รายงานวิจัยของ CITIC Securities ชี้ว่านโยบายกระตุ้นการบริโภคที่หลายพื้นที่นำมาใช้ได้รวมถึงการคงเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ในกรอบนโยบาย
CITIC Securities เชื่อว่าความสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นการบริโภคสะท้อนไม่เพียงแค่การบริโภคที่เกี่ยวข้องโดยตรงหรือทางอ้อมกับที่อยู่อาศัยแต่ยังรวมถึงผลกระทบสำคัญของผลตอบแทนจากการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านต่อความเชื่อมั่นและความเต็มใจในการบริโภคของประชาชน เชื่อว่านโยบายระดับชาติจะถูกนำมาใช้ในเดือนเมษายน-พฤษภาคม และผู้พัฒนาที่มีความสามารถในการผลิตสินค้าและบริษัทที่ถือครองสินทรัพย์ดำเนินงานคุณภาพมีคุณค่าในการลงทุน CITIC Securities ยังแสดงความหวังว่าภาคบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และพาณิชยกรรมจะมีคุณค่าในการจ่ายเงินปันผล
กุญแจสำคัญในการกระตุ้นการบริโภคคือการเพิ่มความเต็มใจในการบริโภคและการเพิ่มความเต็มใจในการบริโภคนั้นขึ้นอยู่กับการเพิ่มรายได้จากทรัพย์สินของประชาชน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่งรายได้จากทรัพย์สินหลักของประชาชน
ตาม "สำรวจสินทรัพย์และหนี้สินครัวเรือนเมืองในประเทศจีนปี 2019" ของธนาคารกลางจีน สินทรัพย์ที่อยู่อาศัยคิดเป็นมากกว่า 70% ของสินทรัพย์ทางกายภาพของครัวเรือนเมืองในจีนและประมาณ 60% ของสินทรัพย์ทั้งหมด ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ (NBS) ระบุว่าดัชนีราคาบ้านใหม่และบ้านมือสองใน 70 เมืองลดลงสะสม 10% และ 17% ตามลำดับตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2021 และลดลงต่อเนื่อง MoM เป็นเวลา 22/23 เดือนตั้งแต่ปี 2023 ส่งผลต่อความคาดหวังในการรักษาและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของประชาชนและลดรายได้จากทรัพย์สินทำให้กระทบต่อความเต็มใจและความสามารถในการบริโภค เราเชื่อว่าจุดประสงค์หลักของการคงเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการเพิ่มความเชื่อมั่นในการบริโภคของประชาชนทำให้พวกเขาเต็มใจและสามารถบริโภคได้
นโยบายกระตุ้นการบริโภคที่หลายพื้นที่นำมาใช้ได้รวมถึงมาตรการคงเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์
"แผนการกระตุ้นการบริโภคของมณฑลกุ้ยโจว (ร่างขอความเห็น)" ที่คณะกรรมการพัฒนาและปฏิรูปกุ้ยโจวประกาศเมื่อวันที่ 18 เมษายนกล่าวถึงการปรับปรุงการควบคุมการจัดหาตลาดอสังหาริมทรัพย์รวมถึงการเริ่มการปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง 30,000 แห่งและบ้านทรุดโทรมในเมือง 8,600 แห่งในปี 2025 และสนับสนุนบริษัทรัฐวิสาหกิจท้องถิ่นในการซื้อบ้านพาณิชย์ที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กรมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองชนบทและกรมการคลังของเฉิงตูได้ออกเอกสารเช่น "แผนการกระตุ้นการบริโภคในภาคที่อยู่อาศัยของเฉิงตูผ่านการแลกเปลี่ยนบ้าน (ทดลอง)" และ "ประกาศเพิ่มเติมเกี่ยวกับมาตรการส่งเสริมการพัฒนาที่มั่นคงและสุขภาพดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งรวมถึงการซื้อบ้านมือสองเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดพร้อมทุนช่วยเหลือการซื้อครั้งเดียว 30,000 หยวนต่อหน่วยและอัตราดอกเบี้ยช่วยเหลือการซื้อ 2% ต่อปี ตลอดจนการมอบทุนช่วยเหลือการซื้อบ้าน 50,000-100,000 หยวนแก่ครอบครัวที่มีลูกหลายคน มณฑลเหลียวหนิงและเจิ่นหนานก็ได้รวมการคงเสถียรภาพการบริโภคที่อยู่อาศัยไว้ในนโยบายกระตุ้นการบริโภคเช่นกัน โดยรวมแล้วหลายพื้นที่ยังคงพยายามคงเสถียรภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแง่ของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน และทุนช่วยเหลือการซื้อบ้าน
