Shenzhen telah melakukan penyesuaian signifikan terhadap model perumahan terjangkaunya.
Pada sore hari tanggal 28 Mei, Biro Perumahan dan Konstruksi Kota Shenzhen mengeluarkan pemberitahuan di situs web resminya untuk meminta pendapat publik mengenai "Langkah-langkah Pengelolaan Perumahan Terjangkau Berbasis Alokasi Shenzhen (Rancangan untuk Meminta Pendapat)".
Perumahan terjangkau berbasis alokasi adalah jenis perumahan dalam sistem jaminan perumahan. Perumahan ini dibangun sesuai dengan kebijakan dan perencanaan yang relevan, dengan pembatasan pada ukuran unit, harga jual, hak penggunaan, dan hak pembuangan, serta tunduk pada pengelolaan tertutup. Perumahan ini dialokasikan kepada kelompok pekerja berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat dan menghadapi kesulitan perumahan. Perumahan terjangkau berbasis alokasi dijual dalam kondisi sudah jadi.
Rancangan untuk meminta pendapat terdiri dari 5 bab dan 37 pasal, yang mengklarifikasi kondisi aplikasi, metode dan prosedur alokasi, pengelolaan tertutup, pengawasan, dan aspek lain dari perumahan terjangkau berbasis alokasi.
Dalam hal apa saja langkah baru Shenzhen telah berubah dibandingkan dengan yang sebelumnya?
Sebagai tanggapan, analis dari Leyejia menjelaskan bahwa Shenzhen saat ini memiliki empat jenis perumahan terjangkau: perumahan untuk talenta, perumahan terjangkau, perumahan kepemilikan bersama, dan perumahan terjangkau berbasis alokasi. Di antara jenis-jenis tersebut, pasokan perumahan untuk talenta, perumahan terjangkau, dan perumahan kepemilikan bersama telah dihentikan. Menurut langkah-langkah pengelolaan terbaru, Shenzhen hanya akan menyediakan perumahan terjangkau berbasis alokasi di masa depan.
"Setelah dibandingkan, dapat ditemukan bahwa perbedaan antara langkah-langkah baru dan yang sebelumnya mencakup kondisi aplikasi, apakah hak kepemilikan penuh dapat diperoleh, pembatasan penjualan kembali, dll. Faktanya, tahun lalu, Shenzhen telah mengoptimalkan aturan yang relevan. Misalnya, telah dijelaskan bahwa perumahan kepemilikan bersama dapat dialihkan dalam sistem tertutup setelah lima tahun, dan rumus untuk menutupi selisih harga juga telah ditentukan untuk perumahan terjangkau dan perumahan untuk talenta," kata analis tersebut.
Secara khusus, kondisi aplikasi untuk perumahan terjangkau berbasis alokasi terutama mencakup menjadi warga Shenzhen, tidak memiliki perumahan sendiri di Shenzhen, secara teratur membayar premi asuransi sosial untuk periode kumulatif lima tahun (atau tiga tahun bagi mereka yang memenuhi kondisi persetujuan untuk pengenalan talenta dan pendaftaran rumah tangga yang ditetapkan oleh pemerintah kota), antara lain.
Mengenai harga, harga tersebut akan ditentukan secara komprehensif berdasarkan prinsip-prinsip untuk menutupi biaya lahan yang dialokasikan, konstruksi dan pemasangan, keuntungan yang moderat dan masuk akal, serta pajak dan biaya yang relevan, sambil mempertimbangkan faktor-faktor seperti pembangunan ekonomi dan sosial, hubungan penawaran dan permintaan di pasar perumahan, serta kemampuan membeli kelompok berpenghasilan. Harga jual perumahan terjangkau berbasis alokasi akan dihitung dan diusulkan oleh lembaga profesional yang ditunjuk oleh otoritas yang berwenang dan dilaksanakan setelah dilaporkan dan disetujui oleh Pemerintah Kota Shenzhen.
Selain itu, langkah-langkah baru tersebut menjelaskan bahwa perumahan terjangkau berbasis alokasi dikenakan manajemen tertutup yang ketat, dan dilarang untuk mengubah perumahan terjangkau berbasis alokasi menjadi perumahan komersial dengan cara apa pun. Jika pemilik rumah perlu keluar dari perumahan terjangkau berbasis alokasi setelah pembelian, mereka dapat mengajukan permohonan kepada Otoritas Perumahan Kota Shenzhen untuk transfer tertutup di platform informasi setelah tiga tahun sejak tanggal penandatanganan kontrak penjualan, dengan mentransfer perumahan terjangkau berbasis alokasi kepada penerima yang memenuhi syarat. Otoritas Perumahan Kota Shenzhen dapat mengatur perilaku transfer dengan menetapkan batas atas untuk harga acuan.
Jika tidak ada yang membeli unit perumahan bersubsidi pemerintah selama lebih dari satu tahun, otoritas perumahan dapat mengorganisir lembaga perumahan bersubsidi pemerintah khusus atau lembaga lainnya untuk membeli kembali berdasarkan keadaan aktual. Harga pembelian kembali = harga pembelian awal × (1 - koefisien penyusutan tahunan × tahun penggunaan bangunan), dengan koefisien penyusotan tahunan ditetapkan sebesar 1%.
Para insider industri menunjukkan bahwa salah satu keuntungan terbesar dari perumahan bersubsidi pemerintah yang dijual adalah harganya, yang sangat menarik bagi banyak penduduk baru di Shenzhen.
