Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục điều chỉnh, việc tăng cường thực hiện các dự án cải tạo khu dân cư đô thị và nhà ở cũ hư hỏng được coi là một biện pháp quan trọng để thúc đẩy phát triển đô thị và ổn định thị trường bất động sản. Các khu vực bao gồm tỉnh Quảng Đông đã đặt ra các mục tiêu rõ ràng và các biện pháp liên quan trong lĩnh vực này.
Theo thông tin được công bố vào ngày 7 tháng 5 trên trang web chính thức của Chính quyền tỉnh Quảng Đông, Quảng Đông sẽ thực hiện một kế hoạch hành động đặc biệt để thúc đẩy tiêu dùng, bao gồm các lĩnh vực như thúc đẩy việc làm và tăng trưởng thu nhập cho người dân, cũng như hỗ trợ an sinh xã hội cho người dân và nâng cấp tiêu dùng hàng loạt.
Để đáp ứng tốt hơn nhu cầu tiêu dùng nhà ở, Quảng Đông đã đề xuất tận dụng tốt chính sách cho phép trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương được sử dụng làm vốn, tích cực và ổn định thúc đẩy cải tạo khu dân cư đô thị theo mô hình mới. Tỉnh cũng sẽ thúc đẩy vững chắc việc cải tạo các khu dân cư cũ, với không dưới 600 khu dân cư cũ bắt đầu cải tạo vào năm 2025 và bắt đầu thay thế 26.500 thang máy cũ trong các khu dân cư.
Các nhà phân tích cho rằng những tuyên bố trong các biện pháp thúc đẩy tiêu dùng liên quan đến việc đáp ứng tốt hơn nhu cầu tiêu dùng nhà ở ngụ ý rằng các chính sách liên quan đến bất động sản tập trung nhiều hơn vào việc thúc đẩy nhu cầu trong nước và tiêu dùng, dựa trên nguyện vọng của người dân về điều kiện sống tốt hơn, từ đó giải phóng tiềm năng nhu cầu tiêu dùng nhà ở. Nhu cầu thị trường vốn có và động lực hình thành trong quá trình đáp ứng nhu cầu này sẽ đóng một vai trò khách quan trong việc ổn định thị trường.
"Tăng cường thực hiện các dự án cải tạo khu dân cư đô thị và nhà ở cũ hư hỏng không chỉ có thể giải phóng nhu cầu thuê và mua nhà của thanh niên và cư dân mới thành thị mà còn đáp ứng nhu cầu nâng cấp nhà ở của cư dân thành thị hiện có. Đây là thành phần quan trọng nhất của nhu cầu cấu trúc ở các thành phố lớn của Trung Quốc. Khi nhu cầu nhà ở của hầu hết cư dân thành thị chuyển từ có nhà ở sang chất lượng, sự thoải mái khi sinh sống của một số cư dân trong các khu dân cư đô thị và nhà ở cũ hư hỏng vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Nhóm này dự kiến sẽ trở thành đối tượng cốt lõi và quan trọng của tiêu dùng nhà ở trong tương lai", Li Yujia, nhà nghiên cứu trưởng tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông cho biết.
Trên thực tế, không chỉ Quảng Đông mà còn các khu vực khác như Hà Nam, Thượng Hải, Trùng Khánh và các khu vực khác gần đây cũng đã có các sắp xếp cho công tác cải tạo khu dân cư đô thị. ----text end---
Vào ngày 17 tháng 3, Ủy ban Cải cách và Phát triển tỉnh Hà Nam (NDRC) đã công bố một báo cáo về việc thực hiện Kế hoạch Phát triển Kinh tế và Xã hội Quốc gia năm 2024 và dự thảo Kế hoạch Phát triển Kinh tế và Xã hội Quốc gia năm 2025 trên trang web chính thức của mình. Liên quan đến việc xây dựng các thành phố đáng sống và có khả năng phục hồi, báo cáo nêu rõ rằng Hà Nam sẽ cải thiện cơ chế thúc đẩy đổi mới đô thị, tăng cường cải tạo các khu dân cư cũ và làng thành phố, triển khai có trật tự việc cải tạo và gia cố các tòa nhà đô thị, tăng cường cung cấp nhà ở giá rẻ tại các thành phố trọng điểm, cải tạo 416 làng thành phố và 1.459 khu dân cư cũ, và bổ sung 57.000 căn nhà ở giá rẻ.
Theo thông tin được công bố vào ngày 18 tháng 4 trên trang web chính thức của Cục Quản lý Nhà ở thành phố Thượng Hải, Quận Minh Hành đã tổ chức một cuộc họp vào ngày 16 tháng 4 để thúc đẩy việc cải tạo các làng thành phố. Trong cuộc họp, cơ quan quản lý nhà ở quận đã báo cáo về tiến độ tổng thể của việc cải tạo các làng thành phố trong quận và phác thảo các mục tiêu và nhiệm vụ công tác cho năm 2025.
Vào ngày 28 tháng 4, Ủy ban Cải cách và Phát triển thành phố Trùng Khánh đã ban hành một thông báo trưng cầu ý kiến công chúng về "Kế hoạch thực hiện Kế hoạch hành động đặc biệt của Trùng Khánh nhằm thúc đẩy tiêu dùng (Dự thảo để lấy ý kiến)". Liên quan đến việc thúc đẩy sự phát triển lành mạnh trong tiêu dùng nhà ở, kế hoạch đề xuất rằng Trùng Khánh sẽ tìm kiếm hỗ trợ tài chính thông qua nhiều kênh để đảm bảo việc xây dựng nhà ở giá rẻ và nhà ở cho thuê, và sẽ tiếp tục thúc đẩy việc cải tạo các làng thành phố và nhà ở xuống cấp ở khu vực thành thị và nông thôn.
