Политика центрального банка по снижению процентной ставки была реализована в срок, и соответственно была скорректирована ставка по кредитам, предоставляемым ведущим банками (LPR).
20 мая были обнародованы значения LPR за май: ставка LPR по кредитам со сроком погашения более пяти лет составила 3,5%, снизившись с 3,6% в предыдущем месяце. Ставка LPR по однолетним кредитам составила 3%, снизившись с 3,1% в предыдущем месяце.
Это значительный шаг в денежно-кредитной политике после объявления центральным банком о снижении нормы обязательных резервов и процентной ставки в начале мая.
Исследователи отмечают, что с падением пятилетней ставки LPR до исторического минимума ставка по ипотечным кредитам на уже существующие жилищные займы для покупателей жилья впервые в стране войдет в эпоху «2%», что еще больше снизит ежемесячные расходы покупателей жилья на выплату ипотеки. В сочетании с такими политиками, как снижение процентной ставки по жилищному накопительному фонду и корректировка ставки по ипотечным кредитам на уже существующие жилищные займы, рынок недвижимости готовится к новому раунду системной оптимизации затрат.
Например, если взять коммерческий кредит в размере 1 млн юаней на 30 лет с равными выплатами основного долга и процентов, снижение LPR на 10 базисных пунктов приведет к снижению ежемесячного платежа по ипотеке на 56 юаней, что в итоге приведет к снижению на 20 000 юаней за 30 лет.
Ожидается, что ставка по ипотечным кредитам на уже существующие жилищные займы для покупателей жилья впервые в стране снизится до 2,95%.
«В настоящее время политический порог для ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья впервые и второй раз был снят по всей стране, и ставка по ипотечным кредитам на уже существующие жилищные займы для покупателей жилья впервые во многих городах уже упала до исторического минимума в районе 3,0%. Это снижение ставки LPR по кредитам со сроком погашения более пяти лет поможет направить снижение ставок по ипотечным кредитам по всей стране, продолжая снижать затраты покупателей жилья на покупку жилья», — заявила Чэнь Вэньцзин, директор отдела политических исследований Китайской академии индексов.
Чжан Давэй, главный аналитик Centaline Property, также сообщил журналистам: «Это снижение LPR на 10 базисных пунктов означает, что ставка по ипотечным кредитам на уже существующие жилищные займы для покупателей жилья впервые в стране, которая почти год колебалась в районе 3%, теперь войдет в диапазон 2%».
Согласно статистике Института исследований рынка недвижимости Centaline, средневзвешенная процентная ставка по новым коммерческим индивидуальным жилищным займам по всей стране в первом квартале 2025 года составила 3,11%, что незначительно отличается от 3,10% в четвертом квартале 2024 года (в третьем квартале 2024 года она составляла около 3,33%). Средняя ставка по ипотеке на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые составляла около 3,06%.
«Ожидается, что после этого снижения процентной ставки ипотечная ставка на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые по всей стране снизится до 2,95%», — сказал Чжан Давэй.
Он также отметил, что до снижения процентной ставки ипотечная ставка на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые в большинстве городов уже упала до отметки от 2,8% до 3%. В настоящее время ипотечные ставки на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне составляют LPR-45BP. После этого снижения процентной ставки максимальная ипотечная ставка на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые в городах первого эшелона снизится до 3,05%, в то время как в других городах произойдет всестороннее снижение до отметки около 2,9%.
Возьмем в качестве примера Пекин. Ранее применявшиеся ипотечные ставки на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые и вторично составляли 3,15% (LPR-45BP) и 3,35% (за пределами Пятого кольца, LPR-25BP)/3,55% (в пределах Пятого кольца, LPR-5BP) соответственно. После этой корректировки ипотечные ставки на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые и вторично в Пекине, как ожидается, будут скорректированы до 3,05% (LPR-45BP) и 3,25% (за пределами Пятого кольца, LPR-25BP)/3,45% (в пределах Пятого кольца, LPR-5BP) соответственно. Среди них ипотечные ставки на уже существующие жилищные кредиты для покупателей жилья впервые и вторично за пределами Пятого кольца упали до исторического минимума.
Для покупателей жилья выгода от снижения процентной ставки очевидна. Инсайдер из отрасли сообщил журналистам, что за 30-летний период погашения совокупная экономия процентов от этого снижения процентной ставки будет значительной. Многие потенциальные покупатели жилья, которых ранее сдерживали высокие процентные ставки, теперь считают свои планы по покупке жилья более осуществимыми, поскольку затраты снижаются после снижения процентной ставки.
