La banque centrale a annoncé aujourd'hui trois mesures majeures : une baisse du taux de réserves obligatoires, une baisse des taux d'intérêt et une réduction du taux d'intérêt du fonds de logement, apportant ainsi un soutien important en matière de politique de crédit au marché immobilier.
Le 7 mai, Pan Gongsheng, gouverneur de la Banque populaire de Chine (BPC), a déclaré lors d'une conférence de presse du Bureau de l'information du Conseil des Affaires d'État que le taux de réserves obligatoires (TRO) serait abaissé de 0,5 point de pourcentage, ce qui devrait injecter environ 1 000 milliards de yuans de liquidités à long terme sur le marché. Le taux d'intérêt directeur sera abaissé de 0,1 point de pourcentage, ce qui signifie que le taux des opérations de pensions à 7 jours sur le marché ouvert passera de 1,5 % à 1,4 %, ce qui devrait entraîner une baisse d'environ 0,1 point de pourcentage du taux préférentiel des prêts (LPR).
Parallèlement, Pan Gongsheng a également annoncé une réduction de 0,25 point de pourcentage du taux d'intérêt des prêts individuels au titre du fonds de logement. Le taux d'intérêt des prêts pour les premiers acheteurs d'une résidence principale d'une durée supérieure à cinq ans passera de 2,85 % à 2,6 %, les taux des autres durées de prêt étant ajustés en conséquence.
« L'ampleur de cette baisse des taux d'intérêt et du TRO est importante et offre des avantages immédiats aux acheteurs de logements. Les prêts immobiliers, qu'ils soient nouveaux ou existants, bénéficieront de coûts hypothécaires plus bas », a déclaré aux journalistes Yang Fan, analyste immobilier chez Zheshang Securities.
Il a ajouté que pour les promoteurs, les entreprises publiques et centrales de haute qualité, en raison de leur bonne solvabilité, pourraient bénéficier de taux d'intérêt de financement plus bas, tandis que les autres entreprises immobilières devraient évaluer leur propre solvabilité. Dans l'ensemble, l'assouplissement des conditions de liquidité fournira un soutien solide pour stabiliser et réparer les fondamentaux du secteur immobilier. On peut donc s'attendre à ce que, avec le soutien continu des politiques cette année, les fondamentaux du secteur immobilier s'améliorent progressivement, point par point, puis à l'échelle.
Lian Ping, président et économiste en chef du Guangkai Chief Industry Research Institute, estime que les mesures politiques actuelles sont relativement modérées. Dès que la Réserve fédérale américaine aura clairement relancé le processus de baisse des taux d'intérêt, il y aura plus de marge de manœuvre pour les ajustements des politiques et les taux d'intérêt pertinents pourront être encore réduits.
Le taux d'intérêt du fonds de logement chute à un niveau historiquement bas
Suite à une réduction de 25 points de base du taux d'intérêt du fonds de logement, le taux d'intérêt pour les primo-accédants à la propriété ayant un prêt de plus de cinq ans est tombé à 2,6%, atteignant un niveau historiquement bas.
En supposant un montant de prêt du fonds de logement de 1 million de yuans, une durée de prêt de 30 ans et un remboursement par mensualités constantes, le remboursement hypothécaire mensuel diminuerait d'environ 132 yuans après la réduction du taux d'intérêt, ce qui entraînerait une réduction totale de 47 600 yuans sur 30 ans.
« Dans le contexte de la baisse continue des taux d'intérêt des prêts commerciaux, l'ajustement ciblé du taux d'intérêt du fonds de logement met en évidence la conception de politiques à plusieurs niveaux. La réduction par la Banque populaire de Chine du taux d'intérêt des prêts individuels du fonds de logement cette fois-ci est un autre ajustement ciblé après 2024, envoyant un signal politique clair pour stabiliser le marché immobilier », a déclaré Zhang Bo, président de l'Institut de recherche 58 Anjuke, aux journalistes.
Plusieurs analystes estiment que cette baisse des taux d'intérêt a encore élargi l'écart de taux d'intérêt entre les prêts du fonds de logement et les prêts commerciaux, renforçant dans une certaine mesure l'inclusivité du système du fonds de logement et offrant de plus grands avantages aux primo-accédants à la propriété.
