«Недавно опубликованные данные по ценам на жилье в 70 городах показывают, что независимо от того, идет ли речь о городах первого уровня или городах второго и третьего уровней, о новых домах или домах вторичного рынка, изменения цен улучшились. С этой точки зрения, эффект политики регулирования рынка недвижимости проявляется, и в марте нет признаков ослабления на рынке недвижимости», — заявил заместитель директора Государственного статистического управления (ГСУ) Шэн Лайюнь на сегодняшней пресс-конференции Информационного управления Госсовета.
Данные по ценам на жилье в 70 городах, опубликованные ГСУ сегодня, показывают, что в марте 2025 года количество городов с месячным ростом цен на новые дома составило 24, что на 6 городов больше, чем в предыдущем месяце; количество городов с падением цен составило 41, что на 4 города меньше, чем в предыдущем месяце. Что касается цен на дома вторичного рынка, то в 10 городах наблюдался месячный рост, что на 7 городов больше, чем в предыдущем месяце; количество городов с падением цен составило 56, что на 9 городов меньше, чем в предыдущем месяце.
С точки зрения сделок, с января по март этого года объем продаж новостроек по всей стране составил 2,0798 трлн юаней, что на 2,1% меньше, чем годом ранее, при этом снижение сократилось на 0,5 процентного пункта по сравнению с предыдущим месяцем; площадь продаж новостроек составила 218,69 млн м², что на 3,0% меньше, чем годом ранее, при этом снижение сократилось на 2,1 процентного пункта по сравнению с январем-февралем.
«Ситуация на китайском рынке недвижимости значительно улучшилась в первом квартале, и эффект политики, способствующей стабилизации рынка недвижимости, продолжает проявляться. В целом, текущий рынок недвижимости все еще находится на стадии корректировки, спрос на недвижимость все еще требует освобождения, структура потребления в Китае все еще находится в процессе модернизации, урбанизация еще не завершена, и пространство для спроса на рынке недвижимости, особенно на хорошие дома, все еще относительно велико», — сказал Шэн Лайюнь.
Увеличение количества городов с ростом цен на жилье
«Данные по ценам на жилье в марте отражают структурное восстановление рынка недвижимости при поддержке политики, подтверждая фактический эффект передачи политического дна на дно рынка, но фундаментальное улучшение соотношения спроса и предложения все еще требует времени, а дифференциация между городами будет сохраняться в течение длительного времени», — сказал журналистам Чжан Бо, декан Института исследований 58 Anjuke.
Данные ГСУ показывают, что в отношении новых домов месячный рост индекса цен на новое жилье в 70 городах по всей стране составил -0,1% в марте, что не изменилось по сравнению с предыдущим месяцем. Среди них месячный рост индексов цен на жилье в городах первого, второго и третьего уровней составил 0,1%, 0,0% и -0,2% соответственно.
В частности, лидировали в росте такие города, как Шанхай, Ханчжоу, Нинбо, Нанкин, Хэфэй, Цзинань и Шэньчжэнь. Среди них цены на новые дома в Шэньчжэне растут несколько месяцев подряд с октября 2024 года, при активных сделках с дорогостоящими проектами в центральной части города.
«Цены на новые дома в городах первого уровня восстановились в месячном исчислении четыре месяца подряд, а снижение цен в городах второго уровня явно остановилось. Это связано в основном с запуском большого количества проектов по улучшению жилищных условий в марте, особенно высокой текучестью некоторых хороших проектов, что повысило настроения на рынке, а также способствовало стабилизации цен», — сказала Ли Юйцзя, главный исследователь Гуандунского центра исследований жилищной политики.
Что касается цен на дома вторичного рынка, то месячный рост индекса цен на вторичное жилье в 70 городах составил -0,2% в марте. Среди них месячный рост индексов цен на жилье в городах первого, второго и третьего уровней составил 0,3%, -0,2% и -0,3% соответственно.
«В некоторых городах с хорошими сделками по новым домам рост объема сделок объективно оказал положительное влияние на улучшение соотношения спроса и предложения на вторичном рынке жилья, что привело к признакам роста цен», — сказал аналитик из сферы недвижимости.
Чжан Бо считает, что доверие к рынку действительно восстанавливается, сокращение цикла сделок с домами вторичного рынка и постоянное сокращение сроков размещения объявлений свидетельствуют о том, что темпы выхода покупателей жилья на рынок ускорились, что способствует восстановлению цен с дна.
Он рассказал, что в марте доля людей, ищущих дома вторичного рынка онлайн на Anjuke, составила 71%, оставаясь на высоком уровне, при этом существуют значительные различия в характеристиках рынка в разных уровнях городов. В городах первого уровня клиентская база сильно дифференцирована, при этом новые дома в основном удовлетворяют потребности в улучшении жилищных условий высокого класса, а дома вторичного рынка в основном предназначены для жесткого спроса, при этом перекрытие клиентов относительно невелико; в то время как в городах третьего и четвертого уровней наблюдается однородная конкуренция, с длительными и повторяющимися циклами принятия решений и высоким перекрытием клиентов.