Các nhà phân tích từ Công ty Chứng khoán Guolian Minsheng lưu ý rằng sau khi Bộ trưởng Ni Hong của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn đề xuất vào tháng 10 năm 2024 thực hiện thêm 1 triệu đợt cải tạo các làng thành phố và nhà ở xuống cấp thông qua tái định cư nhà ở bằng tiền mặt, nhiều địa phương đã phản ứng tích cực.
"Tái định cư bằng tiền mặt cho việc cải tạo các làng thành phố có thể nâng cao khả năng mua nhà của cư dân và thúc đẩy việc giải phóng nhu cầu cải thiện. Với sự hỗ trợ của các khoản vay đặc biệt, trái phiếu đặc biệt và các nguồn tài chính khác, dự kiến nhiều thành phố sẽ tích cực thúc đẩy sáng kiến này", các nhà phân tích từ Công ty Chứng khoán Guolian Minsheng cho biết.
Đáng chú ý là sau năm năm giảm quy mô tiền tệ hóa cải tạo khu ổ chuột, các tác động thị trường do việc cải tạo các làng thành phố và khu dân cư cũ đã một lần nữa thu hút sự chú ý.Do đó, các nhà nghiên cứu đã so sánh việc cải tạo làng thành phố với việc cải tạo khu ổ chuột, lập luận rằng việc mở rộng cải tạo làng thành phố không đồng nghĩa với việc cải tạo khu ổ chuột phiên bản 2.0.
Các nhà nghiên cứu đã chỉ ra rằng có sự khác biệt đáng kể giữa đợt cải tạo làng thành phố hiện tại và đợt cải tạo khu ổ chuột trước đó về quy mô, nguồn vốn và chu kỳ cải tạo.
Từ góc độ quy mô, nhóm nghiên cứu của Lưu Thanh Hải thuộc Bộ phận Bất động sản và Xây dựng của Founder Securities chỉ ra rằng từ năm 2014 đến năm 2018, các chính sách đã ủng hộ mạnh mẽ việc tái định cư bằng tiền mặt cho việc cải tạo khu ổ chuột, đặt ra mục tiêu lần lượt là 18 triệu và 15 triệu căn hộ trong ba năm. Trong 5 năm từ 2014 đến 2018, tổng cộng 29,12 triệu căn hộ trên toàn quốc đã được cải tạo. Mục tiêu hiện tại là 1 triệu căn hộ cho việc cải tạo làng thành phố cho thấy sự khác biệt đáng kể về quy mô so với đợt cải tạo khu ổ chuột trước đó.
Nhóm nghiên cứu cũng lưu ý rằng, theo thông báo của chính phủ, trong giai đoạn Kế hoạch 5 năm lần thứ 13 (2016-2020), hơn 23 triệu căn hộ khu ổ chuột đã được khởi công trên toàn quốc, với tổng vốn đầu tư đạt khoảng 7 nghìn tỷ nhân dân tệ. Nguồn vốn chủ yếu đến từ bốn nguồn chính: Công cụ tài chính dựa trên chính sách (PSL), vay ngân hàng, trái phiếu đặc biệt và chi tiêu tài chính chung, với tỷ lệ chi trả khoảng 4:3:2:1.
Về nguồn vốn, đợt cải tạo khu ổ chuột trước đây chủ yếu dựa vào PSL (Cho vay bổ sung có thế chấp) và trái phiếu đặc biệt, trong khi đợt cải tạo làng thành phố hiện tại được bao gồm trong phạm vi hỗ trợ của trái phiếu đặc biệt của chính quyền địa phương. Về chu kỳ cải tạo, các dự án cải tạo khu ổ chuột thường có quy mô tương đối nhỏ và liên quan đến ít bên liên quan hơn, dẫn đến chu kỳ cải tạo ngắn hơn. Ngược lại, các dự án riêng lẻ trong cải tạo làng thành phố có quy mô lớn hơn, liên quan đến nhiều bên liên quan hơn và có chu kỳ cải tạo dài hơn.
Các nhà phân tích của Founder Securities tin rằng mặc dù việc mở rộng các dự án cải tạo làng thành phố ở các thành phố khác biệt với đợt cải tạo khu ổ chuột trước đó về nguồn vốn và quy mô, nhưng nó nhấn mạnh quyết tâm và định hướng của các cơ quan cấp cao hơn trong việc ổn định thị trường bất động sản.
"Cả đợt cải tạo khu dân cư đô thị hiện tại và đợt cải tạo khu ổ chuột trước đây đều nhằm mục đích giảm hàng tồn kho, với bồi thường tiền mặt là phương thức tái định cư chính, và cả hai đợt này đều đã bao phủ các thành phố hạng ba và hạng tư. Do đó, việc mở rộng đợt cải tạo khu dân cư đô thị hiện tại dự kiến sẽ thúc đẩy một lượng vốn và tài nguyên đáng kể đổ vào các thành phố hạng hai và hạng ba, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản tại các thành phố này, và từ đó dần dần lan tỏa xu hướng 'dừng suy giảm và khôi phục ổn định' từ các thành phố hạng nhất sang các thành phố hạng hai và hạng ba", nhà phân tích nói trên cho biết.