« Auparavant, le taux d'intérêt des prêts immobiliers commerciaux était de 3 %, tandis que le taux d'intérêt des prêts du fonds de logement était de 2,85 %, avec un écart minime entre les deux. Couplé à la limite du montant des prêts du fonds de logement, cela a affecté l'enthousiasme des acheteurs à utiliser les prêts du fonds de logement. Cette fois-ci, le taux d'intérêt des prêts immobiliers commerciaux n'a pas été directement réduit, tandis que le taux d'intérêt des prêts du fonds de logement a été abaissé de 25 points de base, élargissant ainsi l'écart entre les deux. Actuellement, l'écart est de 40 points de base. Combiné à l'augmentation du montant des prêts du fonds de logement dans diverses régions, cela contribuera à améliorer l'efficacité d'utilisation des prêts du fonds de logement et à mieux tirer parti de leurs effets de réduction des coûts », a déclaré Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong.
De plus, certains acheteurs de logements ont posé des questions précises, telles que celle de savoir si les taux d'intérêt des prêts existants du fonds de logement, contractés précédemment, diminueront également en conséquence.
En réponse, Yan Yuejin, vice-président de l'Institut de recherche et développement E-House China, estime que, sur la base des pratiques passées en matière d'opérations de politique financière, cette politique se réfère principalement aux taux d'intérêt des nouveaux prêts du fonds de logement. « Pour les acheteurs de logements qui ont déjà contracté des prêts du fonds de logement, il est prévu que les taux d'intérêt seront ajustés en conséquence à l'avenir, conformément aux politiques existantes. »
Quel impact auront les réductions du ratio de réserves obligatoires (RRO) et des taux d'intérêt sur les entreprises immobilières ?
La conférence de presse a également précisé que le RRO sera abaissé de 0,5 point de pourcentage et que le taux d'intérêt directeur sera abaissé de 0,1 point de pourcentage. On estime qu'environ 1 000 milliards de yuans de liquidités à long terme seront injectés sur le marché.
« La réduction du RRO augmentera les fonds prêtables des banques, ce qui aura un impact important sur le fonctionnement des activités de crédit des banques commerciales », a déclaré Yan Yuejin. Il a noté que les activités de crédit liées à l'immobilier restent un domaine clé des prêts des banques commerciales cette année, et que cette mesure renforcera le rôle des banques dans les prêts hypothécaires personnels, les prêts au développement, les mécanismes de coordination du financement, la rénovation des villages urbains et les ventes de logements existants.
Dans le même temps, il estime qu'il y a encore de la marge pour une nouvelle relaxation des politiques relatives aux prêts hypothécaires personnels. « Cette année est considérée comme l'année la plus clémente de l'histoire en matière de politiques hypothécaires, avec des seuils d'apport personnel bas, des taux d'intérêt hypothécaires bas et des quotas hypothécaires suffisants. Combinés à des mesures telles que la réduction actuelle du taux d'intérêt des fonds de logement, il y a une forte dynamique pour un « soutien financier à la consommation immobilière », créant des conditions favorables à la promotion de la consommation immobilière. »
Il est à noter que le taux d'intérêt des opérations de pensions inverses à sept jours sur le marché libre a été abaissé de 1,5 % à 1,4 %, ce qui devrait entraîner une baisse synchrone d'environ 0,1 point de pourcentage du taux préférentiel de prêt (LPR).
Chen Wenjing, directrice de la recherche politique à la China Index Academy, a déclaré que le taux LPR pour les prêts d'une durée supérieure à cinq ans devrait être abaissé de 10 points de base de manière synchronisée ce mois-ci, passant probablement de 3,6 % à 3,5 %, ce qui réduira encore les coûts d'achat immobilier pour les acheteurs.
Selon les données de la Banque populaire de Chine, le taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts immobiliers personnels commerciaux à l'échelle nationale était de 3,11 % au premier trimestre de 2025. Yan Yuejin a déclaré que si la politique actuelle était mise en œuvre, les taux d'intérêt hypothécaires ultérieurs devraient tomber à 3,01 %.