"Pada tahun 2023, perumahan berbakat dan perumahan terjangkau di Shenzhen sangat diminati, terutama karena keunggulan harga mereka. Menurut peraturan terbaru, pembatasan sirkulasi pada perdagangan tertutup perumahan bersubsidi dan aturan penyusutan untuk transfer sekunder tidak hanya menghilangkan atribut keuangan mereka tetapi juga memperkenalkan kerugian tertentu dalam transaksi masa depan. "Namun, masih ada ketidakpastian mengenai apakah perumahan semacam itu dapat diserap secara efektif di pasar. Penurunan popularitas perumahan berbakat pada tahun 2024 sebagian besar terkait dengan klarifikasi aturan pencatatan setelah 10 tahun, yang telah melemahkan efektivitas biayanya," kata Li Yujia, Kepala Peneliti di Pusat Penelitian Kebijakan Perumahan Provinsi Guangdong.
Mengenai alasan Shenzhen mengoptimalkan model perumahan terjangkau, para analis menunjukkan bahwa hal ini sebagian terkait dengan pembangunan perumahan terjangkau berskala besar di wilayah tersebut.
"Mengatasi kekurangan dalam jaminan perumahan adalah arah yang benar. Namun, karena peningkatan cepat dalam pasokan perumahan terjangkau dalam waktu singkat, pertimbangan yang tidak memadai mengenai interaksi antara perumahan terjangkau dan perumahan komersial, serta pertimbangan yang tidak memadai mengenai fluktuasi signifikan di pasar perumahan komersial dari tren naik menjadi tren turun, ditambah dengan fakta bahwa tugas pembangunan ini sebagian besar dilakukan oleh satu perusahaan, Anju Group (termasuk Anju kabupaten), hal ini telah menyebabkan tekanan pada rantai keuangan di tingkat perusahaan untuk Anju Group. Perusahaan ini juga menghadapi tekanan dari fluktuasi pasar pada operasi perusahaan, keamanan rantai keuangan, serta pelestarian dan apresiasi aset negara," kata Li Yujia.
Ia lebih lanjut menyatakan bahwa Shenzhen saat ini memiliki sekitar 20.000 unit perumahan terjangkau yang sudah dialokasikan tetapi belum berhasil dijual, bersama dengan 15.000 unit yang belum dialokasikan, dengan total hampir 35.000 unit, yang melebihi jumlah unit perumahan komersial baru yang ada. Namun, persediaan perumahan komersial ditanggung oleh pengembang yang tersebar, sedangkan perumahan terjangkau Shenzhen dilakukan oleh satu perusahaan, yang memberikan tekanan besar pada yang terakhir. Pengenalan peraturan baru akan meringankan tekanan pada Anju Group.
Menurut He Ling, Presiden Pemasaran di Leyoujia, pengenalan perumahan bersubsidi pemerintah untuk dijual akan secara efektif mengatasi kebutuhan perumahan bagi penduduk baru dan kaum muda, memungkinkan mereka untuk menetap di Shenzhen dengan biaya yang lebih rendah dan memberikan dukungan bagi retensi bakat dan pembangunan ekonomi di Shenzhen.
"Rancangan untuk komentar publik menjelaskan bahwa perumahan bersubsidi pemerintah Shenzhen untuk dijual akan terutama terdiri dari unit satu kamar tidur dan dua kamar tidur kecil yang tersedia untuk pembelian langsung, dengan periode kepemilikan tertutup selama tiga tahun. "Jika ada yang ingin keluar, mereka harus menunggu periode tiga tahun berakhir sebelum melakukan perdagangan dalam lingkaran tertutup, dan pembelian serta penjualan tidak akan menghasilkan keuntungan. Aturan-aturan ini akan memastikan bahwa perumahan bersubsidi pemerintah benar-benar memenuhi permintaan perumahan yang sangat dibutuhkan," kata He Ling.
Beberapa orang dalam industri juga percaya bahwa pelonggaran ambang batas aplikasi untuk perumahan bersubsidi yang dialokasikan di Shenzhen mungkin berdampak pada pasar perumahan komersial.
"Jika kebijakan dilonggarkan, hal itu dapat menciptakan persaingan bagi pasar perumahan komersial dengan total harga mulai dari 2,5 juta hingga 4 juta yuan. Di satu sisi, dengan anggaran yang sama, pembeli rumah mungkin akan memprioritaskan perumahan terjangkau di daerah inti seperti Nanshan, sehingga mengurangi permintaan untuk perumahan komersial di distrik-distrik seperti Longhua, Guangming, dan Longgang. Di sisi lain, 'jalur paralel' perumahan terjangkau dan perumahan komersial yang awalnya akan bersilangan, dan beberapa keluarga dengan permintaan perumahan yang sangat dibutuhkan mungkin akan beralih ke pasar perumahan terjangkau, sehingga semakin mempersempit ruang penjualan perumahan komersial di daerah pinggiran. Tentu saja, dampak spesifiknya akan bergantung pada faktor-faktor seperti skala di berbagai wilayah," tambah Li Yujia.
Dari kinerja pasar Shenzhen, menurut data pemantauan terbaru dari Leyejia, dari 1 hingga 27 Mei tahun ini, total 2.625 unit perumahan baru (termasuk unit yang sudah ada dan unit pra-penjualan) terjual di Shenzhen, turun 20% dibandingkan bulan sebelumnya. Jumlah unit perumahan bekas yang terjual adalah 4.145, turun 22% dibandingkan bulan sebelumnya tetapi naik 21% dibandingkan tahun lalu.
