เซินเจิ้นได้ปรับเปลี่ยนรูปแบบที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของตนอย่างมาก
ในช่วงบ่ายของวันที่ 28 พฤษภาคม สำนักงานที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างเทศบาลนครเซินเจิ้นได้ออกประกาศบนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการ เพื่อขอรับความคิดเห็นจากประชาชนเกี่ยวกับ "มาตรการการจัดการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรรของเซินเจิ้น (ร่างเพื่อขอรับความคิดเห็น)"
ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรรเป็นประเภทที่อยู่อาศัยในระบบการประกันที่อยู่อาศัย หมายถึงที่อยู่อาศัยที่สร้างขึ้นตามนโยบายและแผนงานที่เกี่ยวข้อง โดยมีข้อจำกัดเกี่ยวกับขนาดของห้อง ราคาขาย สิทธิในการใช้และการจำหน่าย และอยู่ภายใต้การจัดการแบบปิด ซึ่งจะจัดสรรให้กับกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและประสบปัญหาที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรรจะขายในรูปแบบที่สร้างเสร็จแล้ว
ร่างเพื่อขอรับความคิดเห็นประกอบด้วย 5 บท และ 37 มาตรา โดยชี้แจงเงื่อนไขการสมัคร วิธีการและขั้นตอนการจัดสรร การจัดการแบบปิด การกำกับดูแล และด้านอื่น ๆ ของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรร
มาตรการใหม่ของเซินเจิ้นมีการเปลี่ยนแปลงในด้านใดบ้างเมื่อเทียบกับมาตรการก่อนหน้านี้
ในการตอบสนอง นักวิเคราะห์จากเล่เย่เจียได้กล่าวว่า เซินเจิ้นปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด 4 ประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยร่วมซื้อ และที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรร ในจำนวนนี้ การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยร่วมซื้อได้หยุดลงแล้ว ตามมาตรการการจัดการล่าสุด เซินเจิ้นจะจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรรเท่านั้นในอนาคต
"หลังจากเปรียบเทียบแล้ว พบว่าความแตกต่างระหว่างมาตรการใหม่และมาตรการก่อนหน้านี้ ได้แก่ เงื่อนไขการสมัคร ว่าสามารถได้รับกรรมสิทธิ์เต็มหรือไม่ ข้อจำกัดในการขายต่อ เป็นต้น ในความเป็นจริง เมื่อปีที่แล้ว เซินเจิ้นได้ปรับปรุงกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องแล้ว ตัวอย่างเช่น ได้ชี้แจงว่าที่อยู่อาศัยร่วมซื้อสามารถโอนได้ภายในระบบปิดหลังจากผ่านไป 5 ปี และได้กำหนดสูตรในการชดเชยความแตกต่างของราคาสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถแล้ว" นักวิเคราะห์ดังกล่าวกล่าว
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เงื่อนไขการสมัครสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแบบจัดสรรส่วนใหญ่ ได้แก่ เป็นผู้อาศัยในเซินเจิ้น ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในเซินเจิ้น ชำระเบี้ยประกันสังคมเป็นประจำเป็นระยะเวลารวม 5 ปี (หรือ 3 ปี สำหรับผู้ที่มีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการอนุมัติสำหรับการดึงดูดผู้มีความสามารถและการจดทะเบียนครัวเรือนที่กำหนดโดยเทศบาลนคร) เป็นต้น
ในเรื่องราคา จะกำหนดโดยรวมตามหลักการครอบคลุมต้นทุนที่ดินที่ได้รับการจัดสรร ค่าก่อสร้างและติดตั้ง กำไรที่เหมาะสมและสมเหตุสมผล รวมถึงภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง โดยพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ เช่น การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย และความสามารถในการซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ประจำ ราคาขายของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้รับการจัดสรรจะถูกคำนวณและเสนอโดยสถาบันวิชาชีพที่ได้รับมอบหมายจากหน่วยงานที่มีอํานาจ และดําเนินการหลังจากรายงานและได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลเมืองเซินเจิ้น
