Dans le contexte de profonds ajustements sur le marché immobilier, les politiques locales en matière de logement ont connu des avancées significatives.
Récemment, la ville de Xinyang, dans la province du Henan, a mis en place des mesures visant à mettre pleinement en œuvre la vente de logements achevés pour les nouveaux développements fonciers. Des analystes ont noté que Xinyang était devenue la première ville du pays à mettre en œuvre ce modèle cette année.
« Cette mesure à Xinyang non seulement renforce la confiance des acheteurs de logements, mais tente également de faire évoluer le secteur vers un nouveau modèle en remodelant les règles de vente », a souligné un analyste immobilier.
« La vente de logements achevés peut réduire considérablement les risques potentiels de livraison supportés par les acheteurs de logements, protéger les droits et intérêts des résidents et optimiser l'écosystème du secteur. À long terme, cela est propice à la promotion d'un développement stable et sain du marché immobilier et à l'accélération de la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier », a déclaré Xu Changjie, analyste chez Huachuang Securities.
Pourquoi Xinyang a-t-elle tiré le « premier coup » pour la vente de logements achevés cette année ?
Selon l'annonce publique sur le site officiel du Bureau de l'habitat et du développement urbain-rural de Xinyang, afin de promouvoir en permanence la stabilisation du marché immobilier, de gérer efficacement les risques de marché dans le secteur immobilier, de désencombrer les stocks et de contrôler l'offre incrémentielle, le Bureau de l'habitat et du développement urbain-rural de Xinyang a rédigé les « Plusieurs mesures visant à renforcer la gestion de la prévente de logements commerciaux (essai) », qui sont désormais ouvertes à consultation publique. La période de consultation publique pour ces mesures s'étend du 6 mai 2025 au 15 mai 2025.
Le document susmentionné décrit six mesures. La première mesure, « Contrôler strictement les conditions d'obtention du permis de prévente », stipule que « pour les développements de logements commerciaux sur des terrains nouvellement transférés après la publication de ce document, la vente de logements achevés sera uniformément mise en œuvre ».
Par ailleurs, le document précise que la date de transfert des terrains nouvellement transférés sera basée sur la date de signature du contrat de cession foncière. « Cette mesure sera mise en œuvre à compter de la date de publication et s'appliquera à la zone urbaine centrale. Les autres districts peuvent s'y référer et l'appliquer en conséquence. »
« La déclaration explicite de Xinyang concernant la mise en œuvre de la vente de logements résidentiels achevés pour les parcelles nouvellement cédées dans le centre-ville fait de cette ville la première à l'échelle nationale à mettre en œuvre clairement et de manière exhaustive ce modèle récemment », a déclaré Chen Wenjing, directrice de la recherche politique à la China Index Academy.
Concernant les raisons pour lesquelles Xinyang a choisi de mettre pleinement en œuvre la vente de logements résidentiels achevés pour les parcelles nouvellement cédées dans le centre-ville, Yan Yuejin, directeur adjoint de l'E-House China Research Institute, estime que le Henan a été confronté à des défis liés à la livraison des biens en prévente en 2022, avec de nombreux cas apparaissant dans des villes comme Xinyang. Par conséquent, la décision de Xinyang de « mettre en œuvre de manière uniforme la vente de logements résidentiels achevés pour les terrains nouvellement cédés » repose essentiellement sur la nouvelle situation pour atténuer les risques associés au modèle de prévente.
« Dans le cadre du modèle de prévente, des problèmes tels que l'expansion à fort effet de levier des promoteurs et le détournement de fonds peuvent entraîner l'arrêt des projets, portant gravement atteinte aux droits et aux intérêts des acheteurs de logements. Les mesures de Xinyang, dont les objectifs principaux sont « d'atténuer les risques, de désengorger les stocks et de contrôler l'offre nouvelle », visent à couper la chaîne de transmission des risques des biens en prévente à la source en contrôlant strictement les conditions de prévente pour les terrains nouvellement cédés. L'industrie considère cela comme une étape cruciale dans l'atténuation des risques systémiques », a déclaré l'analyste de l'industrie mentionné ci-dessus.
L'analyste a souligné que le marché de Xinyang est toujours en phase d'ajustement, avec une pression importante sur la réduction des stocks. Actuellement, de nombreux nouveaux projets immobiliers sont déjà dans l'état de vente de biens achevés, et l'impact global de la nouvelle politique sur le fonctionnement du marché à court terme à Xinyang est relativement faible.
Yan Jinjin estime que le modèle de vente de biens achevés mentionné à Xinyang cette fois aura un impact plus direct sur les promoteurs. Les sociétés immobilières doivent évaluer objectivement et mieux maîtriser le rapport coût-efficacité et les calculs financiers lors de l'acquisition de terrains.
Il convient de noter que la promotion de la vente de biens achevés à Xinyang cette fois ne vise que les terrains nouvellement cédés, tandis que les terrains cédés avant la publication du document précédent seront toujours exécutés conformément aux règles initiales.
Le modèle de vente de biens immobiliers achevés peut-il être pleinement mis en œuvre ?