Чэнь Вэньцзинь считает, что недавнее снижение LPR также приведет к снижению ипотечной ставки на уже существующие жилищные кредиты. После даты пересмотра ипотечной ставки ипотечная ставка на уже существующие жилищные кредиты может последовать этому примеру и снизиться, тем самым снизив давление погашения для домовладельцев, которые уже приобрели недвижимость.
Оглядываясь на историю, согласно статистике Centaline Property, базовая ставка по кредитам (LPR) неоднократно снижалась, с общим снижением на 60 базисных пунктов. Чжан Давэй заявил, что, наблюдая за тенденциями, на фоне сложной экономической ситуации рынок ожидает, что денежно-кредитная политика станет более мягкой. «С учетом снижения процентных ставок по вкладам, вполне вероятно, что ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться в будущем».
Способствует укреплению стабильной тенденции на рынке недвижимости
Недавнее снижение LPR не является изолированным событием, а является ключевой частью серии стимулирующих политических пакетов центрального банка.
7 мая такие ведомства, как Народный банк Китая (НБК), Национальное управление по финансовому регулированию и Китайская комиссия по регулированию ценных бумаг, провели пресс-конференцию, в ходе которой глава НБК объявил о снижении нормы обязательных резервов (RRR) и ставок по политическим кредитам. В частности, ставка по 7-дневным операциям обратного репо на открытом рынке была снижена с нынешних 1,5% до 1,4%, и ожидается, что это приведет к синхронному снижению базовой ставки по кредитам (LPR) примерно на 0,1 процентного пункта.
Впоследствии, 20 мая, годовая и пятилетняя ставки LPR были снижены на 10 базисных пунктов, что соответствует ожиданиям рынка.
Кроме того, 7 мая НБК также объявил о снижении нормы обязательных резервов на 0,5 процентного пункта, что, как ожидается, обеспечит примерно 1 трлн юаней долгосрочной ликвидности на рынке; снижение ставки по индивидуальным жилищным кредитам из фонда жилищного строительства на 0,25 процентного пункта, при этом ставка по первому жилищному кредиту со сроком более пяти лет была снижена с 2,85% до 2,6%, а ставки по другим срокам соответственно скорректированы.
«В целом, в последнее время все еще существует много внешних неопределенностей и факторов нестабильности. Последовательное снижение нормы обязательных резервов и процентных ставок с мая поможет укрепить стабильное функционирование макроэкономики, а также способствовать стабильности рынка недвижимости», — сказала Чэнь Вэньцзин.
Инсайдеры отрасли отметили, что с учетом снижения ставок по кредитам из фонда жилищного строительства и недавнего снижения пятилетней ставки LPR стоимость покупки жилья для покупателей еще больше снизится, что будет способствовать высвобождению жилищного спроса населения.
Согласно исследовательскому отчету Orient Securities, в первом квартале этого года объем продаж новых домов значительно сократился, при этом в некоторых городах высокого уровня появились признаки стабилизации цен. На рынке вторичного жилья продолжалась тенденция снижения объемов при сохранении цен.
Пан Гуншэн, председатель Народного банка Китая, ранее заявил: «Опираясь на экономические и финансовые показатели, а также на эффективность различных инструментов политики, мы можем еще больше расширить масштабы этих инструментов и улучшить их политические элементы». В связи с этим Чэнь Вэньцзин ожидает, что в будущем будет продолжаться реализация все большего количества мер, предусматривающих финансовую поддержку сектора недвижимости, таких как финансовые меры поддержки продажи готовых домов и финансирование проектов по обновлению городской среды.
«Учитывая сезонные факторы и колебания объема экспорта во втором квартале, рынок недвижимости сталкивается с определенным давлением на снижение. Ожидается, что во втором квартале политика в сфере недвижимости будет направлена на обеспечение безопасности, а не на принятие решительных стимулирующих мер. Могут быть введены меры по оптимизации приобретения и хранения коммерческого жилья, а также меры поддержки реконструкции городских поселков. Некоторые отраслевые эксперты также считают, что существует вероятность дальнейшего смягчения ограничений в городах первого уровня. Если эти меры будут реализованы, они сыграют роль в дальнейшей стабилизации рыночных ожиданий», — заявил Чжао Сюсян, аналитик Orient Securities.
