Доклад CITIC Securities указывает, что все регионы включили стабилизацию рынка недвижимости в свои программы по стимулированию потребления.
CITIC Securities считает, что важность строительной отрасли в программах по стимулированию потребления проявляется не только в прямом или косвенном потреблении, связанном с жильем, но и в значительном влиянии эффекта богатства от цен на недвижимость на уверенность граждан в доходах и готовность к тратам. Ожидается, что национальные меры будут приняты в апреле-мае, и компании-застройщики с мощными продуктами, а также предприятия, владеющие качественными операционными активами, имеют инвестиционную ценность. CITIC Securities также выражает оптимизм относительно дивидендной стоимости секторов недвижимости и управления коммерческой недвижимостью.
Ключ к стимулированию потребления — повышение желания тратить, а ключ к этому — увеличение имущественного дохода граждан. Рынок недвижимости является основным потенциальным источником имущественного дохода.
Согласно исследованию «Оценка активов и обязательств городских домохозяйств Китая 2019 года» Народного банка Китая, жилищные активы составляют более 70% физических активов городских домохозяйств Китая и почти 60% общих активов. Данные Национального бюро статистики показывают, что индексы цен на новое и вторичное жилье в семидесяти городах снизились на 10% и 17% соответственно с второй половины 2021 года, падая ежемесячно 22/23 месяца подряд с 2023 года, что влияет на ожидания граждан относительно сохранения и прироста богатства, снижая их имущественный доход, что, в свою очередь, влияет на желание и способность тратить. Мы считаем, что главная цель стабилизации рынка недвижимости — укрепление уверенности граждан в своих возможностях, чтобы они были готовы и могли тратить.
Меры по стимулированию потребления, введенные различными регионами, включают шаги по стабилизации рынка недвижимости.
В проекте плана по стимулированию потребления, объявленном Комиссией по развитию и реформам Гуйчжоу 18 апреля, упоминается оптимизация предложения на рынке недвижимости, включая начало реконструкции тридцати тысяч городских деревень и 8,6 тысяч ветхих домов в 2025 году, а также поддержку местных государственных предприятий в приобретении завершенного жилья для использования в качестве доступного жилья. Управление жилищного строительства и развития сельских районов Циндао, финансовое управление и другие департаменты выпустили документы, такие как «План Циндао по обмену жилья для стимулирования потребления в сфере жилья (пробный)» и «Уведомление о дальнейших мерах по продвижению стабильного и здорового развития рынка недвижимости», которые включают приобретение вторичного жилья для использования в качестве доступного жилья с одноразовой субсидией на приобретение 30,000 юаней за единицу и годовой субсидией на проценты по кредиту на приобретение 2%, а также предоставление субсидий на покупку жилья в размере 50,000-100,000 юаней для семей с несколькими детьми. Ляонин, Цзинань и другие регионы также включили стабилизацию потребления жилья в свои программы по стимулированию потребления. В целом, различные регионы продолжают предпринимать усилия по стабилизации рынка недвижимости, включая фонды социального обеспечения, затраты на покупку жилья и субсидии на покупку.
Хотя данные строительной отрасли за март показали признаки оживления, необходимость введения мер остается актуальной.
Согласно данным Национального бюро статистики, в марте 2025 года цены на новое жилье выросли в 24 из 70 крупных и средних городов, а цены на вторичное жилье (которые лучше исключают структурные факторы) выросли в десяти городах. Однако это все еще означает, что большинство городов находятся в нисходящем тренде цен на жилье. Хотя темпы снижения цен на жилье замедлились, следует отметить, что цены на жилье снижаются ежемесячно 22 месяца подряд с июня 2023 года и ежегодно три года подряд с апреля 2022 года. Моментум, созданный длительным падением цен на активы, сложно полностью изменить несколькими месяцами сильных продаж. Поскольку основное внимание политики сосредоточено на ценах, а не на объемах, мы считаем, что введение последующих мер остается срочной задачей.
Высокочастотные данные показывают сезонное снижение.
Согласно ведущим платформам-посредникам, по состоянию на 18 апреля 2025 года семидневный средний объем торгов вторичным жильем в 75 образцовых городах составил 3,440 единиц, снизившись на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 23,3% по сравнению с пиком малой весны. Согласно Индексу Айсберга, по состоянию на 13 апреля, краевые цены на вторичное жилье в четырех первых городах — Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь — снизились на 0,13%, 0,17%, 0,33% и 0,25% соответственно, с ценами, продолжающими медленно снижаться. Объем предложений продолжает расти, с увеличением объема предложений вторичного жилья в 141 образцовом городе на 0,4% по состоянию на 18 апреля, что на 6,4% выше начала года, что отражает высвобождение скрытого спроса на замену жилья и пессимистический взгляд граждан на среднесрочные перспективы цен на жилье.
Факторы риска:
Быстрое снижение объемов сделок с недвижимостью, быстрое снижение ожиданий доходов граждан и риск снижения желания покупать жилье.
Инвестиционная стратегия:
Мы считаем, что с увеличением внешней неопределенности меры по расширению внутреннего спроса будут постепенно усиливаться, и недвижимость станет важной частью программ по стимулированию потребления. Ее значение проявляется не только в прямом или косвенном потреблении, связанном с жильем, но и в значительном влиянии эффекта богатства от цен на недвижимость на уверенность граждан в доходах и готовность к тратам. Мы считаем, что национальные меры будут приняты в апреле-мае, и компании-застройщики с мощными продуктами, а также предприятия, владеющие качественными операционными активами, имеют инвестиционную ценность. Мы также остаемся оптимистичными относительно дивидендной стоимости секторов недвижимости и управления коммерческой недвижимостью.
