Шэньчжэнь внесла значительные изменения в свою модель доступного жилья.
28 мая после полудня Муниципальное бюро жилищного строительства Шэньчжэня опубликовало на своем официальном сайте уведомление о проведении общественного обсуждения «Мер по управлению доступным жильем, предоставляемым по назначению, в Шэньчжэне (проект для обсуждения)».
Доступное жилье, предоставляемое по назначению, — это тип жилья в рамках системы жилищного обеспечения. Оно строится в соответствии с соответствующими политиками и планами, с ограничениями на размер квартиры, продажную цену, права использования и распоряжения и подлежит закрытому управлению. Оно предоставляется соответствующим группам малообеспеченных наемных работников, сталкивающихся с жилищными трудностями. Доступное жилье, предоставляемое по назначению, продается в готовом виде.
Проект для обсуждения состоит из 5 глав и 37 статей, в которых разъясняются условия подачи заявок, методы и процедуры распределения, закрытое управление, надзор и другие аспекты доступного жилья, предоставляемого по назначению.
В чем отличаются новые меры Шэньчжэня от предыдущих?
В ответ аналитики из Leyejia отметили, что в настоящее время в Шэньчжэне существуют четыре типа доступного жилья: жилье для талантов, доступное жилье, жилье с совместной собственностью и доступное жилье, предоставляемое по назначению. Среди них поставки жилья для талантов, доступного жилья и жилья с совместной собственностью прекращены. Согласно последним мерам по управлению, в будущем Шэньчжэнь будет предоставлять только доступное жилье, предоставляемое по назначению.
«После сравнения можно обнаружить, что различия между новыми мерами и предыдущими включают условия подачи заявок, возможность получения полных прав собственности, ограничения на перепродажу и т. д. Фактически, в прошлом году Шэньчжэнь уже оптимизировал соответствующие правила. Например, было разъяснено, что жилье с совместной собственностью может передаваться в рамках закрытой системы через пять лет, а также были определены формулы для выравнивания разницы в цене для доступного жилья и жилья для талантов», — сказал вышеупомянутый аналитик.
Конкретно, условия подачи заявок на доступное жилье, предоставляемое по назначению, в основном включают проживание в Шэньчжэне, отсутствие собственного жилья в Шэньчжэне, регулярную уплату взносов по социальному страхованию в течение совокупного периода в пять лет (или три года для тех, кто соответствует условиям утверждения для привлечения талантов и регистрации домашних хозяйств, установленным муниципальным правительством), и т. д.
Что касается ценообразования, то оно будет определяться комплексно на основе принципов покрытия затрат на выделенные земельные участки, строительство и монтаж, умеренной и разумной прибыли, а также соответствующих налогов и сборов, с учетом таких факторов, как социально-экономическое развитие, соотношение спроса и предложения на рынке жилья и платежеспособность наемных работников. Продажная цена доступного жилья, предоставляемого по системе выделения, будет рассчитываться и предлагаться профессиональными организациями, уполномоченными компетентными органами, и вводиться в действие после представления на рассмотрение и утверждения муниципальным правительством Шэньчжэня.
Кроме того, в новых мерах уточняется, что доступное жилье, предоставляемое по системе выделения, подлежит строгому замкнутому управлению, и запрещается превращать его в коммерческое жилье каким-либо образом. Если владелец жилья после покупки хочет выйти из программы доступного жилья, предоставляемого по системе выделения, он может подать заявку в муниципальное жилищное управление Шэньчжэня на замкнутую передачу на информационной платформе через три года с даты подписания договора купли-продажи, передав доступное жилье, предоставляемое по системе выделения, соответствующим получателям. Муниципальное жилищное управление Шэньчжэня может регулировать поведение при передаче путем установления верхних пределов для справочных цен.
Если никто не приобретает единицу государственного субсидируемого жилья в течение более года, жилищное управление может организовать специализированные государственные субсидируемые жилищные организации или другие организации для выкупа на основе фактических обстоятельств. Цена выкупа = первоначальная покупная цена × (1 - годовой коэффициент амортизации × количество лет эксплуатации здания), при этом годовой коэффициент амортизации установлен на уровне 1%.
Эксперты отрасли отмечают, что одним из самых больших преимуществ субсидируемого жилья для продажи является его цена, которая очень привлекательна для многих новых жителей Шэньчжэня.
