Di tengah penyesuaian mendalam yang terjadi di pasar properti, kebijakan perumahan lokal telah mencapai terobosan signifikan.
Baru-baru ini, Kota Xinyang di Provinsi Henan telah memperkenalkan langkah-langkah untuk menerapkan secara penuh penjualan properti perumahan yang telah selesai dibangun untuk pengembangan lahan yang baru dialihkan. Para analis mencatat bahwa Xinyang telah menjadi kota pertama di negara ini yang menerapkan model ini tahun ini.
"Langkah ini di Xinyang tidak hanya meningkatkan kepercayaan diri pembeli rumah, tetapi juga mencoba untuk mendorong industri menuju model baru dengan membentuk ulang aturan penjualan," kata seorang analis properti.
"Penjualan properti perumahan yang telah selesai dibangun dapat secara signifikan mengurangi risiko potensial yang ditanggung oleh pembeli rumah, melindungi hak dan kepentingan warga, serta mengoptimalkan ekosistem industri. Dalam jangka panjang, hal ini kondusif untuk mempromosikan perkembangan pasar perumahan yang stabil dan sehat serta mempercepat pembentukan model baru untuk pengembangan real estat," kata Xu Changjie, seorang analis di Huachuang Securities.
Mengapa Xinyang menjadi yang pertama "menembak" untuk penjualan properti perumahan yang telah selesai dibangun tahun ini?
Menurut pengumuman publik di situs web resmi Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan dan Pedesaan Xinyang, untuk terus mempromosikan stabilisasi pasar real estat, secara efektif mengelola risiko berorientasi pasar di sektor real estat, mengurangi persediaan, dan mengendalikan penawaran tambahan, Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan dan Pedesaan Xinyang telah menyusun "Beberapa Langkah tentang Penguatan Pengelolaan Penjualan Perumahan Komersial (Uji Coba)," yang sekarang dibuka untuk konsultasi publik. Periode konsultasi publik untuk langkah-langkah ini adalah dari 6 Mei 2025 hingga 15 Mei 2025.
Dokumen tersebut menguraikan enam langkah. Langkah pertama, "Kendalikan dengan Ketat Persyaratan Izin Penjualan Perumahan," menyatakan bahwa "untuk pengembangan perumahan komersial di lahan yang baru dialihkan setelah penerbitan dokumen ini, penjualan properti perumahan yang telah selesai dibangun harus diterapkan secara seragam."
Sementara itu, dokumen tersebut menjelaskan bahwa waktu lahan yang baru dialihkan harus didasarkan pada tanggal penandatanganan kontrak alih lahan. "Langkah ini harus diterapkan mulai dari tanggal penerbitan dan akan berlaku untuk wilayah perkotaan pusat. Kabupaten lain dapat merujuk dan menerapkannya sesuai dengan kondisi masing-masing."
"Pengumuman eksplisit Xinyang untuk menerapkan penjualan rumah jadi untuk lahan baru yang dialihkan di wilayah perkotaan pusat adalah kota pertama di seluruh negeri yang menerapkan model ini secara jelas dan menyeluruh baru-baru ini," kata Chen Wenjing, Direktur Riset Kebijakan di China Index Academy.
Mengenai alasan Xinyang memilih untuk menerapkan secara penuh penjualan rumah jadi untuk lahan baru yang dialihkan di wilayah perkotaan pusat, Yan Yuejin, Wakil Dekan E-House China Research Institute, percaya bahwa Henan menghadapi tantangan dalam penyerahan properti pra-penjualan pada tahun 2022, dengan banyak kasus muncul di kota-kota seperti Xinyang. Oleh karena itu, langkah Xinyang untuk "menerapkan secara seragam penjualan rumah jadi untuk lahan baru yang dialihkan" pada dasarnya didasarkan pada situasi baru untuk mengurangi risiko yang terkait dengan model pra-penjualan.