แม้ว่าข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเดือนมีนาคมจะแสดงสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเร่งด่วนในการนำนโยบายมาใช้ยังคงมีอยู่
ตามข้อมูล NBS ในเดือนมีนาคม 2025 ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นใน 24 จาก 70 เมืองขนาดใหญ่และกลาง และราคาบ้านมือสอง (ซึ่งกำจัดปัจจัยโครงสร้างได้ดีกว่า) เพิ่มขึ้นใน 10 เมือง แต่นั่นหมายความว่าส่วนใหญ่ของเมืองยังคงอยู่ในแนวโน้มขาลงของราคาบ้าน แม้ว่าอัตราการลดลงของราคาบ้านจะลดลง แต่ต้องทราบว่าราคาบ้านลดลง MoM ต่อเนื่องเป็นเวลา 22 เดือนตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2023 และลดลง YoY ต่อเนื่องเป็นเวลาสามปีตั้งแต่เดือนเมษายน 2022 โมเมนตัมที่เกิดจากการลดลงต่อเนื่องของราคาสินทรัพย์ยากที่จะกลับรายการได้ด้วยยอดขายที่แข็งแกร่งเพียงไม่กี่เดือน เนื่องจากจุดสนใจหลักของนโยบายอยู่ที่ราคาไม่ใช่ปริมาณ เราเชื่อว่าการนำนโยบายมาใช้ในภายหลังยังคงเร่งด่วน
ข้อมูลความถี่สูงแสดงการชะลอตัวตามฤดูกาล
ตามแพลตฟอร์มนายหน้าชั้นนำ ณ วันที่ 18 เมษายน 2025 ปริมาณการซื้อขายบ้านมือสองเฉลี่ย 7 วันใน 75 เมืองตัวอย่างคือ 3,440 หน่วย ลดลง 0.4% MoM และ 23.3% จากจุดสูงสุดในฤดูใบไม้ผลิเล็ก ๆ ตามดัชนี Iceberg ณ วันที่ 13 เมษายน ราคาเสนอขายขอบบ้านมือสองในสี่เมืองชั้นนำคือปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว และเซินเจิ้นลดลง 0.13% 0.17% 0.33% และ 0.25% WoW ตามลำดับ ราคายังคงลดลงอย่างช้าๆ ปริมาณการเสนอขายยังคงเพิ่มขึ้น ปริมาณการเสนอขายบ้านมือสอง WoW ใน 141 เมืองตัวอย่างเพิ่มขึ้น 0.4% ณ วันที่ 18 เมษายน เพิ่มขึ้น 6.4% จากต้นปี สะท้อนการปล่อยความต้องการทดแทนบ้านที่มีศักยภาพและการมองโลกในแง่ร้ายของประชาชนต่อประสิทธิภาพระยะกลางของราคาบ้าน
ปัจจัยความเสี่ยง:
การลดลงอย่างรวดเร็วของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การลดลงอย่างรวดเร็วของความคาดหวังรายได้ของประชาชน และความเสี่ยงในการลดลงของความเต็มใจในการซื้อบ้าน
กลยุทธ์การลงทุน:
เราเชื่อว่าเมื่อความไม่แน่นอนภายนอกเพิ่มขึ้น นโยบายขยายความต้องการภายในประเทศจะค่อยๆเข้มข้นขึ้น และอสังหาริมทรัพย์จะเป็นส่วนสำคัญของกรอบนโยบายกระตุ้นการบริโภค ความสำคัญของมันสะท้อนไม่เพียงแค่การบริโภคที่เกี่ยวข้องโดยตรงหรือทางอ้อมกับที่อยู่อาศัยแต่ยังรวมถึงผลกระทบที่สำคัญของผลตอบแทนจากการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านต่อความเชื่อมั่นและความเต็มใจในการบริโภคของประชาชน เราเชื่อว่านโยบายระดับชาติจะถูกนำมาใช้ในเดือนเมษายน-พฤษภาคม และผู้พัฒนาที่มีความสามารถในการผลิตสินค้าและบริษัทที่ถือครองสินทรัพย์ดำเนินงานคุณภาพมีคุณค่าในการลงทุน เรายังคงหวังว่าภาคบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์และพาณิชยกรรมจะมีคุณค่าในการจ่ายเงินปันผล