«В 2023 году талантливое и доступное жилье в Шэньчжэне пользовалось большим спросом, в первую очередь из-за их ценовых преимуществ. Согласно последним правилам, ограничения на оборот при замкнутой торговле субсидируемым жильем и правила амортизации при вторичной передаче не только лишили его финансовых атрибутов, но и привели к определенным потерям при будущих сделках. «Однако существует некоторая неопределенность относительно того, сможет ли такое жилье быть эффективно поглощено рынком. Снижение популярности жилья для талантов в 2024 году в значительной степени связано с уточнением правил выставления на продажу через 10 лет, что ослабило их экономическую эффективность», — сказала Ли Юйцзя, главный исследователь Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун.
Что касается причин оптимизации модели доступного жилья в Шэньчжэне, то аналитики отмечают, что это частично связано с масштабным строительством доступного жилья в этом регионе.
«Устранение недостатков в жилищном обеспечении — это правильное направление. Однако из-за быстрого увеличения предложения доступного жилья в краткосрочной перспективе, недостаточного учета взаимодействия между доступным и коммерческим жильем, а также недостаточного учета значительных колебаний на рынке коммерческого жилья от роста к спаду, в сочетании с тем, что эта строительная задача в основном выполняется одним предприятием — группой «Аньцзю» (включая районные «Аньцзю»), — это привело к давлению на финансовую цепочку на уровне предприятия для группы «Аньцзю». Она также сталкивается с давлением со стороны колебаний рынка на корпоративные операции, безопасность финансовой цепочки и сохранение и прирост государственных активов», — сказала Ли Юйцзя.
Она также отметила, что в настоящее время в Шэньчжэне насчитывается около 20 000 существующих единиц доступного жилья, которые были выделены, но не были успешно проданы, а также 15 000 единиц, которые еще не были выделены, что в общей сложности составляет почти 35 000 единиц, что превышает количество существующих новых единиц коммерческого жилья. Однако запасы коммерческого жилья несут разрозненные застройщики, в то время как доступное жилье в Шэньчжэне осуществляется одним предприятием, что оказывает значительное давление на последнее. Введение новых правил позволит снизить давление на группу «Аньцзю».
По мнению Хэ Лин, президента по маркетингу в компании «Лэйюцзя», введение государственного субсидируемого жилья для продажи эффективно решит жилищные потребности новых жителей и молодежи, позволит им поселиться в Шэньчжэне по более низкой цене и обеспечит поддержку удержанию талантов и экономическому развитию в Шэньчжэне.
«Проект для публичного обсуждения уточняет, что государственное субсидируемое жилье для продажи в Шэньчжэне будет в основном состоять из небольших однокомнатных и двухкомнатных квартир, доступных для немедленной покупки, с трехлетним закрытым периодом владения. «Если кто-то хочет выйти из программы, он должен дождаться окончания трехлетнего периода, прежде чем заниматься закрытой торговлей, и покупка и продажа не приведут к росту стоимости. Эти правила обеспечат, чтобы государственное субсидируемое жилье действительно отвечало острым потребностям в жилье», — сказал Хэ Лин.
Некоторые представители отрасли также считают, что смягчение Шэньчжэнем требований к подаче заявок на субсидируемое жилье для распределения может оказать определенное влияние на рынок коммерческой недвижимости.
«Если политика будет смягчена, это может создать конкуренцию для рынка коммерческой недвижимости с общей стоимостью от 2,5 млн до 4 млн юаней. С одной стороны, при том же бюджете покупатели жилья могут отдавать предпочтение доступному жилью в таких центральных районах, как Наньшань, тем самым снижая спрос на коммерческое жилье в таких районах, как Лунхуа, Гуанмин и Лунган. С другой стороны, первоначальные «параллельные пути» доступного и коммерческого жилья пересекутся, и некоторые семьи с острыми потребностями в жилье могут перейти на рынок доступного жилья, еще больше сжимая пространство для продаж коммерческой недвижимости в периферийных районах. Конечно, конкретное влияние будет зависеть от таких факторов, как масштаб различных регионов», — добавила Ли Юйцзя.
Согласно данным о работе рынка Шэньчжэня, по последним данным мониторинга компании Leyejia, с 1 по 27 мая этого года в Шэньчжэне было продано в общей сложности 2 625 новых жилых единиц (включая как существующие, так и предварительно проданные единицы), что на 20% меньше по сравнению с предыдущим месяцем. Количество проданных вторичных жилых единиц составило 4 145, что на 22% меньше по сравнению с предыдущим месяцем, но на 21% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
