สำนักงานที่อยู่อาศัยและก่อสร้างเมืองเซินเจิ้นได้ออกประกาศ “ระเบียบว่าด้วยการจัดสรรที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในโครงการปรับปรุงเมืองที่เกี่ยวข้องกับการรื้อถอนและสร้างใหม่ในเซินเจิ้น” เมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งได้รับความสนใจอย่างกว้างขวาง
ตามนโยบายล่าสุด ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่จัดสรรในการวางแผนโครงการปรับปรุงเมืองในเซินเจิ้นควรวางแผนและจัดวางอย่างเป็นระบบร่วมกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ หากที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่จัดสรรไม่สามารถโอนได้ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควรได้รับการออกแบบ ก่อสร้าง และส่งมอบพร้อมกับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์บนที่ดินแปลงเดียวกัน
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมได้ตั้งข้อสังเกตว่า ระเบียบใหม่ของเซินเจิ้นเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในโครงการปรับปรุงเมืองมีจุดเด่นสำคัญสองประการ
“ประการแรก โครงการที่มีอยู่สามารถลดสัดส่วนของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อขายและเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ สำหรับโครงการที่มีแผนหน่วยได้รับการอนุมัติแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการ สามารถปรับพื้นที่ใช้สอย 40% ของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อขายเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ ประการที่สอง สำหรับโครงการใหม่หรือโครงการที่ยังไม่ได้รับการอนุมัติแผนหน่วย ได้มีการชี้แจงกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการจัดสรรและโอนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ลดการจัดสรรในโครงการปรับปรุงเมือง และส่งสัญญาณที่ชัดเจนไปยังตลาด” ลี่ ยู่เจีย หัวหน้านักวิจัยจากศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยจังหวัดกวางตุ้ง กล่าว
มีการเข้าใจว่า นโยบายล่าสุดของเซินเจิ้นใช้กับโครงการปรับปรุงเมืองที่ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการก่อนการดำเนินการตาม “ความเห็นชี้แจงของรัฐบาลกลางเกี่ยวกับการวางแผนและการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด”
ซุน หงเหมย ผู้วิเคราะห์อาวุโสจากสาขาภาคใต้ของ China Index Academy ชี้ให้เห็นว่า นโยบายนี้เป็นมาตรการสำคัญในการดำเนินการตามกลยุทธ์ “การปฏิรูปที่อยู่อาศัยใหม่” ระดับชาติ และปรับปรุงโครงสร้างการจัดหาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น สำหรับหน่วยงานปรับปรุงเมืองที่เกี่ยวข้องกับการรื้อถอนและสร้างใหม่ หน่วยงานพัฒนาสามารถเลือกใช้กฎเกณฑ์การเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดประเภทใดประเภทหนึ่งดังต่อไปนี้ หากเป็นไปตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้อง
ทางเลือกแรกคือการเปลี่ยน 40% เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และโอน 60% โดยไม่ต้องชดเชย ซึ่งหมายความว่า หน่วยงานพัฒนาสามารถปรับ 40% ของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่วางแผนไว้เดิมเพื่อขาย (เช่น ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถหรือที่อยู่อาศัยร่วมเป็นเจ้าของ) เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อขาย และโอนพื้นที่ใช้สอยที่เหลือ 60% คำนวณจากอัตราส่วนพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย ให้แก่รัฐบาลโดยไม่ต้องชดเชยเพื่อการก่อสร้างที่ประสานงานหรือการจัดสรรโดยรัฐบาล
ทางเลือกที่สองคือการเปลี่ยน 50% เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ และอีก 50% เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเช่า ซึ่งเกี่ยวข้องกับการเปลี่ยน 50% เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ และปรับอีก 50% เป็นที่อยู่อาศัยเช่าสาธารณะหรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเช่า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพโครงสร้างของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมากขึ้น
