На фоне постоянных изменений на рынке недвижимости активизация реализации программ по реконструкции городских деревень и ремонту ветхих домов считается важной мерой по содействию развитию городов и стабилизации рынка недвижимости. Регионы, включая провинцию Гуандун, установили четкие цели и приняли соответствующие меры в этом направлении.
Согласно информации, опубликованной 7 мая на официальном сайте правительства провинции Гуандун, Гуандун реализует специальный план действий по стимулированию потребления, охватывающий такие области, как содействие занятости и росту доходов населения, а также поддержка социального обеспечения и модернизация массового потребления населения.
В целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье Гуандун предложил эффективно использовать политику, позволяющую использовать специальные облигации местных правительств в качестве капитала, активно и устойчиво продвигая реконструкцию городских деревень по новой модели. Провинция также будет активно продвигать реконструкцию старых жилых районов: в 2025 году начнется реконструкция не менее 600 старых районов, и начнется замена 26 500 старых лифтов в многоквартирных домах.
Аналитики считают, что заявления в мерах по стимулированию потребления, касающиеся лучшего удовлетворения потребностей в жилье, подразумевают, что политика в сфере недвижимости больше сосредоточена на стимулировании внутреннего спроса и потребления, основанного на стремлении людей к улучшению условий жизни, тем самым высвобождая потенциальный спрос на жилье. Внутренний рыночный спрос и импульс, сформированный в процессе удовлетворения этого спроса, объективно сыграют роль в стабилизации рынка.
«Активизация реализации программ по реконструкции городских деревень и ремонту ветхих домов может не только высвободить спрос на аренду и покупку жилья со стороны молодежи и новых городских жителей, но и удовлетворить потребности в улучшении жилищных условий существующих городских жителей. Это наиболее значимая составляющая структурного спроса в крупных городах Китая. Поскольку потребности большинства городских жителей в жилье смещаются от простого наличия к качеству, комфорт проживания некоторых жителей в городских деревнях и ветхих домах еще не полностью удовлетворен. Эта группа, как ожидается, станет основным и важным субъектом будущего жилищного потребления», — заявила Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Гуандунского исследовательского центра жилищной политики.
Фактически, не только Гуандун, но и Хэнань, Шанхай, Чунцин и другие регионы недавно приняли меры по реконструкции городских деревень.
17 марта Комиссия по развитию и реформам провинции Хэнань (КРПХ) опубликовала на своем официальном сайте отчет о выполнении плана национального экономического и социального развития на 2024 год и проект плана национального экономического и социального развития на 2025 год. В отчете, касающемся строительства пригодных для жизни и устойчивых городов, четко говорится, что Хэнань улучшит механизм продвижения обновления городов, увеличит масштабы реконструкции старых жилых районов и городских деревень, упорядоченно осуществит реконструкцию и укрепление городских зданий, укрепит предложение доступного жилья в ключевых городах, отремонтирует 416 городских деревень и 1459 старых жилых районов и добавит 57 тыс. единиц доступного жилья.
Согласно информации, опубликованной 18 апреля на официальном сайте Шанхайского муниципального управления жилищного строительства, 16 апреля в районе Минхан состоялось совещание по продвижению реконструкции городских деревень. В ходе совещания районное жилищное управление доложило об общем прогрессе реконструкции городских деревень в районе и наметило цели и задачи работы на 2025 год.
28 апреля Комиссия по развитию и реформам города Чунцин опубликовала уведомление о сборе общественных замечаний по «Плану реализации специального плана действий Чунцина по стимулированию потребления (проект для обсуждения)». В плане, касающемся содействия здоровому развитию жилищного потребления, предлагается, чтобы Чунцин искал финансовую поддержку по нескольким каналам для обеспечения строительства доступного жилья и арендного жилья, а также продолжал продвигать реконструкцию городских деревень и ветхого жилья в городских и сельских районах.