นอกจากนี้ มาตรการใหม่ระบุว่า ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้รับการจัดสรรอยู่ภายใต้การบริหารจัดการแบบปิดอย่างเข้มงวด และห้ามมิให้เปลี่ยนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้รับการจัดสรรเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในทุกกรณี หากเจ้าของบ้านต้องการออกจากที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้รับการจัดสรรหลังจากซื้อแล้ว พวกเขาสามารถยื่นคำร้องต่อสำนักงานที่อยู่อาศัยเมืองเซินเจิ้นเพื่อขอโอนแบบปิดบนแพลตฟอร์มข้อมูลหลังจากผ่านไปสามปีนับจากวันลงนามในสัญญาขาย โอนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้รับการจัดสรรให้กับผู้รับสิทธิ์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม สำนักงานที่อยู่อาศัยเมืองเซินเจิ้นสามารถควบคุมพฤติกรรมการโอนโดยการกำหนดวงเงินสูงสุดสำหรับราคาอ้างอิง
หากไม่มีผู้ใดซื้อหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเป็นเวลานานกว่าหนึ่งปี สำนักงานที่อยู่อาศัยอาจจัดให้สถาบันที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเฉพาะกิจหรือสถาบันอื่น ๆ ซื้อคืนตามสถานการณ์จริง ราคาซื้อคืน = ราคาซื้อเดิม × (1 - สัมประสิทธิ์ค่าเสื่อมราคาประจำปี × จำนวนปีที่ใช้อาคาร) โดยกำหนดสัมประสิทธิ์ค่าเสื่อมราคาประจำปีที่ 1%
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมชี้ให้เห็นว่า หนึ่งในข้อได้เปรียบที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อขายคือราคา ซึ่งมีความน่าสนใจอย่างมากสำหรับผู้อยู่อาศัยใหม่หลายคนในเซินเจิ้น
"ในปี 2023 ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีความสามารถและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของเซินเจิ้นได้รับความสนใจอย่างมาก ส่วนใหญ่เนื่องจากข้อได้เปรียบด้านราคา ตามข้อบังคับล่าสุด ข้อจำกัดการหมุนเวียนเกี่ยวกับการซื้อขายแบบปิดของที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนและกฎเกณฑ์การคำนวณค่าเสื่อมราคาสำหรับการโอนครั้งที่สอง ไม่เพียงแต่ทำให้ที่อยู่อาศัยเหล่านี้สูญเสียคุณสมบัติทางการเงินเท่านั้น แต่ยังนําไปสู่การสูญเสียในการทำธุรกรรมในอนาคตด้วยอย่างไรก็ตาม ยังมีความไม่แน่นอนอยู่บ้างว่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้จะสามารถถูกซื้อไปใช้ในตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ ความนิยมที่ลดลงของที่อยู่อาศัยสำหรับบุคลากรที่มีความสามารถในปี 2567 ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการชี้แจงกฎระเบียบการขายหลังจากครบ 10 ปี ซึ่งได้ลดความคุ้มค่าในการใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยประเภทนี้ลง" นายหลี่ ยู่เจีย หัวหน้านักวิจัยจากศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยจังหวัดกวางตุ้ง กล่าว
เกี่ยวกับเหตุผลที่เซินเจิ้นกําลังปรับปรุงรูปแบบที่อยู่อาศัยราคาประหยัด นักวิเคราะห์ชี้ให้เห็นว่า ส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในพื้นที่ดังกล่าวในวงกว้าง
"การแก้ไขข้อบกพร่องในการรักษาความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยเป็นทิศทางที่ถูกต้อง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในระยะสั้น การพิจารณาที่ไม่เพียงพอเกี่ยวกับปฏิสัมพันธ์ระหว่างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และการพิจารณาที่ไม่เพียงพอเกี่ยวกับความผันผวนที่สําคัญในตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จากแนวโน้มขาขึ้นไปสู่แนวโน้มขาลง รวมถึงความจริงที่ว่าภารกิจการก่อสร้างนี้ส่วนใหญ่ดําเนินการโดยบริษัทเดียว คือ กลุ่มอันจู (รวมถึงอันจูในเขตต่าง ๆ) ซึ่งได้ก่อให้เกิดแรงกดดันต่อห่วงโซ่การเงินของกลุ่มอันจูในระดับองค์กร นอกจากนี้ ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากความผันผวนของตลาดต่อการดําเนินงานขององค์กร ความมั่นคงของห่วงโซ่การเงิน และการรักษาและเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ของรัฐ" นายหลี่ ยู่เจีย กล่าว
