Thâm Quyến đã có những điều chỉnh đáng kể đối với mô hình nhà ở giá rẻ của mình.
Chiều ngày 28 tháng 5, Cục Nhà ở và Xây dựng thành phố Thâm Quyến đã đăng tải thông báo trên trang web chính thức của mình, trưng cầu ý kiến công chúng về "Biện pháp quản lý nhà ở giá rẻ theo phân phối Thâm Quyến (Dự thảo trưng cầu ý kiến)".
Nhà ở giá rẻ theo phân phối là một loại nhà ở trong hệ thống an ninh nhà ở. Nó đề cập đến nhà ở được xây dựng theo các chính sách và quy hoạch liên quan, với những hạn chế về diện tích căn hộ, giá bán, quyền sử dụng và quyền định đoạt, và phải chịu sự quản lý kín. Nó được phân phối cho các nhóm có thu nhập thấp đủ điều kiện đang gặp khó khăn về nhà ở. Nhà ở giá rẻ theo phân phối được bán theo hình thức căn hộ đã hoàn thiện.
Dự thảo trưng cầu ý kiến bao gồm 5 chương và 37 điều, làm rõ các điều kiện đăng ký, phương pháp và thủ tục phân phối, quản lý kín, giám sát và các khía cạnh khác của nhà ở giá rẻ theo phân phối.
Biện pháp mới của Thâm Quyến đã thay đổi ở những khía cạnh nào so với các biện pháp trước đây?
Đáp lại, các nhà phân tích từ Leyejia cho biết Thâm Quyến hiện có bốn loại nhà ở giá rẻ: nhà ở cho nhân tài, nhà ở giá rẻ, nhà ở sở hữu chung và nhà ở giá rẻ theo phân phối. Trong đó, việc cung cấp nhà ở cho nhân tài, nhà ở giá rẻ và nhà ở sở hữu chung đã chấm dứt. Theo các biện pháp quản lý mới nhất, Thâm Quyến sẽ chỉ cung cấp nhà ở giá rẻ theo phân phối trong tương lai.
"Sau khi so sánh, có thể thấy sự khác biệt giữa các biện pháp mới và các biện pháp trước đó bao gồm điều kiện đăng ký, liệu có thể có được quyền sở hữu đầy đủ hay không, hạn chế bán lại, v.v. Trên thực tế, năm ngoái, Thâm Quyến đã tối ưu hóa các quy tắc liên quan. Ví dụ, đã được làm rõ rằng nhà ở sở hữu chung có thể được chuyển nhượng trong hệ thống kín sau năm năm, và các công thức để bù đắp chênh lệch giá cũng đã được xác định cho nhà ở giá rẻ và nhà ở cho nhân tài", nhà phân tích nói trên cho biết.
Cụ thể, điều kiện đăng ký đối với nhà ở giá rẻ theo phân phối chủ yếu bao gồm là cư dân Thâm Quyến, không có nhà ở tự sở hữu ở Thâm Quyến, thường xuyên đóng bảo hiểm xã hội trong thời gian tích lũy là năm năm (hoặc ba năm đối với những người đáp ứng điều kiện phê duyệt cho việc thu hút nhân tài và đăng ký hộ khẩu do chính quyền thành phố quy định), v.v.
Về giá cả, nó sẽ được xác định toàn diện dựa trên các nguyên tắc bao gồm chi phí đất đai được phân bổ, xây dựng và lắp đặt, lợi nhuận vừa phải và hợp lý, cũng như các loại thuế và phí liên quan, đồng thời xem xét một cách thích hợp các yếu tố như phát triển kinh tế - xã hội, mối quan hệ cung - cầu trên thị trường nhà ở và khả năng chi trả của các nhóm có thu nhập từ lương. Giá bán nhà ở giá rẻ được phân bổ sẽ được tính toán và đề xuất bởi các tổ chức chuyên nghiệp do cơ quan có thẩm quyền ủy thác và được thực hiện sau khi được báo cáo và phê duyệt bởi Chính quyền thành phố Thâm Quyến.
Ngoài ra, các biện pháp mới nêu rõ rằng nhà ở giá rẻ được phân bổ phải tuân thủ quản lý kín chặt và nghiêm cấm chuyển đổi nhà ở giá rẻ được phân bổ thành nhà ở thương mại bằng bất kỳ cách nào. Nếu chủ nhà cần rút khỏi nhà ở giá rẻ được phân bổ sau khi mua, họ có thể nộp đơn lên Cơ quan Nhà ở Thành phố Thâm Quyến để chuyển nhượng kín trên nền tảng thông tin sau ba năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở giá rẻ được phân bổ cho những người nhận đủ điều kiện. Cơ quan Nhà ở Thành phố Thâm Quyến có thể điều chỉnh hành vi chuyển nhượng bằng cách đặt giới hạn trên cho giá tham chiếu.
Nếu không có ai mua một căn nhà ở được trợ cấp của chính phủ trong hơn một năm, cơ quan nhà ở có thể tổ chức các tổ chức nhà ở được trợ cấp của chính phủ chuyên biệt hoặc các tổ chức khác để mua lại căn nhà đó dựa trên tình hình thực tế. Giá mua lại = giá mua ban đầu × (1 - hệ số khấu hao hàng năm × số năm sử dụng tòa nhà), với hệ số khấu hao hàng năm được đặt ở mức 1%.
Những người trong ngành chỉ ra rằng một trong những lợi thế lớn nhất của nhà ở được trợ cấp của chính phủ để bán là giá cả của nó, rất hấp dẫn đối với nhiều cư dân mới ở Thâm Quyến.