"นโยบายใหม่ของเซินเจิ้น ผ่านอัตราส่วนการจัดสรรที่แตกต่างกันในสามประเภทของพื้นที่ (20% ในพื้นที่หลัก 18% ในพื้นที่เปลี่ยนผ่าน และ 15% ในพื้นที่พัฒนา) และกลไกการปรับเปลี่ยนแบบไดนามิก รวมถึงมาตรการเช่น การยกเว้นการชำระค่าธรรมเนียมที่ดินสำหรับการโอนที่ดิน และกระบวนการอนุมัติที่ง่ายขึ้น จะช่วยเพิ่มความกระตือรือร้นในการเข้าร่วมของผู้พัฒนา" ซุน หง เมย์ กล่าว
ถัง ลี่ เซีย หัวหน้าศูนย์วิจัยของเลยเจีย กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า กฎระเบียบใหม่ในทางหนึ่งจะเพิ่มการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหลายช่องทาง และในทางอื่นจะลดแรงกดดันต่อหน่วยงานพัฒนา ผ่านมาตรการต่างๆ เช่น การจัดสรรตามสัดส่วน การยกเว้นการชำระค่าธรรมเนียมที่ดิน และการปรับเปลี่ยนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อขายเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์
"การรับประกันอัตรากำไรของหน่วยงานพัฒนาจะช่วยผลักดันกระบวนการฟื้นฟูและเปลี่ยนแปลงเมือง และสร้างรูปแบบการพัฒนาที่ยั่งยืนและมีสุขภาพดีมากขึ้น" ถัง ลี่ เซีย กล่าว
นักวิเคราะห์ระบุว่า การตัดสินใจของเซินเจิ้นในการปรับเปลี่ยนส่วนประกอบของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดภายในโครงการที่มีอยู่ ซึ่งอนุญาตให้ส่วนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ได้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งที่มุ่งเน้นไปที่การเร่งการเริ่มต้นโครงการที่มีอยู่เหล่านี้
ในมุมมองของหลี่ ยู่ เจีย การฟื้นฟูเมืองเป็นแรงผลักดันหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์เซินเจิ้นมาเป็นเวลานาน แรงผลักดันนี้แสดงออกมาในสองรูปแบบ: ในทางหนึ่ง ความต้องการจากโครงการฟื้นฟูเมืองให้กำลังซื้อแก่ตลาด ในทางอื่น โครงการฟื้นฟูเมืองในพื้นที่หลักได้กลายเป็นแหล่งสำคัญของการจัดหาโครงการใหม่ที่มีคุณภาพสูง มีบทบาทเชิงรุกในการส่งเสริมโอกาสในการพัฒนาของเขตต่างๆ เพิ่มมูลค่าที่ดิน และขับเคลื่อนการซื้อขายในตลาดระดับไฮเอนด์
"ในขณะเดียวกัน ควรสังเกตว่า เนื่องจากตลาดซบเซาและความยากลำบากในการรักษาสมดุลทางการเงิน ทำให้โครงการที่มีอยู่ยากที่จะดำเนินการต่อไปภายใต้กฎการจัดสรรเก่า"สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ทำให้แรงขับเคลื่อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์อ่อนแอลงเท่านั้น แต่ยังนำไปสู่ปัญหาต่างๆ เช่น การจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ ทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และหนี้สามเหลี่ยม ซึ่งส่งผลกระทบต่อการลงทุนเพื่อการพัฒนาและการลงทุนในสินทรัพย์ถาวร ดังนั้น หนึ่งในวัตถุประสงค์ของการปรับนโยบายครั้งนี้คือการเร่งเริ่มโครงการที่มีอยู่แล้ว แก้ไขปัญหาในอดีต เช่น การจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่ แก้ไขปัญหาข้อจำกัดด้านสภาพคล่องที่ไม่เพียงพอในภาคการปรับปรุงเมือง เสริมสร้างประสิทธิภาพของการปรับปรุงเมืองในฐานะตัวเร่ง และกระตุ้นแรงขับเคลื่อนการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์จากทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน" ลี ยูเจีย กล่าวเพิ่มเติม
ซุน หง เมย์ เชื่อว่า การปรับนโยบายของเซินเจิ้นไม่ใช่การผ่อนคลายการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่เป็นการปรับสมดุลความต้องการของตลาดและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดผ่านกลไกที่ยืดหยุ่น อนุญาตให้ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดบางส่วนเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เร่งการดำเนินการโครงการที่หยุดชะงัก และส่งเสริมการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยไปสู่ "ระบบสองทางของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์" ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการสำรวจรูปแบบใหม่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของเซินเจิ้น
