La politique de réduction des taux d'intérêt de la banque centrale a été mise en œuvre comme prévu, et le taux préférentiel de prêt (LPR) a été ajusté en conséquence.
Le 20 mai, les cotations du LPR pour le mois de mai ont été publiées : le LPR pour les prêts d'une durée de plus de cinq ans était de 3,5 %, en baisse par rapport au 3,6 % du mois précédent. Le LPR pour les prêts d'un an était de 3 %, en baisse par rapport au 3,1 % du mois précédent.
Il s'agit d'une mesure importante de politique monétaire suite à l'annonce par la banque centrale, début mai, de réductions du ratio de réserves obligatoires et des taux d'intérêt.
Les chercheurs ont souligné qu'avec la baisse du LPR à cinq ans à un niveau historiquement bas, le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété à l'échelle nationale entrera dans l'ère des « 2 % », réduisant encore les coûts mensuels des remboursements hypothécaires pour les acheteurs. Couplé à des politiques telles que la réduction du taux d'intérêt du fonds de logement et les ajustements du taux hypothécaire des prêts immobiliers existants, le marché immobilier devrait connaître une nouvelle vague d'optimisation systématique des coûts.
Par exemple, si un prêt commercial d'un million de yuans est contracté sur 30 ans avec un rembourseement en capital et intérêts égaux, une baisse de 10 points de base du LPR réduira le rembourseement hypothécaire mensuel de 56 yuans, entraînant une réduction cumulative de 20 000 yuans sur 30 ans.
Le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété à l'échelle nationale devrait tomber à 2,95 %.
« Actuellement, le plancher politique des taux hypothécaires pour les primo-accédants et les seconds accédants à la propriété a été levé à l'échelle nationale, et le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété dans de nombreuses villes a déjà chuté à un niveau historiquement bas d'environ 3,0 %. Cette baisse du LPR pour les prêts d'une durée de plus de cinq ans contribuera à orienter les taux hypothécaires vers une nouvelle baisse à l'échelle nationale, réduisant encore les coûts d'achat de la propriété pour les acheteurs », a déclaré Chen Wenjing, directrice de la recherche politique à la China Index Academy.
Zhang Dawei, analyste en chef chez Centaline Property, a également déclaré aux journalistes : « Cette baisse de 10 points de base du LPR signifie que le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété à l'échelle nationale, qui a oscillé autour de la barre des 3 % pendant près d'un an, entrera désormais dans la fourchette des 2 %. »
Selon les statistiques de l'Institut de recherche immobilière Centaline, le taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts personnels immobiliers commerciaux à l'échelle nationale au premier trimestre 2025 était de 3,11 %, affichant une légère fluctuation par rapport au 3,10 % du quatrième trimestre 2024 (il était d'environ 3,33 % au troisième trimestre 2024). Le taux hypothécaire moyen des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété était d'environ 3,06 %.
« On s'attend à ce qu'après cette baisse des taux d'intérêt, le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété dans tout le pays tombe à environ 2,95 % », a déclaré Zhang Dawei.
Il a ajouté qu'avant la baisse des taux d'intérêt, le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété dans la plupart des villes était déjà tombé entre 2,8 % et 3 %. Actuellement, les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété à Pékin, Shanghai et Shenzhen sont tous de LPR-45BP. Après cette baisse des taux d'intérêt, le taux hypothécaire le plus élevé des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété dans les villes de première ligne tombera à 3,05 %, tandis que les autres villes verront une réduction globale à environ 2,9 %.
Prenons l'exemple de Pékin, les taux hypothécaires précédemment appliqués aux prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété et les acheteurs d'une deuxième propriété étaient respectivement de 3,15 % (LPR-45BP) et de 3,35 % (en dehors du cinquième périphérique, LPR-25BP)/3,55 % (à l'intérieur du cinquième périphérique, LPR-5BP). Après cet ajustement, les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété et les acheteurs d'une deuxième propriété à Pékin devraient être ajustés à 3,05 % (LPR-45BP) et 3,25 % (en dehors du cinquième périphérique, LPR-25BP)/3,45 % (à l'intérieur du cinquième périphérique, LPR-5BP), respectivement. Parmi eux, les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants pour les primo-accédants à la propriété et les acheteurs d'une deuxième propriété en dehors du cinquième périphérique ont tous deux atteint des niveaux historiquement bas.
Pour les acheteurs de logements, les avantages d'une baisse des taux d'intérêt sont évidents. Un professionnel du secteur a déclaré aux journalistes que sur une période de remboursement de 30 ans, les économies d'intérêts cumulées résultant de cette baisse des taux d'intérêt seraient substantielles. De nombreux acheteurs potentiels qui étaient auparavant dissuadés par les taux d'intérêt élevés trouvent désormais leurs plans d'achat de logement plus réalisables, car les coûts diminuent à la suite de la baisse des taux d'intérêt.