"Năm 2023, nhà ở nhân tài và nhà ở giá rẻ ở Thâm Quyến rất được săn đón, chủ yếu là do lợi thế về giá cả của chúng. Theo các quy định mới nhất, các hạn chế lưu thông đối với giao dịch kín nhà ở được trợ cấp và các quy tắc khấu hao đối với chuyển nhượng thứ cấp không chỉ tước đi các thuộc tính tài chính của chúng mà còn gây ra một số tổn thất trong các giao dịch trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất định về việc liệu loại nhà ở này có thể được thị trường hấp thụ hiệu quả hay không. Sự giảm nhiệt của nhà ở nhân tài vào năm 2024 phần lớn liên quan đến việc làm rõ các quy định niêm yết sau 10 năm, điều này đã làm suy yếu tính hiệu quả về chi phí của chúng", ông Lý Dục Gia, Trưởng nhóm nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông cho biết.
Về lý do tại sao Thâm Quyến lại tối ưu hóa mô hình nhà ở giá rẻ, các nhà phân tích chỉ ra rằng điều này một phần liên quan đến việc xây dựng nhà ở giá rẻ quy mô lớn trong khu vực.
"Giải quyết những thiếu sót trong an ninh nhà ở là một hướng đi đúng đắn. Tuy nhiên, do sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung nhà ở giá rẻ trong ngắn hạn, sự xem xét không đầy đủ về sự tương tác giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại, và sự xem xét không đầy đủ về những biến động đáng kể của thị trường nhà ở thương mại từ xu hướng tăng lên sang giảm xuống, cùng với thực tế là nhiệm vụ xây dựng này chủ yếu do một doanh nghiệp đơn lẻ thực hiện, Tập đoàn An Cư (bao gồm An Cư khu vực), đã dẫn đến áp lực lên chuỗi tài chính của Tập đoàn An Cư ở cấp độ doanh nghiệp. Tập đoàn cũng phải đối mặt với áp lực từ biến động thị trường đối với hoạt động của doanh nghiệp, an ninh chuỗi tài chính, cũng như bảo toàn và tăng giá trị tài sản nhà nước", ông Lý Dục Gia cho biết.
Ông còn cho biết thêm rằng Thâm Quyến hiện có khoảng 20.000 căn nhà ở giá rẻ đã được phân bổ nhưng chưa được bán thành công, cùng với 15.000 căn chưa được phân bổ, tổng cộng gần 35.000 căn, vượt quá số lượng căn nhà ở thương mại mới hiện có. Tuy nhiên, tồn kho nhà ở thương mại do các nhà phát triển rải rác gánh vác, trong khi nhà ở giá rẻ của Thâm Quyến do một doanh nghiệp đơn lẻ thực hiện, gây áp lực đáng kể cho doanh nghiệp này. Việc ban hành các quy định mới sẽ làm giảm bớt áp lực đối với Tập đoàn An Cư.
Theo quan điểm của bà Hà Linh, Chủ tịch Phòng Marketing của Công ty Lạc Hữu Gia, việc ban hành nhà ở giá rẻ do chính phủ trợ giá sẽ giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở của người dân mới và thanh niên, cho phép họ định cư tại Thâm Quyến với chi phí thấp hơn và hỗ trợ giữ chân nhân tài và phát triển kinh tế của Thâm Quyến.
"Dự thảo để lấy ý kiến công chúng làm rõ rằng nhà ở giá rẻ do chính phủ trợ giá của Thâm Quyến chủ yếu bao gồm các căn hộ một phòng ngủ và hai phòng ngủ nhỏ có thể mua ngay lập tức, với thời gian giữ vòng kín ba năm. "Nếu muốn thoát khỏi chương trình, họ phải chờ đợi cho đến khi hết thời hạn ba năm trước khi tham gia vào giao dịch vòng kín, và việc mua bán sẽ không dẫn đến tăng giá. Những quy định này sẽ đảm bảo rằng nhà ở được trợ cấp của chính phủ thực sự đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự cần thiết", ông He Ling nói.
Một số người trong ngành cũng tin rằng việc nới lỏng ngưỡng xin nhà ở được trợ cấp để phân phối của Thâm Quyến có thể có tác động nhất định đến thị trường nhà ở thương mại.
"Nếu chính sách được nới lỏng, nó có thể tạo ra sự cạnh tranh cho thị trường nhà ở thương mại với tổng giá trị dao động từ 2,5 triệu đến 4 triệu nhân dân tệ. Một mặt, với cùng một ngân sách, người mua nhà có thể ưu tiên nhà ở giá rẻ ở các khu vực lõi như Nam Sơn, do đó làm giảm nhu cầu nhà ở thương mại ở các quận như Long Hoa, Quang Minh và Long Cương. Mặt khác, 'luồng song song' ban đầu giữa nhà ở giá rẻ và nhà ở thương mại sẽ giao nhau, và một số gia đình có nhu cầu nhà ở thực sự cần thiết có thể chuyển sang thị trường nhà ở giá rẻ, tiếp tục thu hẹp không gian bán hàng cho nhà ở thương mại ở các khu vực ngoại ô. Tất nhiên, tác động cụ thể sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như quy mô của các khu vực khác nhau", bà Lí Dục Gia nói thêm.
Theo hiệu suất thị trường Thâm Quyến, theo dữ liệu giám sát mới nhất từ Leyejia, từ ngày 1 đến ngày 27 tháng 5 năm nay, tổng cộng có 2.625 căn hộ nhà ở mới (bao gồm cả căn hộ hiện có và căn hộ bán trước) đã được bán ở Thâm Quyến, giảm 20% so với tháng trước. Số lượng căn hộ nhà ở cũ được bán là 4.145, giảm 22% so với tháng trước nhưng tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái.
