Недавно Шэньчжэньское бюро жилищного строительства выпустило «Правила распределения доступного жилья в рамках проектов городского обновления, связанных со сносом и реконструкцией в Шэньчжэне», что вызвало широкий общественный резонанс.
Согласно новейшей политике, доступное жилье, выделяемое в рамках планирования проектов городского обновления в Шэньчжэне, должно планироваться и размещаться совместно с другими типами жилья. Если земельный участок для выделения доступного жилья не может быть передан, то доступное жилье должно проектироваться, строиться и сдаваться в эксплуатацию одновременно с коммерческим жильем на том же земельном участке.
Эксперты отрасли отмечают, что новые правила Шэньчжэня в отношении доступного жилья в рамках проектов городского обновления имеют два основных преимущества.
«Во-первых, существующие проекты могут сократить долю продаваемого доступного жилья и преобразовать его в коммерческое жилье. Для проектов с утвержденными планами кварталов, но еще не начатых, 40% площади продаваемого доступного жилья может быть преобразовано в коммерческое жилье. Во-вторых, для новых проектов или проектов с планами кварталов, еще не утвержденными, были уточнены новые правила распределения и передачи доступного жилья, что позволило сократить долю доступного жилья в проектах городского обновления и направить четкий сигнал рынку», — заявила Ли Юйцзя, главный научный сотрудник Центра исследований жилищной политики провинции Гуандун.
Известно, что новейшая политика Шэньчжэня применяется к проектам городского обновления, которые были утверждены, но еще не начались до вступления в силу «Руководящих указаний Государственного совета по планированию и строительству доступного жилья».
Сунь Хунмэй, старший аналитик Южно-Китайского филиала China Index Academy, отметила, что данная политика является важной мерой по реализации национальной стратегии «новой жилищной реформы» и оптимизации местной структуры жилищного предложения. Для проектов городского обновления, связанных со сносом и реконструкцией, застройщики могут выбрать одно из двух следующих правил преобразования доступного жилья при условии соблюдения соответствующих требований.
Первый вариант заключается в преобразовании 40% в коммерческое жилье и безвозмездной передаче 60%. Это означает, что застройщики могут преобразовать 40% изначально запланированного продаваемого доступного жилья (например, талантливое жилье или жилье с совместной долевой собственностью) в коммерческое жилье для продажи, а оставшиеся 60% площади земельного участка, рассчитанные на основе среднего коэффициента застройки, безвозмездно передать правительству для согласованного строительства или распределения правительством.
Второй вариант — преобразовать 50 % в коммерческое жилье и 50 % в арендное доступное жилье. Это включает преобразование 50 % в коммерческое жилье и преобразование оставшихся 50 % в государственное арендное жилье или доступное арендное жилье, что позволяет еще больше оптимизировать структуру доступного жилья.
«Недавно введенная в Шэньчжэне политика, предусматривающая дифференцированные пропорции распределения в трех типах районов (20 % в центральных районах, 18 % в переходных районах и 15 % в районах развития) и механизм динамической корректировки в сочетании с стимулами, такими как освобождение от уплаты земельного сбора при передаче земельных участков и упрощение процедур согласования, способствует повышению заинтересованности застройщиков в участии», — заявила Сунь Хунмэй.
Тан Лися, руководитель исследовательского центра компании Leyejia, сообщила журналистам, что новые правила, с одной стороны, увеличивают многоканальное предложение доступного жилья, а с другой — снижают давление на застройщиков за счет таких мер, как пропорциональное распределение, освобождение от уплаты земельного сбора и преобразование доступного жилья, предназначенного для продажи, в коммерческое жилье.
«Обеспечение прибыльности застройщиков способствует продвижению процесса городского обновления и преобразования, а также формированию более устойчивой и здоровой модели развития», — заявила Тан Лися.
Аналитики отмечают, что решение Шэньчжэня скорректировать долю доступного жилья в рамках существующих проектов, разрешив преобразование соответствующих частей в коммерческое жилье, частично направлено на ускорение запуска этих существующих проектов.
По мнению Ли Юцзя, на протяжении длительного времени городское обновление было движущей силой рынка недвижимости Шэньчжэня. Эта движущая сила проявляется в двух аспектах: с одной стороны, спрос со стороны проектов городского обновления обеспечивает покупательную способность рынка; с другой стороны, проекты городского обновления в центральных районах стали значительным источником предложения новых высококачественных проектов, играя активную роль в повышении перспектив развития районов, повышении стоимости земли и стимулировании сделок на рынке премиум-класса.
«В то же время следует отметить, что из-за спада на рынке и трудностей с поддержанием финансового равновесия существующим проектам трудно продолжать работу в соответствии со старыми правилами распределения. «Это не только ослабило импульс рынка недвижимости, но и привело к таким проблемам, как переселение, неработающие активы и треугольные долги, что повлияло на инвестиции в развитие и инвестиции в основные фонды. Поэтому одной из целей корректировки этой политики является ускорение запуска существующих проектов, решение исторических проблем, таких как переселение, преодоление узкого места недостаточной ликвидности в секторе городского обновления, повышение эффективности городского обновления как катализатора и активизация импульса развития рынка недвижимости как с точки зрения предложения, так и спроса», — добавила Ли Юйцзя.
Сунь Хунмэй считает, что корректировка в Шэньчжэне не является ослаблением строительства доступного жилья, а скорее сбалансированием потребностей рынка и доступного жилья посредством гибких механизмов, позволяющих преобразовать часть доступного жилья в коммерческое, ускоряя реализацию застопорившихся проектов и содействуя преобразованию рынка жилья к «двухколейной системе доступного и коммерческого жилья». Это знаменует собой важный шаг в исследовании Шэньчжэнем новой модели развития недвижимости.