เขายังระบุเพิ่มเติมว่า เซินเจิ้นปัจจุบันมีหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่มีอยู่แล้วประมาณ 20,000 หน่วยที่ได้รับการจัดสรรแล้ว แต่ยังไม่ได้ขายได้สำเร็จ รวมถึงอีก 15,000 หน่วยที่ยังไม่ได้รับการจัดสรร รวมแล้วมีจำนวนเกือบ 35,000 หน่วย ซึ่งเกินจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่ที่มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม สินค้าคงคลังของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เป็นภาระของผู้พัฒนาที่กระจัดกระจาย ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดของเซินเจิ้นดําเนินการโดยบริษัทเดียว ซึ่งก่อให้เกิดแรงกดดันอย่างมากต่อบริษัทหลัง การนําเสนอกฎระเบียบใหม่จะช่วยบรรเทาแรงกดดันต่อกลุ่มอันจู
ในมุมมองของนางเหอ หลิง ประธานฝ่ายการตลาดของเล่อโย่วเจีย การนําเสนอที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อขายจะตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยใหม่และเยาวชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยให้พวกเขาตั้งถิ่นฐานในเซินเจิ้นได้ด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า และให้การสนับสนุนในการรักษาบุคลากรที่มีความสามารถและการพัฒนาเศรษฐกิจในเซินเจิ้น
"ร่างเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนชี้แจงว่า ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อขายของเซินเจิ้นจะประกอบด้วยหน่วยที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก 1 ห้องนอนและ 2 ห้องนอนเป็นหลัก ซึ่งสามารถซื้อได้ทันที โดยมีระยะเวลาถือครองแบบปิดลูป 3 ปี"หากต้องการขายออก จะต้องรอให้ครบระยะเวลาสามปีก่อนที่จะทำการซื้อขายแบบปิดวงจร และการซื้อขายจะไม่ทำให้เกิดการเพิ่มมูลค่า กฎระเบียบเหล่านี้จะช่วยให้มั่นใจได้ว่าบ้านราคาประหยัดที่รัฐสนับสนุนจะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นอย่างแท้จริง" เหอ หลิง กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมบางรายยังเชื่อว่า การผ่อนคลายเกณฑ์การสมัครบ้านราคาประหยัดที่รัฐสนับสนุนเพื่อจัดสรรของเซินเจิ้น อาจมีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
"หากมีการผ่อนคลายนโยบาย อาจสร้างการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคารวมตั้งแต่ 2.5 ล้านถึง 4 ล้านหยวน ในทางหนึ่ง ด้วยงบประมาณเท่าเดิม ผู้ซื้อบ้านอาจให้ความสำคัญกับบ้านราคาประหยัดในพื้นที่หลัก เช่น นันซาน ซึ่งจะลดความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตต่างๆ เช่น หลงหัว กวางหมิง และหลงกัง ในทางอื่น การแข่งขันระหว่างบ้านราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ซึ่งเดิมเป็น 'เส้นทางขนาน' จะตัดกัน และครอบครัวที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นบางส่วนอาจเปลี่ยนไปสู่ตลาดบ้านราคาประหยัด ซึ่งจะยิ่งบีบอัดพื้นที่การขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในพื้นที่ชานเมือง แน่นอนว่าผลกระทบที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น ขนาดของแต่ละภูมิภาค" ลี่ ยู่เจีย กล่าวเพิ่มเติม
จากผลการดำเนินงานของตลาดเซินเจิ้น ตามข้อมูลการเฝ้าระวังล่าสุดจากเล่เย่เจีย ตั้งแต่วันที่ 1 ถึง 27 พฤษภาคมปีนี้ มีการขายห้องชุดที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมด 2,625 ยูนิต (รวมทั้งห้องชุดที่มีอยู่แล้วและห้องชุดที่ขายล่วงหน้า) ในเซินเจิ้น ลดลง 20% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน จำนวนห้องชุดที่อยู่อาศัยมือสองที่ขายได้คือ 4,145 ยูนิต ลดลง 22% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