Chen Wenjing estime que la récente baisse du LPR entraînera également une baisse du taux hypothécaire des prêts immobiliers existants. Après la date de réévaluation du taux hypothécaire, le taux hypothécaire des prêts immobiliers existants peut suivre et diminuer, réduisant ainsi la pression de remboursement pour les propriétaires qui ont déjà acheté des biens immobiliers.
En regardant en arrière dans l'histoire, selon les statistiques de Centaline Property, le taux préférentiel de prêt (LPR) a subi plusieurs réductions, avec une baisse cumulative de 60 points de base. Zhang Dawei a déclaré qu'en observant la tendance, dans un environnement économique complexe, le marché s'attend à ce que la politique monétaire devienne plus accommodante. « Avec la réduction des taux d'intérêt sur les dépôts, il est probable que les taux hypothécaires continueront de baisser à l'avenir. »
Favorable à la consolidation de la tendance stable du marché immobilier
La récente réduction du LPR n'est pas un événement isolé, mais un élément clé de la série de mesures de relance de la politique de la banque centrale.
Le 7 mai, des départements tels que la Banque populaire de Chine (BPC), l'Administration nationale de la réglementation financière et la Commission de réglementation des valeurs mobilières de Chine ont tenu une conférence de presse, au cours de laquelle le gouverneur de la BPC a annoncé une réduction du taux de réserve obligatoire (RRO) et des taux d'intérêt directeurs. Plus précisément, le taux d'intérêt des opérations de pensions inversées à 7 jours sur le marché libre a été abaissé de 1,5 % à 1,4 %, et il est prévu que cela entraînera une baisse synchrone d'environ 0,1 point de pourcentage du taux préférentiel de prêt (LPR).
Par la suite, le 20 mai, les LPR à un an et à plus de cinq ans ont été réduits de 10 points de base, la réduction étant conforme aux attentes du marché.
De plus, le 7 mai, la BPC a également annoncé une réduction de 0,5 point de pourcentage du RRO, qui devrait fournir environ 1 000 milliards de yuans de liquidités à long terme au marché ; une réduction de 0,25 point de pourcentage du taux d'intérêt des prêts individuels au fonds d'épargne-logement, le taux d'intérêt pour les premiers achats de logements d'une durée de plus de cinq ans étant abaissé de 2,85 % à 2,6 %, et les taux d'intérêt pour les autres durées étant ajustés en conséquence.
« Dans l'ensemble, il y a encore beaucoup d'incertitudes et de facteurs d'instabilité externes ces derniers temps. La mise en œuvre successive des réductions du RRO et des taux d'intérêt depuis mai contribuera à consolider le fonctionnement stable de la macroéconomie et à la stabilité du marché immobilier », a déclaré Chen Wenjing.
Des initiés de l'industrie ont souligné qu'avec la réduction des taux d'intérêt des prêts au fonds d'épargne-logement et la récente réduction du LPR à plus de cinq ans, le coût d'achat d'une maison pour les acheteurs sera encore réduit, soutenant ainsi la libération de la demande de logement des résidents.
Selon un rapport de recherche d'Orient Securities, la baisse du volume des ventes de logements neufs au premier trimestre de cette année s'est considérablement réduite, avec des signes de stabilisation des prix dans certaines villes de premier plan. Le marché de l'immobilier d'occasion a poursuivi sa tendance à la baisse des prix en échange de volumes.
Pan Gongsheng, gouverneur de la Banque populaire de Chine, avait précédemment déclaré : « Sur la base des performances économiques et financières et de l'efficacité des différents outils de politique, nous pouvons élargir davantage la portée de ces outils et améliorer leurs éléments de politique. » Par conséquent, Chen Wenjing prévoit qu'à l'avenir, davantage de politiques de soutien financier au secteur immobilier devraient continuer à être mises en œuvre, telles que des politiques financières pour soutenir la vente de logements achevés et le financement de projets de rénovation urbaine.
« Compte tenu des effets saisonniers et des fluctuations des exportations au deuxième trimestre, le marché immobilier est confronté à certaines pressions à la baisse. On s'attend à ce que les politiques immobilières au deuxième trimestre tendent à fournir un filet de sécurité plutôt que des mesures de forte stimulation. Des politiques pourraient être mises en place pour optimiser l'acquisition et le stockage de logements commerciaux, ainsi que des politiques de soutien à la rénovation des villages urbains. Certains experts de l'industrie pensent également qu'il est possible d'assouplir davantage les politiques dans les villes de premier plan. Si ces mesures sont mises en œuvre, elles joueront un rôle dans la stabilisation des anticipations du marché », a déclaré Zhao Xuxiang, analyste chez Orient Securities.