В будущем аналитики из Китайской академии индексов считают, что во втором квартале, с ускорением реализации политики как на стороне предложения, так и на стороне спроса на рынке недвижимости, наряду с увеличением предложения проектов «хороших домов», ожидается продолжение восстановления рынка в основных городах.
«Рынок недвижимости все еще имеет большой потенциал развития»
Аналитики считают, что во втором квартале может наблюдаться интенсивное выпуск политики в сфере недвижимости.
15 апреля член Постоянного комитета Политбюро ЦК КПК и премьер Госсовета Ли Цян заявил во время инспекции в Пекине: «Приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья является важной мерой по содействию стабилизации рынка недвижимости и обеспечению и улучшению жизненного уровня людей. Необходимо эффективно реализовать различные соответствующие политики, предоставить городским правительствам большую автономию в отношении приобретающих организаций, цен и назначения, а также своевременно изучить и ввести новые меры поддержки. Необходимо еще больше содействовать обновлению городов, активизировать реализацию реконструкции городских деревень и ветхого жилья, а также оживить существующие запасы и оптимизировать дополнительные запасы различными способами. Необходимо сосредоточить внимание на проблемах новых городских жителей и жилищных трудностях, скорректировать и улучшить соответствующие политики, а также поддерживать потребности населения в жестком и улучшающемся жилье».
Ли Цян подчеркнул, что в настоящее время и в будущем рынок недвижимости Китая все еще имеет большой потенциал развития, и необходимо дальше раскрывать потенциал рынка, сосредоточиться на содействии строительству «хороших домов», ускорить строительство новой модели развития рынка недвижимости и содействовать стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости.
«Подчеркивание премьером потенциала развития рынка недвижимости еще больше задает тон для недвижимости, что способствует повышению доверия к рынку», — сказала Чэнь Вэньцзин, директор отдела политических исследований Китайской академии индексов. В рамках текущей цели содействия потреблению, расширению внутреннего спроса и более активному укреплению внутреннего цикла ожидается, что полное раскрытие потенциала развития недвижимости станет ключевым направлением, и существует сильное ожидание реализации более поддерживающих мер.
С точки зрения размера рынка, уровень урбанизации постоянного населения в Китае составил 67% в 2024 году, и спрос на жилье со стороны городских мигрантов все еще существует, при этом существует значительный простор для улучшения жилищных условий. По оценкам Китайской академии индексов, общий объем городского жилищного спроса в период «15-го пятилетнего плана» ожидается на уровне около 5,06 млрд м² (в среднем около 1 млрд м² в год). Учитывая, что доступное жилье и долгосрочные арендные квартиры могут удовлетворить часть спроса на собственное жилье, при доле коммерциализации 70-80% ожидается, что объем продаж коммерческого жилья по всей стране в период «15-го пятилетнего плана» составит около 3,54-4,05 млрд м², при среднегодовом объеме продаж жилой недвижимости около 700-800 млн м². Исходя из этого, среднегодовой объем продаж коммерческой недвижимости оценивается примерно в 850-950 млн м².
Несколько аналитиков отметили, что премьер еще больше подчеркнул важность приобретения существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья, предлагая при этом эффективно реализовать соответствующие политики, а также призвал своевременно изучить и ввести новые меры поддержки. В результате рынок ожидает, что более связанные меры поддержки, возможно, уже находятся на пути, и существует пространство для оптимизации политики в целях дальнейшего расширения сферы использования и снижения капитальных затрат.
Кроме того, премьер подчеркнул необходимость сосредоточить внимание на жилищных трудностях новых городских жителей и проблемах людей, скорректировать и улучшить соответствующие политики, а также поддерживать потребности населения в жестком и улучшающемся жилье. «Это заявление имеет сильный сигнальный характер, и ожидается, что местные правительства еще больше скорректируют и улучшат политику. Недавно Сучжоу, Нанкин и Уси внесли инновации в корректировку политики, предоставляя образцы для сравнения», — сказал Янь Юэцзинь, заместитель директора Института исследований E-House.
Некоторые аналитики считают, что в поддержке жесткого и улучшающегося спроса на жилье Пекин все еще имеет значительный политический простор, и существует ожидание краткосрочной оптимизации и корректировки соответствующих политик, особенно в снижении ограничительных мер.
«В целом содействие жилищному потреблению является ключевой частью расширения внутреннего спроса в 2025 году. Дальнейшее подчеркивание премьером Ли Цяном потенциала развития недвижимости повысило ожидания рынка и прояснило множество мер по содействию жилищному потреблению. В будущем ожидается, что поддерживающие политики будут реализовываться быстрее, а также ожидается постепенное открытие пространства для оптимизации и корректировки политики недвижимости в Пекине, способствуя дальнейшему восстановлению рынка недвижимости», — сказала Чэнь Вэньцзин.
