Restrukturisasi utang bagi perusahaan real estat diperkirakan akan memasuki "era pengurangan utang."
Baru-baru ini, Sunac China mengumumkan bahwa pemegang sekitar 74% dari total jumlah pokok utang yang beredar telah mengirimkan surat untuk bergabung dalam perjanjian dukungan restrukturisasi utang luar negeri. Country Garden juga mengumumkan bahwa telah mencapai konsensus dengan lebih dari 70% krediturnya mengenai obligasi berimbal hasil tinggi dalam hal utang luar negeri, dengan tujuan menyelesaikan restrukturisasi keseluruhan utang luar negeri dalam tahun ini.
Dengan Sunac dan Country Garden secara berturut-turut mengumumkan kemajuan restrukturisasi utang luar negeri mereka, restrukturisasi atau reorganisasi utang bagi perusahaan real estat yang bermasalah semakin dipercepat. Sejak Juni, rencana restrukturisasi utang luar negeri perusahaan real estat seperti CIFI dan Golden Wheel Tiandi pada dasarnya telah disetujui oleh kreditur dan akan dilanjutkan ke sidang pengadilan. Logan Group telah merilis rencana restrukturisasi utang, dengan tujuan untuk memajukan upaya optimisasi utang.
Pada saat yang sama, model restrukturisasi utang bagi perusahaan real estat bergeser dari perpanjangan waktu menjadi pengurangan utang yang substansial. Di antaranya, rencana restrukturisasi utang luar negeri Sunac diperkirakan akan mengurangi utang sekitar RMB 60 miliar. Usulan restrukturisasi utang luar negeri Country Garden diperkirakan akan mengurangi utang hingga USD 11,6 miliar. Restrukturisasi utang luar negeri CIFI diperkirakan akan mengurangi utang luar negeri sekitar USD 5,27 miliar, setara dengan sekitar RMB 37,9 miliar.
"Jika perusahaan dan investor dapat mencapai konsensus mengenai ketentuan restrukturisasi utang yang melibatkan 'pengurangan utang', kami percaya bahwa tekanan likuiditas jangka pendek pada perusahaan real estat akan berkurang, sehingga memungkinkan mereka untuk mencurahkan lebih banyak energi pada revitalisasi aset dan penjualan, yang akan berdampak positif pada stabilisasi seluruh industri," kata Shi Lulu, Direktur Peringkat Perusahaan, Asia Pasifik di Fitch Ratings, kepada wartawan.
Namun, meskipun mencapai kesepakatan restrukturisasi dapat meringankan tekanan pembiayaan eksternal, perusahaan real estat masih menghadapi tantangan dalam arus kas operasional internal. Shi Lulu percaya bahwa dalam jangka pendek, kualitas proyek yang sudah ada dan kemampuan untuk menghidupkan kembali aset merupakan pertimbangan penting dalam menentukan arus kas endogen perusahaan real estat dan keputusan investor.
"Meskipun pemerintah pusat dan daerah terus melakukan optimasi dan penyesuaian kebijakan, pemulihan pasar real estat mungkin terutama terpusat di kota-kota tingkat pertama dan beberapa kota tingkat kedua yang kuat. Namun, persaingan di kota-kota ini semakin ketat, karena sebagian besar perusahaan real estat milik negara juga sedang melakukan reposisi dan fokus untuk berkembang di kota-kota ini," kata Shi Lulu. "Apakah perusahaan real estat yang melakukan restrukturisasi dapat menambah lahan di kota-kota ini akan memiliki dampak signifikan terhadap perkembangan jangka menengah dan panjang mereka."
Percepatan Restrukturisasi Utang untuk Perusahaan Real Estat
Baru-baru ini, perusahaan real estat terkemuka seperti Sunac dan Country Garden telah secara berturut-turut mengumumkan kemajuan restrukturisasi mereka, dengan pengurangan utang yang sering mencapai miliaran dolar AS, menandakan bahwa proses penyelesaian utang industri telah memasuki tahap kritis.
"Saat ini, Sunac telah mendapatkan dukungan dari sekitar 74% dari semua kreditur, menunjukkan bahwa restrukturisasi utang luar negeri telah selesai secara substansial," kata seorang analis restrukturisasi utang. Ketika pengadilan memutuskan kasus restrukturisasi utang, hal itu dianggap disetujui jika 75% dari kreditur yang berpartisipasi dalam pemungutan suara memberikan suara setuju.
Sumber yang dekat dengan Sunac mengatakan kepada wartawan bahwa setelah restrukturisasi utang luar negeri berhasil, Sunac akan menjadi perusahaan real estat skala besar pertama di industri yang utang luar negerinya pada dasarnya telah dilunasi menjadi "nol," secara signifikan mengurangi risiko utang pada tingkat perusahaan publik, dengan perkiraan penyelesaian utang sekitar 60 miliar yuan.
