Biro Perumahan dan Konstruksi Shenzhen baru-baru ini menerbitkan "Peraturan tentang Alokasi Perumahan Terjangkau di Unit Pembaruan Kota yang Melibatkan Pembongkaran dan Rekonstruksi di Shenzhen," yang telah menarik banyak perhatian.
Menurut kebijakan terbaru, perumahan terjangkau yang dialokasikan dalam perencanaan unit pembaruan kota di Shenzhen harus direncanakan dan disusun secara terkoordinasi dengan jenis perumahan lainnya. Jika lahan untuk perumahan terjangkau yang dialokasikan tidak dapat dialihkan, perumahan terjangkau harus dirancang, dibangun, dan diserahkan secara bersamaan dengan perumahan komersial di lahan yang sama.
Para ahli industri telah mencatat bahwa peraturan baru Shenzhen tentang perumahan terjangkau dalam proyek pembaruan kota memiliki dua sorotan utama.
"Pertama, proyek yang sudah ada dapat mengurangi proporsi perumahan terjangkau untuk dijual dan mengubahnya menjadi perumahan komersial. Untuk proyek dengan rencana unit yang telah disetujui tetapi belum dimulai, 40% dari luas lantai perumahan terjangkau untuk dijual dapat disesuaikan menjadi perumahan komersial. Kedua, untuk proyek baru atau proyek dengan rencana unit yang belum disetujui, telah dijelaskan aturan baru untuk alokasi dan alihkan perumahan terjangkau, mengurangi alokasi dalam proyek pembaruan kota dan mengirimkan sinyal yang jelas kepada pasar," kata Li Yujia, Kepala Peneliti di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong.
Diketahui bahwa kebijakan terbaru Shenzhen berlaku untuk proyek pembaruan kota yang telah disetujui tetapi belum dimulai sebelum penerapan "Pendapat Panduan Dewan Negara tentang Perencanaan dan Pembangunan Perumahan Terjangkau."
Sun Hongmei, Analis Senior di Cabang Tiongkok Selatan China Index Academy, menunjukkan bahwa kebijakan ini merupakan langkah penting untuk menerapkan strategi "reformasi perumahan baru" nasional dan mengoptimalkan struktur pasokan perumahan lokal. Untuk unit pembaruan kota yang melibatkan pembongkaran dan rekonstruksi, entitas pengembang dapat memilih salah satu dari dua jenis aturan konversi perumahan terjangkau berikut, asalkan memenuhi persyaratan yang sesuai.
Opsi pertama adalah mengubah 40% menjadi perumahan komersial dan mengalihkan 60% tanpa kompensasi. Ini berarti bahwa entitas pengembang dapat menyesuaikan 40% dari perumahan terjangkau yang awalnya direncanakan untuk dijual (seperti perumahan bakat atau perumahan kepemilikan bersama) menjadi perumahan komersial untuk dijual, dan mengalihkan 60% sisa luas lahan, yang dihitung berdasarkan rasio lahan rata-rata, kepada pemerintah tanpa kompensasi untuk pembangunan atau alokasi terkoordinasi oleh pemerintah.
Opsi kedua adalah mengubah 50% menjadi perumahan komersial dan 50% menjadi perumahan terjangkau dengan model sewa. Hal ini melibatkan mengubah 50% menjadi perumahan komersial dan menyesuaikan 50% sisanya menjadi perumahan sewa umum atau perumahan sewa terjangkau, untuk lebih mengoptimalkan struktur perumahan terjangkau.
"Kebijakan baru yang diperkenalkan Shenzhen, melalui rasio alokasi yang berbeda di tiga jenis wilayah (20% di wilayah inti, 18% di wilayah transisi, dan 15% di wilayah pembangunan) dan mekanisme penyesuaian dinamis, dikombinasikan dengan insentif seperti pembebasan pembayaran premi tanah untuk alih tanah dan proses persetujuan yang disederhanakan, akan meningkatkan antusiasme pengembang untuk berpartisipasi," kata Sun Hongmei.
Tang Lixia, Kepala Pusat Penelitian Leyejia, mengatakan kepada wartawan bahwa peraturan baru, di satu sisi, meningkatkan pasokan perumahan terjangkau melalui berbagai saluran dan, di sisi lain, mengurangi tekanan pada badan pengembang melalui langkah-langkah seperti alokasi proporsional, pembebasan pembayaran premi tanah, dan penyesuaian perumahan terjangkau yang dijual menjadi perumahan komersial.
"Memastikan margin keuntungan bagi badan pengembang akan membantu memajukan proses pembaharuan dan transformasi kota, serta membangun model pembangunan yang lebih berkelanjutan dan sehat," kata Tang Lixia.
Analis menyatakan bahwa keputusan Shenzhen untuk menyesuaikan komponen perumahan terjangkau dalam proyek-proyek yang sudah ada, yang memungkinkan bagian yang memenuhi syarat untuk diubah menjadi perumahan komersial, sebagian bertujuan untuk mempercepat dimulainya proyek-proyek yang sudah ada tersebut.
Menurut Li Yujia, selama ini, pembaharuan kota telah menjadi pendorong utama pasar real estat Shenzhen. Pendorong ini terwujud dalam dua cara: di satu sisi, permintaan dari proyek pembaharuan kota memberikan daya beli kepada pasar; di sisi lain, proyek pembaharuan kota di wilayah inti telah menjadi sumber utama pasokan proyek baru berkualitas tinggi, yang berperan aktif dalam meningkatkan prospek pembangunan distrik, meningkatkan nilai tanah, dan mendorong transaksi di pasar kelas atas.
"Pada saat yang sama, perlu dicatat bahwa karena pasar sedang mengalami penurunan dan sulit untuk menjaga keseimbangan keuangan, proyek-proyek yang sudah ada menghadapi tantangan untuk terus berjalan di bawah aturan alokasi lama. "Hal ini tidak hanya melemahkan momentum pasar real estat, tetapi juga menyebabkan masalah seperti pemukiman kembali, aset tidak berkinerja, dan hutang segitiga, yang mempengaruhi investasi pembangunan dan investasi aset tetap. Oleh karena itu, salah satu tujuan penyesuaian kebijakan ini adalah untuk mempercepat dimulainya proyek-proyek yang sudah ada, menyelesaikan masalah-masalah historis seperti pemukiman kembali, mengatasi kendala likuiditas yang tidak mencukupi di sektor pembaharuan perkotaan, meningkatkan efektivitas pembaharuan perkotaan sebagai akselerator, dan mengaktifkan momentum pembangunan pasar real estat dari sisi penawaran dan permintaan," tambah Li Yujia.
Sun Hongmei percaya bahwa penyesuaian yang dilakukan Shenzhen bukanlah pelonggaran pembangunan perumahan terjangkau, melainkan penyeimbangan antara kebutuhan pasar dan perumahan terjangkau melalui mekanisme yang fleksibel, yang memungkinkan beberapa perumahan terjangkau diubah menjadi perumahan komersial, mempercepat pelaksanaan proyek-proyek yang macet, dan mempromosikan transformasi pasar perumahan menuju "sistem jalur ganda perumahan terjangkau dan perumahan komersial." Hal ini menandai langkah penting dalam eksplorasi Shenzhen terhadap model baru untuk pembangunan real estat.
