ท่ามกลางการปรับตัวอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเร่งรัดดำเนินการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและบ้านเรือนทรุดโทรมถือเป็นมาตรการสำคัญในการส่งเสริมการพัฒนาเมืองและรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภูมิภาคต่าง ๆ รวมถึงมณฑลกวางตุ้ง ได้กำหนดเป้าหมายที่ชัดเจนและมาตรการที่เกี่ยวข้องในเรื่องนี้
จากข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 7 พฤษภาคม บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของรัฐบาลมณฑลกวางตุ้ง ระบุว่า กวางตุ้งจะดำเนินแผนปฏิบัติการพิเศษเพื่อกระตุ้นการบริโภคครอบคลุมพื้นที่ต่าง ๆ เช่น ส่งเสริมการจ้างงานและการเติบโตของรายได้ของผู้อยู่อาศัย และสนับสนุนความมั่นคงของผู้อยู่อาศัยและการอัพเกรดการบริโภคจำนวนมาก
เพื่อตอบสนองความต้องการในการบริโภคที่อยู่อาศัยได้ดีขึ้น กวางตุ้งเสนอให้ใช้ประโยชน์จากนโยบายที่อนุญาตให้ใช้พันธบัตรพิเศษของรัฐบาลท้องถิ่นเป็นเงินทุน อย่างกระตือรือร้นและมั่นคงในการดำเนินการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองภายใต้รูปแบบใหม่ มณฑลนี้ยังจะส่งเสริมการปรับปรุงชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าอย่างมั่นคง โดยมีชุมชนเก่าอย่างน้อย 600 แห่งที่จะเริ่มปรับปรุงในปี 2568 และเริ่มเปลี่ยนลิฟต์ที่อยู่อาศัยเก่า 26,500 ตัว
นักวิเคราะห์เชื่อว่า ข้อความในมาตรการกระตุ้นการบริโภคเกี่ยวกับการตอบสนองความต้องการในการบริโภคที่อยู่อาศัยได้ดีขึ้น หมายความว่า นโยบายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่การกระตุ้นความต้องการภายในประเทศและการบริโภคมากขึ้น จากความปรารถนาของประชาชนที่จะมีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ดังนั้นจึงปล่อยความต้องการในการบริโภคที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพ ความต้องการในตลาดที่มีอยู่และแรงผลักดันที่เกิดขึ้นในกระบวนการตอบสนองความต้องการนี้จะมีบทบาทในการรักษาเสถียรภาพของตลาดอย่างเป็นจริงเป็นจัง
"การเร่งรัดดำเนินการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและบ้านเรือนทรุดโทรมไม่เพียงแต่จะปล่อยความต้องการเช่าและซื้อของคนหนุ่มสาวและผู้อยู่อาศัยใหม่ในเมืองเท่านั้น แต่ยังตอบสนองความต้องการในการอัพเกรดที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในเมืองที่มีอยู่แล้ว ซึ่งเป็นส่วนประกอบที่สำคัญที่สุดของความต้องการเชิงโครงสร้างในเมืองใหญ่ของจีน เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในเมืองส่วนใหญ่เปลี่ยนจากความพร้อมใช้งานไปสู่คุณภาพ ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยบางส่วนในหมู่บ้านในเมืองและบ้านเรือนทรุดโทรมยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ กลุ่มนี้คาดว่าจะกลายเป็นแกนหลักและเป็นประเด็นสำคัญของการบริโภคที่อยู่อาศัยในอนาคต" นายหลี่ ยู่เจีย หัวหน้านักวิจัยจากศูนย์วิจัยนโยบายที่อยู่อาศัยกวางตุ้ง กล่าว
ในความเป็นจริง ไม่เพียงแต่กวางตุ้งเท่านั้น แต่ยังมีมณฑลเหอหนาน เซี่ยงไฮ้ ฉงชิ่ง และภูมิภาคอื่น ๆ ที่เพิ่งมีการจัดเตรียมงานปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง
เมื่อวันที่ 17 มีนาคม คณะกรรมการพัฒนาและปฏิรูปแห่งชาติมณฑลเหอหนาน (NDRC) ได้เผยแพร่รายงานเกี่ยวกับการดำเนินการตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประจำปี 2567 และร่างแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประจำปี 2568 บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของตน ในส่วนของการสร้างเมืองที่น่าอยู่และทนทาน รายงานระบุอย่างชัดเจนว่า เหอหนานจะปรับปรุงกลไกส่งเสริมการปรับปรุงเมือง เพิ่มการปรับปรุงชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าและหมู่บ้านในเมือง ดำเนินการปรับปรุงและเสริมสร้างอาคารในเมืองอย่างเป็นระเบียบ เสริมสร้างการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองสำคัญ ปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง 416 แห่ง และชุมชนที่อยู่อาศัยเก่า 1,459 แห่ง และเพิ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด 57,000 ยูนิต
ตามข้อมูลที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 18 เมษายน บนเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของสำนักงานที่อยู่อาศัยเทศบาลนครเซี่ยงไฮ้ เขตมินหางได้จัดประชุมเมื่อวันที่ 16 เมษายน เพื่อผลักดันการปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง ในระหว่างการประชุม หน่วยงานที่อยู่อาศัยของเขตได้รายงานความคืบหน้าโดยรวมของการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองในเขตและสรุปวัตถุประสงค์และภารกิจงานสำหรับปี 2568
เมื่อวันที่ 28 เมษายน คณะกรรมการพัฒนาและปฏิรูปแห่งชาติเทศบาลนครฉงชิ่งได้ออกประกาศเพื่อขอรับความคิดเห็นจากประชาชนเกี่ยวกับ "แผนปฏิบัติการพิเศษของฉงชิ่งเพื่อกระตุ้นการบริโภค (ร่างเพื่อขอรับความคิดเห็น)" ในส่วนของการส่งเสริมการพัฒนาอย่างมีสุขภาพดีในการบริโภคที่อยู่อาศัย แผนดังกล่าวเสนอว่า ฉงชิ่งจะหาการสนับสนุนทางการเงินผ่านหลายช่องทางเพื่อรับประกันการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเช่า และจะดำเนินการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและบ้านเรือนทรุดโทรมในเมืองและชนบทอย่างต่อเนื่อง
นักวิเคราะห์จาก Guolian Minsheng Securities ตั้งข้อสังเกตว่า หลังจากที่นายหนิ หง รมต.กระทรวงที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองและชนบทเสนอในเดือนตุลาคม 2567 ว่าจะดำเนินการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและบ้านเรือนทรุดโทรมเพิ่มเติมอีก 1 ล้านแห่ง ผ่านการจัดสรรที่อยู่อาศัยเพื่อชดเชยเงินสด หลายท้องที่ได้ตอบสนองอย่างเป็นบวก
"การจัดสรรที่อยู่อาศัยเพื่อชดเชยเงินสดสำหรับการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองสามารถเพิ่มขีดความสามารถในการซื้อบ้านของผู้อยู่อาศัยและส่งเสริมการปล่อยความต้องการในการปรับปรุง ด้วยการสนับสนุนจากเงินกู้พิเศษ พันธบัตรพิเศษ และแหล่งเงินทุนอื่น ๆ คาดว่าหลายเมืองจะดำเนินการตามมาตรการนี้อย่างแข็งขัน" นักวิเคราะห์จาก Guolian Minsheng Securities กล่าว
เป็นที่น่าสังเกตว่า หลังจากห้าปีที่มีการลดขนาดการใช้เงินสดในการปรับปรุงชุมชนแออัดแล้ว ผลกระทบต่อตลาดที่ขับเคลื่อนโดยการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและชุมชนเก่าได้ดึงดูดความสนใจอีกครั้งดังนั้น นักวิจัยจึงเปรียบเทียบการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองกับการปรับปรุงชุมชนแออัด โดยให้เหตุผลว่าการขยายการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองไม่ได้เทียบเท่ากับการปรับปรุงชุมชนแออัดรุ่น 2.0
