, Direktur Otoritas Pengawasan Keuangan Nasional, menunjukkan bahwa delapan kebijakan tambahan akan diluncurkan dalam waktu dekat, secara eksplisit mengusulkan agar sektor real estat "mempercepat pengenalan serangkaian sistem pembiayaan yang kompatibel dengan model baru pengembangan real estat untuk membantu mempertahankan dan mengkonsolidasikan tren stabil pasar real estat."
Langkah-langkah spesifik termasuk "peraturan pengelolaan pinjaman untuk pengembangan real estat, perumahan pribadi, dan pembaharuan perkotaan, membimbing lembaga keuangan untuk terus mempertahankan pembiayaan real estat yang stabil, secara efektif memenuhi permintaan perumahan yang kaku dan yang telah ditingkatkan, dan memperkuat pasokan dana untuk perumahan kelas atas."
"Pengenalan serangkaian sistem pembiayaan yang kompatibel dengan model baru pengembangan real estat akan membantu perusahaan real estat mempercepat penyelesaian masalah utang dan mencerna aset yang ada, dan juga akan menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi pengembangan pasar putaran baru," kata Yan Yuejin. Karya-karya seperti renovasi kampung kota dan akuisisi dan penyimpanan lahan yang ada mungkin akan menerima dukungan keuangan yang lebih kuat, yang akan membantu merevitalisasi pasar yang ada.
Menurut Chen Wenjing, ke depan akan lebih banyak lagi kebijakan pendukung yang akan dilaksanakan, dan dukungan pinjaman untuk perusahaan dan individu akan terus meningkat. Saat ini, pinjaman "daftar putih" yang disetujui oleh bank komersial telah meningkat menjadi 6,7 triliun yuan, mendukung pembangunan dan penyerahan lebih dari 16 juta unit rumah. Diperkirakan bahwa kebijakan "daftar putih" untuk pembiayaan proyek akan terus ditingkatkan di masa depan, mendorong alokasi dana yang substansial, meningkatkan likuiditas perusahaan, dan memainkan peran yang lebih besar dalam menjaga dan mengkonsolidasikan tren stabil pasar perumahan.
Sementara itu, pertemuan tersebut juga menekankan perlunya "meningkatkan pasokan dana untuk perumahan kelas atas".
Dalam hal ini, beberapa analis percaya bahwa pertemuan Biro Politik pada tanggal 25 April telah dengan jelas menyatakan perlunya "meningkatkan pasokan perumahan kelas atas". Penekanan pada penguatan dukungan keuangan di bidang ini menunjukkan bahwa regulator, di satu sisi, akan meningkatkan dukungan keuangan bagi perusahaan untuk meningkatkan pasokan perumahan kelas atas; di sisi lain, insentif keuangan yang sesuai dengan permintaan untuk perumahan kelas atas juga akan secara bertahap dilaksanakan, dengan kedua sisi penawaran dan permintaan bekerja sama untuk mempromosikan pelepasan permintaan perumahan yang lebih baik.
"Pertemuan ini telah merilis berita positif yang signifikan. Ruang lingkup dan intensitas langkah-langkah kebijakan telah melampaui harapan, dan diperkirakan akan memainkan peran positif dalam meningkatkan kepercayaan pada pasar perumahan dan menstabilkan ekspektasi pasar. Dalam jangka pendek, selain penurunan RRR dan penurunan suku bunga, lebih banyak lagi kebijakan pendukung untuk dukungan dana yang disebutkan dalam pertemuan ini juga akan secara bertahap dilaksanakan, mendorong pelepasan permintaan perumahan, meringankan tekanan keuangan pada perusahaan, dan terus mengkonsolidasikan tren stabil pasar perumahan," kata Chen Wenjing.