"Di bawah model pra-penjualan, masalah seperti ekspansi pengembang dengan leverage tinggi dan penyalahgunaan dana dapat menyebabkan proyek macet, yang sangat merugikan hak dan kepentingan pembeli rumah. Langkah-langkah Xinyang, dengan tujuan inti 'mengurangi risiko, mengurangi persediaan, dan mengendalikan pasokan tambahan,' bertujuan untuk memutus rantai transmisi risiko properti pra-penjualan pada sumbernya dengan mengendalikan secara ketat kondisi pra-penjualan untuk lahan baru yang dialihkan. Hal ini dianggap oleh industri sebagai langkah penting dalam mengurangi risiko sistemik," kata analis industri yang disebutkan di atas.
Analis tersebut menunjukkan bahwa pasar Xinyang masih berada dalam fase penyesuaian, dengan tekanan yang signifikan untuk mengurangi persediaan. Saat ini, banyak proyek perumahan baru sudah berada dalam kondisi menjual rumah jadi, dan dampak keseluruhan dari kebijakan baru terhadap operasi pasar jangka pendek di Xinyang relatif kecil.
Yan Jinjin percaya bahwa model penjualan rumah jadi yang disebutkan di Xinyang kali ini akan memiliki dampak yang lebih langsung terhadap pengembang. Perusahaan real estat perlu mengevaluasi secara objektif dan lebih memahami efektivitas biaya dan perhitungan keuangan ketika memperoleh lahan.
Perlu dicatat bahwa promosi penjualan rumah jadi di Xinyang kali ini hanya ditujukan untuk lahan baru yang dialihkan, sedangkan lahan yang dialihkan sebelum diterbitkannya dokumen sebelumnya masih akan dieksekusi sesuai dengan aturan asli.
Bisakah model penjualan rumah jadi diterapkan secara penuh?
Baru-baru ini, model penjualan rumah jadi telah mendapatkan perhatian besar dari pasar. Beberapa orang dalam industri mengatakan kepada wartawan bahwa beberapa kota dengan daya serap tinggi juga sedang mempelajari metode untuk menerapkan secara percontohan model penjualan rumah jadi pada lahan yang baru dialihkan.
Sebelumnya, banyak wilayah di seluruh negeri secara aktif mengeksplorasi dan mempromosikan model penjualan rumah jadi.
Chen Wenjing memperkenalkan bahwa di Hainan, bangunan komersial perumahan yang dibangun di atas lahan yang dialihkan setelah Maret 2020 semuanya telah menerapkan model penjualan rumah jadi, yang telah berlaku selama lebih dari lima tahun, menjadikannya provinsi pertama yang menerapkan model penjualan rumah jadi.
Menurut pemantauan tidak lengkap oleh China Index Academy, sejak akhir 2022, lebih dari 30 provinsi (kota) di seluruh negeri telah mengeluarkan kebijakan yang berkaitan dengan penjualan rumah jadi. Misalnya, Hefei, Zhengzhou, dan Changsha telah secara jelas menunjuk beberapa proyek untuk menerapkan secara percontohan model penjualan rumah jadi; Jingmen adalah satu-satunya kota di Provinsi Hubei yang menerapkan secara percontohan model penjualan rumah jadi. Pada bulan April tahun ini, salah satu proyek percontohan pertama kota tersebut masuk pasar, dengan semua toko terjual habis dan lebih dari 80% unit perumahan telah ditandatangani, sedangkan proyek lain hampir selesai dengan tingkat langganan hampir 90%.
Selain itu, banyak wilayah telah memperkenalkan kebijakan pendukung untuk penjualan rumah jadi. Misalnya, beberapa distrik dan kabupaten di Ganzhou telah memperpanjang masa pembayaran biaya alih lahan untuk proyek penjualan rumah jadi, beberapa distrik dan kabupaten di Jiujiang telah memberikan subsidi pajak akta untuk pembeli proyek penjualan rumah jadi, dan beberapa wilayah di Shandong telah meningkatkan batas pinjaman dana pensiun untuk pembelian rumah jadi.