Аналитики из Guolian Minsheng Securities отметили, что после того, как в октябре 2024 года министр жилищного строительства и развития городских и сельских районов Ни Хун предложил осуществить дополнительную реконструкцию 1 млн городских деревень и ветхого жилья путем денежного переселения, многие местные власти положительно отреагировали на это предложение.
«Денежное переселение в рамках реконструкции городских деревень может повысить покупательную способность жителей и способствовать высвобождению спроса на улучшение жилищных условий. При поддержке специальных кредитов, специальных облигаций и других источников финансирования ожидается, что многие города активно продвинут эту инициативу», — заявили аналитики из Guolian Minsheng Securities.
Стоит отметить, что после пяти лет сокращения масштабов монетизации реконструкции трущобных районов рыночные эффекты, вызванные реконструкцией городских деревень и старых районов, вновь привлекли внимание.В связи с этим исследователи сравнивают реконструкцию городских деревень с реконструкцией трущоб, утверждая, что расширение реконструкции городских деревень не равносильно реконструкции трущоб 2.0.
Исследователи отмечают, что существуют значительные различия между текущим этапом реконструкции городских деревень и предыдущим этапом реконструкции трущоб с точки зрения масштаба, источников финансирования и сроков реконструкции.
С точки зрения масштаба, команда Лю Цинхай из отдела недвижимости и строительства Founder Securities указала, что в период с 2014 по 2018 год политика активно поддерживала денежную компенсацию при реконструкции трущоб, устанавливая целевые показатели в 18 млн и 15 млн единиц на трехлетние периоды соответственно. За эти пять лет, с 2014 по 2018 год, по всей стране было фактически реконструировано 29,12 млн единиц жилья. Текущий целевой показатель в 1 млн единиц для реконструкции городских деревень представляет собой значительную разницу в масштабе по сравнению с предыдущим этапом реконструкции трущоб.
Команда также отметила, что, согласно правительственным заявлениям, в период 13-го пятилетнего плана (2016-2020 годы) по всей стране было начато реконструирование более 23 млн трущоб, при этом общий объем инвестиций составил около 7 трлн юаней. Финансирование в основном поступало из четырех основных источников: политических финансовых инструментов (PSL), банковских кредитов, специальных облигаций и общих бюджетных расходов, с соотношением выплат примерно 4:3:2:1.
Что касается источников финансирования, то предыдущий этап реконструкции трущоб в основном опирался на PSL (облигации с обеспечением) и специальные облигации, в то время как текущий этап реконструкции городских деревень включен в сферу поддержки специальных облигаций местных органов власти. Что касается сроков реконструкции, то проекты реконструкции трущоб, как правило, имеют относительно небольшой масштаб и затрагивают относительно меньшее количество заинтересованных сторон, что приводит к более коротким срокам реконструкции. Напротив, отдельные проекты реконструкции городских деревень имеют более крупный масштаб, затрагивают большее количество заинтересованных сторон и имеют более длительные сроки реконструкции.
Аналитики Founder Securities считают, что, хотя расширение проектов реконструкции городских деревень в городах отличается от предыдущего этапа реконструкции трущоб с точки зрения источников финансирования и масштаба, это подчеркивает решимость и направление высших органов власти стабилизировать рынок недвижимости.
«И нынешний этап реконструкции городских деревень, и предыдущий этап реконструкции трущобных районов направлены на сокращение запасов недвижимости, при этом основным средством расселения является денежная компенсация, и оба этих этапа охватили города третьего и четвертого уровней. Поэтому ожидается, что расширение нынешнего этапа реконструкции городских деревень приведет к значительному притоку капитала и ресурсов в города второго и третьего уровней, способствуя восстановлению рынков недвижимости в этих городах и, таким образом, постепенно распространяя тенденцию «остановки спада и восстановления стабильности» с городов первого уровня на города второго и третьего уровней», — сказал вышеупомянутый аналитик.