นักวิจัยระบุว่ามีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองรอบปัจจุบันกับการปรับปรุงชุมชนแออัดรอบก่อนหน้านี้ ในแง่ของขนาด แหล่งเงินทุน และรอบเวลาการปรับปรุง
จากมุมมองของขนาด ทีมงานของหลิวชิงไห่จากแผนกอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างของ Founder Securities ชี้ให้เห็นว่าตั้งแต่ปี 2557 ถึง 2561 นโยบายได้สนับสนุนการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่เป็นเงินสดอย่างแข็งขันสำหรับการปรับปรุงชุมชนแออัด โดยกำหนดเป้าหมายที่ 18 ล้านและ 15 ล้านยูนิต ในช่วงเวลาสามปีตามลำดับ ในช่วงเวลาห้าปีตั้งแต่ปี 2557 ถึง 2561 มีการปรับปรุงที่อยู่อาศัยทั้งหมด 29.12 ล้านยูนิตทั่วประเทศ เป้าหมายปัจจุบันที่ 1 ล้านยูนิตสำหรับการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองแสดงให้เห็นถึงความแตกต่างที่สำคัญในแง่ของขนาดเมื่อเทียบกับการปรับปรุงชุมชนแออัดรอบก่อนหน้านี้
ทีมงานยังตั้งข้อสังเกตว่า ตามประกาศของรัฐบาล ในช่วงแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 13 (2559-2563) มีการเริ่มต้นการปรับปรุงชุมชนแออัดกว่า 23 ล้านแห่งทั่วประเทศ โดยมีการลงทุนทั้งหมดประมาณ 7 ล้านล้านหยวน เงินทุนส่วนใหญ่มาจากแหล่งเงินทุนหลักสี่แหล่ง ได้แก่ เครื่องมือทางการเงินตามนโยบาย (PSL) เงินกู้จากธนาคาร พันธบัตรพิเศษ และการใช้จ่ายจากงบประมาณทั่วไป โดยมีอัตราส่วนการจ่ายเงินประมาณ 4:3:2:1
ในแง่ของแหล่งเงินทุน การปรับปรุงชุมชนแออัดรอบก่อนหน้านี้พึ่งพา PSL (Pledged Supplementary Lending) และพันธบัตรพิเศษเป็นหลัก ในขณะที่การปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองรอบปัจจุบันอยู่ในขอบเขตของการสนับสนุนพันธบัตรพิเศษของรัฐบาลท้องถิ่น สำหรับรอบเวลาการปรับปรุง โครงการปรับปรุงชุมชนแออัดโดยทั่วไปมีขนาดค่อนข้างเล็กและเกี่ยวข้องกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียค่อนข้างน้อย ส่งผลให้มีรอบเวลาการปรับปรุงที่สั้นกว่า ในทางตรงกันข้าม โครงการแต่ละโครงการในการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองมีขนาดใหญ่กว่า เกี่ยวข้องกับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมากขึ้น และมีรอบเวลาการปรับปรุงที่ยาวนานกว่า
นักวิเคราะห์จาก Founder Securities เชื่อว่า แม้ว่าการขยายโครงการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองในเมืองต่าง ๆ จะแตกต่างจากการปรับปรุงชุมชนแออัดรอบก่อนหน้านี้ในแง่ของแหล่งเงินทุนและขนาด แต่ก็เน้นย้ำถึงความมุ่งมั่นและทิศทางของผู้มีอำนาจสูงกว่าในการรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์
"ทั้งการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองรอบปัจจุบันและการปรับปรุงชุมชนแออัดรอบก่อนหน้านี้ มีเป้าหมายเพื่อลดสินค้าคงคลัง โดยใช้การชดเชยเป็นเงินสดเป็นวิธีการย้ายถิ่นฐานหลัก และทั้งสองครั้งนี้ครอบคลุมไปถึงเมืองระดับ 3 และ 4 ดังนั้น การขยายตัวของการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองรอบปัจจุบันคาดว่าจะผลักดันให้เกิดการไหลเข้าของเงินทุนและทรัพยากรจำนวนมากเข้าสู่เมืองระดับ 2 และ 3 ส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเหล่านี้ และค่อยๆ ขยายแนวโน้มของการ 'หยุดการลดลงและฟื้นฟูความมั่นคง' จากเมืองระดับ 1 ไปสู่เมืองระดับ 2 และ 3" นักวิเคราะห์ดังกล่าวกล่าว