"Dari perspektif jangka panjang, model penjualan rumah jadi terus berkembang, dan trennya tidak dapat diabaikan." Chi Tianhui, seorang analis di Guojin Securities, percaya bahwa pasar real estat terus menurun dalam beberapa tahun terakhir, dan setelah musim semi kecil tahun ini, data real estat kembali melemah. Penurunan harga rumah yang terus-menerus dan sentimen menunggu-dan-lihat terhadap properti pra-penjualan (kekhawatiran tentang kualitas buruk, perlindungan hak, dan proyek yang belum selesai) telah membatasi pelepasan permintaan, mengalihkan banyak permintaan ke pasar perumahan bekas.
Ia lebih lanjut menyatakan bahwa dalam kerangka model pembangunan baru untuk real estat, perumahan komersial perlu dimarketisasi secara penuh, menganjurkan apa yang Anda lihat adalah apa yang Anda dapatkan, dan menentukan kesuksesan berdasarkan kualitas, sehingga mendorong transformasi dan peningkatan industri serta membangun kembali kepercayaan pembeli rumah.
"Dari perspektif penduduk, penjualan rumah yang sudah jadi membantu menghindari stagnasi proyek, mengurangi perselisihan yang timbul dari iklan palsu atau asimetri informasi, dan menurunkan biaya penegakan hak. Pada saat yang sama, penduduk tidak perlu melakukan pembayaran muka besar untuk rumah yang sudah jadi sambil menunggu pengiriman, secara efektif mengurangi tekanan keuangan mereka," kata Xu Changjie.
Dari perspektif pengembangan industri, ia percaya bahwa penjualan rumah yang sudah jadi akan memfasilitasi transisi lebih lanjut industri menuju "berbasis produk," memaksa perusahaan real estat untuk memprioritaskan pembangunan "rumah berkualitas tinggi." Hal ini juga mengurangi ketergantungan mereka pada dana pra-penjualan, mengekang ekspansi berlebihan yang didorong oleh leverage tinggi, dan mengurangi risiko keuangan sistemik.
Namun, beberapa analis telah menunjukkan bahwa penjualan rumah yang sudah jadi juga dapat membawa dampak lain, sehingga perlu menerapkan kebijakan pendukung di wilayah percontohan untuk mengimbangi dampak tersebut. Diperkirakan bahwa peluncuran menyeluruh tidak akan terjadi dalam waktu dekat.
Menurut Chen Wenjing, dalam model penjualan rumah yang sudah jadi, masih ada beberapa masalah yang perlu diatasi. Pertama, karena waktu penjualan rumah yang sudah jadi lebih lambat daripada rumah pra-penjualan, siklus pengumpulan pembayaran penjualan bagi perusahaan real estat akan lebih lama, menimbulkan tantangan keuangan bagi mereka. Kedua, penjualan rumah yang sudah jadi akan, sampai batas tertentu, mempengaruhi skala pasokan rumah baru. Untuk wilayah dengan persediaan rumah yang relatif kecil, pemerintah daerah perlu melakukan kontrol yang tepat atas kecepatan dan intensitas pelaksanaan. Ketiga, penjualan rumah yang sudah jadi juga akan meningkatkan persyaratan modal bagi lembaga keuangan.
"Dari perspektif pasar, disarankan untuk memprioritaskan pelaksanaan percontohan penjualan rumah yang sudah jadi di kota atau wilayah dengan persediaan rumah yang besar, sambil mempercepat penyempurnaan sistem pembiayaan real estat yang sesuai dengan model penjualan rumah yang sudah jadi, untuk secara bertahap mencapai transisi dari pra-penjualan ke penjualan rumah yang sudah jadi," kata Chen Wenjing.