Restrukturisasi utang luar negeri Sunac yang mendapatkan dukungan tingkat tinggi bukanlah kasus yang terisolasi. Pada 5 Juni, Wu Bijun, Chief Financial Officer dan Direktur Eksekutif Country Garden, menyatakan pada pertemuan pemegang saham online bahwa telah dicapai konsensus dengan lebih dari 70% kreditur mengenai utang berimbal hasil tinggi.
Selain itu, CIFI Holdings juga telah membuat kemajuan dalam restrukturisasi utang luar negerinya. Perusahaan mengumumkan bahwa mereka telah mendapatkan dukungan mayoritas hukum yang diperlukan dari kreditur rencana pada pertemuan rencana yang diadakan pada 3 Juni, dan diperkirakan bahwa utang luar negeri akan berkurang sekitar US$5,27 miliar setelah restrukturisasi. Langkah selanjutnya adalah mencari persetujuan pengadilan untuk rencana tersebut pada 26 Juni.
Pada hari yang sama, Logan Group mengumumkan pengoptimalan dan penyesuaian rencana restrukturisasi utangnya. Di bawah rencana restrukturisasi baru, 29 aset peningkatan kredit asli dari obligasi dasar akan digunakan untuk konversi penuh opsi aset tertentu, mode penyelesaian aset-untuk-utang (termasuk penyelesaian utang dalam bentuk barang dan penyelesaian utang melalui trust) di bawah opsi aset-untuk-utang, dan opsi penahanan utang penuh, memaksimalkan pemulihan aset peningkatan kredit. Sementara itu, pemegang saham perusahaan akan mengumpulkan sumber daya tunai dan ekuitas tambahan untuk rencana restrukturisasi baru tersebut.
Liu Shui, Direktur Riset Perusahaan di China Index Academy, mengatakan kepada wartawan bahwa percepatan restrukturisasi utang di antara perusahaan real estat disebabkan oleh dua faktor. Pertama, perusahaan real estat yang sedang kesulitan menawarkan berbagai metode restrukturisasi, seperti menggabungkan pertukaran utang menjadi ekuitas, perpanjangan jatuh tempo utang, penyelesaian aset, dan pembayaran tunai, yang dapat memenuhi kebutuhan kreditur yang berbeda dan meningkatkan penerimaan rencana tersebut.
Kedua, sikap kreditur telah berubah dalam kondisi pasar saat ini. "Pasar real estat telah mengalami penyesuaian dalam waktu yang lama, dan kreditur menyadari kesulitan yang dihadapi perusahaan real estat dalam membayar utang. Dibandingkan dengan likuidasi kebangkrutan dan depresiasi aset yang terus-menerus, mereka lebih cenderung menerima rencana restrukturisasi untuk meningkatkan tingkat pembayaran utang. Selain itu, beberapa kreditur, setelah transfer utang perusahaan real estat yang sedang kesulitan terus-menerus, memiliki biaya kepemilikan yang lebih rendah. Jika nilai pemulihan tunai dari rencana restrukturisasi lebih menarik, mereka lebih bersedia menerimanya."
Pertukaran Utang menjadi Ekuitas dan Pengurangan Utang Menjadi Arus Utama
Perlu dicatat bahwa tahun ini, restrukturisasi utang perusahaan real estat telah bergeser dari perpanjangan jatuh tempo dan pembayaran yang ditunda ke dalam perairan dalam pengurangan utang dan pengurangan beban. Menurut rencana restrukturisasi utang luar negeri Sunac, Country Garden, dan CIFI Holdings, pengurangan pokok utang yang signifikan telah menjadi fitur utama.
Pergeseran ini mungkin didorong oleh tekanan utang yang berat. Data dari CRIC menunjukkan bahwa skala jatuh tempo utang bagi perusahaan real estat pada tahun 2025 akan mencapai 525,7 miliar yuan, meningkat dari 482,8 miliar yuan pada tahun 2024.
"Skala jatuh tempo utang bagi perusahaan real estat tahun ini lebih tinggi daripada tahun 2024, sehingga menimbulkan tekanan pembayaran utang yang lebih besar. Karena banyak perusahaan real estat memajukan restrukturisasi utang mereka, tren peningkatan rasio pengurangan utang secara bertahap mulai muncul," menunjukkan sebuah laporan penelitian dari Orient Securities.
"Tahun ini, rasio pengurangan utang dalam restrukturisasi utang banyak perusahaan real estat secara signifikan lebih tinggi daripada tingkat pada tahun 2023," kata Zhang Bo, Presiden 58 Anjuke Research Institute, kepada wartawan. Pada lima bulan pertama tahun ini, total penjualan dari 100 perusahaan real estat teratas menurun secara tahunan, sementara penurunan penjualan perusahaan real estat yang kesulitan keuangan bahkan lebih mencolok, yang secara langsung menyebabkan perubahan dalam model perkiraan arus kas asli bagi perusahaan-perusahaan tersebut.
"Di bawah model baru, arus kas masuk masa depan bagi perusahaan real estat yang kesulitan keuangan diperkirakan akan terus menurun. Kesenjangan arus kas ini membuat strategi perpanjangan tidak efektif. Hanya dengan mengurangi utang melalui pengurangan utang, kepentingan kreditur dapat dimaksimalkan," kata Zhang Bo.