Récemment, le modèle de vente de biens immobiliers achevés a suscité une attention importante sur le marché. Plusieurs initiés ont déclaré aux journalistes que certaines villes à forte énergie étudiaient également des méthodes pour expérimenter la vente de biens immobiliers achevés sur des terrains nouvellement cédés.
Avant cela, de nombreuses régions à travers le pays ont activement exploré et promu la vente de biens immobiliers achevés.
Chen Wenjing a indiqué qu'à Hainan, les immeubles résidentiels commerciaux construits sur des terrains cédés après mars 2020 ont tous mis en œuvre la vente de biens immobiliers achevés, ce qui est en place depuis plus de cinq ans, faisant de cette province la première à mettre en œuvre la vente de biens immobiliers achevés.
Selon une surveillance incomplète de la China Index Academy, depuis la fin de 2022, plus de 30 provinces (villes) à travers le pays ont publié des politiques relatives à la vente de biens immobiliers achevés. Par exemple, Hefei, Zhengzhou et Changsha ont clairement désigné certains projets pour des expérimentations de vente de biens immobiliers achevés ; Jingmen est la seule ville de la province du Hubei à expérimenter la vente de biens immobiliers achevés. En avril de cette année, l'un des premiers projets pilotes de la ville est entré sur le marché, avec tous les magasins vendus et plus de 80 % des logements signés, tandis qu'un autre projet est sur le point d'être achevé avec un taux de souscription de près de 90 %.
De plus, de nombreuses régions ont mis en place des politiques de soutien pour la vente de biens immobiliers achevés. Par exemple, plusieurs districts et comtés de Ganzhou ont prolongé la période de paiement des frais de cession de terrains pour les projets de vente de biens immobiliers achevés, plusieurs districts et comtés de Jiujiang ont fourni des subventions sur les taxes d'actes pour les acheteurs de projets de vente de biens immobiliers achevés, et plusieurs régions du Shandong ont augmenté les plafonds de prêts du fonds de logement pour l'achat de biens immobiliers achevés.
« D'un point de vue à long terme, le modèle de vente de biens immobiliers achevés progresse continuellement, et cette tendance ne peut être ignorée. » Chi Tianhui, analyste chez Guojin Securities, estime que le marché immobilier a continué de décliner ces dernières années, et après le petit printemps de cette année, les données immobilières se sont à nouveau affaiblies. Le nivellement continu des prix de l'immobilier et le sentiment d'attente vis-à-vis des biens immobiliers en prévente (inquiétudes concernant la mauvaise qualité, la protection des droits et les projets inachevés) ont limité la libération de la demande, détournant une grande partie de la demande vers le marché de l'immobilier d'occasion.
Il a en outre déclaré que, dans le cadre du nouveau modèle de développement immobilier, les logements commerciaux devaient être entièrement commercialisés, en prônant le principe « ce que vous voyez est ce que vous obtenez » et en déterminant le succès par la qualité, afin de promouvoir la transformation et la modernisation du secteur et de rétablir la confiance des acheteurs de logements.
« Du point de vue des résidents, la vente de logements achevés permet d'éviter la stagnation des projets, de réduire les litiges résultant de la publicité mensongère ou de l'asymétrie de l'information, et de diminuer le coût de la défense des droits. Dans le même temps, les résidents n'ont pas besoin d'effectuer de gros versements anticipés pour des logements achevés en attendant la livraison, ce qui réduit efficacement leur pression financière », a déclaré Xu Changjie.
Du point de vue du développement du secteur, il estime que la vente de logements achevés facilitera la transition du secteur vers un modèle « axé sur les produits », obligeant les entreprises immobilières à donner la priorité à la construction de « logements de haute qualité ». Cela réduit également leur dépendance à l'égard des fonds de prévente, limite l'expansion excessive induite par un endettement élevé et atténue les risques financiers systémiques.
Cependant, plusieurs analystes ont souligné que la vente de logements achevés pourrait également avoir d'autres répercussions, nécessitant la mise en œuvre de politiques d'accompagnement dans les régions pilotes pour compenser ces effets. On s'attend à ce qu'un déploiement global n'intervienne pas à court terme.
Selon Chen Wenjing, dans le cadre du modèle de vente de logements achevés, plusieurs questions doivent encore être résolues. Premièrement, comme le moment de la vente de logements achevés est postérieur à celui de la vente de logements en prévente, le cycle de recouvrement des paiements de vente pour les entreprises immobilières sera plus long, ce qui leur posera un défi financier. Deuxièmement, la vente de logements achevés affectera, dans une certaine mesure, l'ampleur de l'offre de logements neufs. Dans les régions où les stocks de logements sont relativement faibles, les gouvernements locaux doivent exercer un contrôle précis sur le rythme et l'intensité de la mise en œuvre. Troisièmement, la vente de logements achevés augmentera également les besoins en capital des institutions financières.
« Du point de vue du marché, il est recommandé de donner la priorité à la mise en œuvre pilote de la vente de logements achevés dans les villes ou régions où les stocks de logements sont importants, tout en accélérant l'amélioration des systèmes de financement immobilier adaptés au modèle de vente de logements achevés, afin de réaliser progressivement une transition de la vente en prévente à la vente de logements achevés », a déclaré Chen Wenjing.