« La mise en œuvre rapide de réductions du ratio de réserves obligatoires et des taux d'intérêt stimulera considérablement la confiance du marché. Les taux d'intérêt des prêts immobiliers commerciaux et des prêts du fonds de logement pour les résidents seront tous deux abaissés, contribuant à alléger davantage la pression sur les résidents pour acheter une maison et ayant un impact positif substantiel sur la promotion de la libération de la demande immobilière. Dans le même temps, les coûts de financement des entreprises continueront également à diminuer, ce qui aura un impact positif sur l'amélioration de leur liquidité », a déclaré Chen Wenjing.
De nouvelles politiques immobilières sont attendues
Lors de la conférence de presse, Li Yunze, directeur de l'Administration nationale de la réglementation financière, a souligné que huit politiques supplémentaires seraient lancées dans un proche avenir, proposant explicitement au secteur immobilier « d'accélérer la mise en place d'une série de systèmes de financement compatibles avec le nouveau modèle de développement immobilier afin d'aider à maintenir et à consolider la tendance stable du marché immobilier ».
Les mesures spécifiques comprennent « des règlements de gestion des prêts pour le développement immobilier, le logement personnel et la rénovation urbaine, guidant les institutions financières à continuer de maintenir un financement immobilier stable, répondant efficacement à la demande de logements rigides et améliorés et renforçant l'approvisionnement en fonds pour les logements de qualité supérieure ».
« La mise en place d'une série de systèmes de financement compatibles avec le nouveau modèle de développement immobilier aidera les entreprises immobilières à accélérer la résolution de leurs problèmes d'endettement et à digérer les actifs existants, et créera également des conditions favorables à un nouveau cycle de développement du marché », a déclaré Yan Yuejin. Des travaux tels que la rénovation des villages urbains et l'acquisition et le stockage de terrains existants pourraient bénéficier d'un soutien financier plus important, ce qui contribuera à revitaliser le marché existant.
Selon Chen Wenjing, davantage de politiques de soutien seront mises en œuvre à l'avenir et le soutien aux prêts pour les entreprises et les particuliers continuera d'augmenter. Actuellement, les prêts « liste blanche » approuvés par les banques commerciales ont augmenté pour atteindre 6 700 milliards de RMB, soutenant la construction et la livraison de plus de 16 millions de logements. On s'attend à ce que la politique de « liste blanche » pour le financement de projets continue d'être améliorée à l'avenir, favorisant l'allocation substantielle de fonds, améliorant la liquidité des entreprises et jouant un rôle plus important dans le maintien et la consolidation de la tendance stable du marché immobilier.
Parallèlement, la réunion a également souligné la nécessité de « renforcer l'offre de fonds pour les logements de qualité supérieure ».
À cet égard, certains analystes estiment que la réunion du Bureau politique du 25 avril a clairement indiqué la nécessité d'« augmenter l'offre de logements de qualité supérieure ». L'accent mis sur le renforcement du soutien financier dans ce domaine suggère que les régulateurs, d'une part, augmenteront le soutien financier aux entreprises pour stimuler l'offre de logements de qualité supérieure ; d'autre part, des incitations financières correspondant à la demande de logements de qualité supérieure seront également progressivement mises en œuvre, les deux côtés de l'offre et de la demande travaillant ensemble pour favoriser la libération de la demande de logements de qualité supérieure.
« Cette réunion a diffusé d'importantes informations positives. La portée et l'intensité des mesures politiques ont dépassé les attentes et devraient jouer un rôle positif dans le renforcement de la confiance dans le marché immobilier et la stabilisation des anticipations du marché. À court terme, outre les réductions des réserves obligatoires et des taux d'intérêt, davantage de politiques de soutien pour le financement mentionnées lors de cette réunion seront également progressivement mises en œuvre, favorisant la libération de la demande de logements, allégeant la pression financière sur les entreprises et consolidant continuellement la tendance stable du marché immobilier », a déclaré Chen Wenjing.