Liu Shui lebih lanjut menjelaskan bahwa mengingat penurunan skala absolut pasar rumah baru dalam jangka panjang dan fakta bahwa pasar masih mencapai titik terendah dalam jangka pendek, dengan tekanan depresiasi aset yang masih ada, hanya memperpanjang masa pembayaran kemungkinan akan menyebabkan masalah pembayaran yang terlambat berulang kali dan perpanjangan sekunder, serta tidak dapat secara menyeluruh menyelesaikan krisis utang.
"Oleh karena itu, pertukaran utang dengan ekuitas dan pengurangan pokok utang dapat mencapai pengurangan skala utang perusahaan, menunda keseluruhan tekanan pembayaran utang, dan pertukaran utang dengan ekuitas juga secara bersamaan meningkatkan aset bersih, yang kondusif untuk memperbaiki neraca perusahaan dan menciptakan kondisi bagi peningkatan kinerja bisnis fundamental perusahaan," kata Liu Shui.
Beberapa analis industri telah menunjukkan bahwa di masa depan, di bawah tekanan penjualan rumah baru yang tidak stabil dan depresiasi aset, perusahaan real estat dengan tekanan pembayaran utang yang lebih besar akan mempercepat proses restrukturisasi utang mereka, dan meningkatnya rasio pengurangan utang dapat menjadi tren yang meluas.
Lingkungan Kebijakan Memberikan Dukungan untuk Restrukturisasi Utang Perusahaan Real Estat
Di balik percepatan restrukturisasi utang perusahaan real estat terletak pada peningkatan lingkungan kebijakan dan kondisi pembiayaan pasar yang bersamaan.
Di tingkat kebijakan, Li Yunze, Direktur Administrasi Pengawasan Keuangan Nasional, menyatakan pada konferensi pers Kantor Informasi Dewan Negara pada 7 Mei bahwa pemerintah akan mempercepat pengenalan serangkaian sistem pembiayaan yang disesuaikan dengan model baru pengembangan real estat untuk membantu mempertahankan dan mengkonsolidasikan stabilitas pasar real estat.
"Ini berarti bahwa lebih banyak kebijakan pendukung akan terus dilaksanakan di masa depan, dan dukungan pinjaman untuk perusahaan akan terus ditingkatkan," kata Liu Shui. Diperkirakan bahwa kebijakan "daftar putih" untuk pembiayaan proyek real estat akan terus disempurnakan untuk memfasilitasi alokasi dana yang substansial dan meningkatkan posisi keuangan perusahaan.
Pada saat yang sama, mekanisme koordinasi pembiayaan real estat perkotaan memainkan peran positif dalam memastikan kelancaran pembangunan dan penyerahan proyek, menstabilkan kepercayaan lembaga keuangan, meringankan tekanan keuangan pada perusahaan, mempromosikan isolasi dan penyelesaian risiko, serta mendorong perbaikan dalam ekspektasi pasar, yang kondusif bagi kelancaran kerja restrukturisasi utang.
Seorang analis industri real estat menunjukkan bahwa diperkirakan peran dukungan kebijakan akan menjadi semakin jelas. Misalnya, daftar putih pembiayaan 4 triliun yuan dan akuisisi serta penyimpanan rumah yang sudah ada dan lahan kosong oleh perusahaan real estat akan memainkan peran tertentu dalam mempromosikan likuidasi aset dan pembayaran utang perusahaan real estat yang bermasalah.
Di tingkat pasar, biaya pembiayaan untuk perusahaan real estat telah menurun. Data dari China Index Academy menunjukkan bahwa pada Mei tahun ini, total pembiayaan obligasi perusahaan real estat adalah 28,88 miliar yuan, naik 23,5% YoY. Tingkat suku bunga rata-rata untuk pembiayaan obligasi adalah 2,35%, turun 0,43 poin persentase YoY dan 0,41 poin persentase MoM.
"Dalam hal inovasi kelembagaan di masa depan, alat-alat seperti desain bertingkat obligasi konversi, trust layanan, dan optimalisasi pembiayaan M&A akan digunakan untuk membentuk ulang logika restrukturisasi utang bagi perusahaan real estat. Namun, tantangan seperti keberlanjutan pemulihan penjualan dan perbaikan kredit yang lambat masih perlu diatasi," kata Zhang Bo.
Bahkan, meskipun restrukturisasi utang perusahaan real estat telah dipercepat, risiko industri belum sepenuhnya hilang.
Liu Shui percaya bahwa keberhasilan restrukturisasi perusahaan real estat tidak berarti mereka telah selamat dari kesulitan. Restrukturisasi utang yang berhasil akan membantu mengurangi risiko, tetapi agar perusahaan benar-benar keluar dari krisis, mereka masih membutuhkan dukungan dari pemulihan pasar. Hanya setelah fundamental mereka membaik, mereka dapat menghindari perpanjangan atau restrukturisasi yang berulang.
