Le rapport de recherche de CITIC Securities indique que les politiques de stimulation de la consommation introduites par diverses régions ont toutes inclus la stabilisation du marché immobilier dans leurs cadres politiques.
CITIC Securities estime que l'importance de l'industrie immobilière dans les politiques de stimulation de la consommation se reflète non seulement dans la consommation directe ou indirecte liée au logement, mais aussi dans l'impact significatif de l'effet de richesse des prix immobiliers sur la confiance en leur revenu et la volonté de consommer des résidents. On pense que des politiques nationales seront introduites en avril-mai, et que les développeurs ayant de fortes capacités de produits et les entreprises détenant des actifs opérationnels de haute qualité ont une valeur d'investissement. CITIC Securities exprime également un optimisme continu quant à la valeur de dividende des secteurs de l'immobilier et de la gestion commerciale.
La clé pour stimuler la consommation réside dans l'amélioration de la volonté de consommer, et la clé pour améliorer cette volonté réside dans l'augmentation du revenu patrimonial des résidents. Le marché immobilier est la principale source potentielle de revenu patrimonial des résidents.
Selon l'enquête 2019 sur les actifs et passifs des ménages urbains en Chine de la Banque populaire de Chine, les actifs immobiliers représentent plus de 70% des actifs physiques des ménages urbains chinois et près de 60% des actifs totaux. Les données du Bureau national des statistiques (BNS) montrent que les indices des prix des logements neufs et anciens dans 70 villes ont cumulativement baissé de 10% et 17% respectivement depuis le deuxième semestre 2021, et ont connu une baisse MoM pendant 22/23 mois consécutifs depuis 2023, affectant les attentes des résidents en matière de préservation et d'appréciation de la richesse, réduisant davantage leur revenu patrimonial, et impactant ainsi leur volonté et capacité de consommer. Nous croyons que l'objectif principal de la stabilisation du marché immobilier est de renforcer la confiance des résidents en la consommation, les rendant prêts et capables de consommer.
Les politiques de stimulation de la consommation introduites par diverses régions incluent toutes des mesures pour stabiliser le marché immobilier.
Le "Plan d'implémentation de la stimulation de la consommation de la province du Guizhou (projet soumis aux commentaires)" annoncé par la Commission du développement et de la réforme du Guizhou le 18 avril mentionne l'optimisation de la régulation de l'offre du marché immobilier, y compris le démarrage de la rénovation de trente mille villages urbains et huit mille six cents logements vétustes urbains en 2025, et le soutien aux entreprises d'État locales pour acquérir des logements commerciaux existants terminés à utiliser comme logements abordables. Le Bureau du logement et du développement urbain-rural de Qingdao, le Bureau des finances et d'autres départements ont émis des documents tels que le "Plan d'implémentation de Qingdao pour l'échange de logements afin de promouvoir la consommation dans le secteur du logement (essai)" et le "Avis sur des mesures supplémentaires pour promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier", qui comprennent l'acquisition de logements anciens à utiliser comme logements abordables avec une subvention d'acquisition unique de trente mille yuans par unité et une subvention d'intérêt d'acquisition annuelle de 2%, ainsi que la fourniture de subventions d'achat de logements de cinquante mille à cent mille yuans pour les familles nombreuses. Les régions du Liaoning, Jinan, et d'autres ont également inclus la stabilisation de la consommation immobilière dans leurs politiques de stimulation de la consommation. Dans l'ensemble, diverses régions continuent de faire des efforts pour stabiliser le marché immobilier en termes de fonds de prévoyance, coûts d'achat de logements, et subventions d'achat de logements.
Bien que les données de l'industrie immobilière de mars aient montré des signes de reprise, l'urgence d'introduire des politiques demeure.
Selon les données du BNS, en mars 2025, les prix des logements neufs ont augmenté dans vingt-quatre des soixante-dix grandes et moyennes villes, et les prix des logements anciens (qui éliminent mieux les facteurs structurels) ont augmenté dans dix villes. Cependant, cela signifie toujours que la majorité des villes sont encore dans une tendance à la baisse des prix immobiliers. Bien que le taux de baisse des prix immobiliers ait diminué, il faut noter que les prix immobiliers ont baissé MoM pendant vingt-deux mois consécutifs depuis juin 2023 et ont baissé YoY pendant trois ans consécutifs depuis avril 2022. La dynamique formée par la baisse continue des prix des actifs est difficile à inverser complètement avec seulement quelques mois de ventes solides. Puisque le focus principal de la politique est sur le prix plutôt que sur le volume, nous croyons que l'introduction de politiques ultérieures reste urgente.
Les données à haute fréquence montrent un recul saisonnier.
Selon les principales plateformes intermédiaires, au 18 avril 2025, le volume de transactions moyen sur sept jours des logements anciens dans soixante-quinze villes échantillonnées était de trois mille quatre cent quarante unités, en baisse de 0,4% MoM et de 23,3% par rapport au pic du petit printemps. Selon l'indice Iceberg, au 13 avril, les prix marginaux de mise en vente des logements anciens dans les quatre villes de première classe de Pékin, Shanghai, Canton et Shenzhen ont baissé de 0,13%, 0,17%, 0,33% et 0,25% WoW respectivement, avec des prix toujours en baisse lente. Le volume de mise en vente continue d'augmenter, avec une augmentation WoW du volume de mise en vente des logements anciens dans cent quarante et une villes échantillonnées atteignant 0,4% au 18 avril, en hausse de 6,4% depuis le début de l'année, reflétant la libération de la demande potentielle de remplacement de logements et l'opinion pessimiste des résidents sur la performance à moyen terme des prix immobiliers.
Facteurs de risque :
Baisse rapide des transactions immobilières, baisse rapide des attentes de revenus des résidents, et le risque de freiner la volonté d'acheter des logements.
Stratégie d'investissement :
Nous croyons qu'avec l'augmentation des incertitudes externes, les politiques visant à élargir la demande intérieure s'intensifieront progressivement, et l'immobilier sera une partie importante du cadre politique de stimulation de la consommation. Son importance se reflète non seulement dans la consommation directe ou indirecte liée au logement, mais aussi dans l'impact significatif de l'effet de richesse des prix immobiliers sur la confiance en leur revenu et la volonté de consommer des résidents. Nous croyons que des politiques nationales seront introduites en avril-mai, et que les développeurs ayant de fortes capacités de produits et les entreprises détenant des actifs opérationnels de haute qualité ont une valeur d'investissement. Nous restons également optimistes quant à la valeur de dividende des secteurs de l'immobilier et de la gestion commerciale.
