Le Bureau du logement et de la construction de Shenzhen a récemment publié le « Règlement sur l’attribution de logements abordables dans les unités de rénovation urbaine impliquant la démolition et la reconstruction à Shenzhen », qui a suscité une grande attention.
Selon la nouvelle politique, les logements abordables attribués dans le cadre de la planification des unités de rénovation urbaine à Shenzhen doivent être planifiés et aménagés de manière coordonnée avec les autres types de logements. Si le terrain destiné aux logements abordables attribués ne peut pas être cédé, les logements abordables doivent être conçus, construits et livrés en même temps que les logements commerciaux sur la même parcelle.
Des professionnels du secteur ont noté que la nouvelle réglementation de Shenzhen sur les logements abordables dans les projets de rénovation urbaine présente deux points forts majeurs.
« Premièrement, les projets existants peuvent réduire la proportion de logements abordables à vendre et les convertir en logements commerciaux. Pour les projets dont les plans unitaires ont été approuvés mais qui n’ont pas encore commencé, 40 % de la superficie des logements abordables à vendre peuvent être convertis en logements commerciaux. Deuxièmement, pour les nouveaux projets ou les projets dont les plans unitaires n’ont pas encore été approuvés, de nouvelles règles pour l’attribution et la cession des logements abordables ont été clarifiées, réduisant l’attribution dans les projets de rénovation urbaine et envoyant un signal clair au marché », a déclaré Li Yujia, chercheur principal au Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong.
Il est entendu que la nouvelle politique de Shenzhen s’applique aux projets de rénovation urbaine qui ont été approuvés mais qui n’ont pas encore commencé avant la mise en œuvre des « Orientations du Conseil des affaires d’État sur la planification et la construction de logements abordables ».
Sun Hongmei, analyste senior à la branche sud de la Chine de China Index Academy, a souligné que cette politique est une mesure importante pour mettre en œuvre la stratégie nationale de « nouvelle réforme du logement » et optimiser la structure locale de l’offre de logements. Pour les unités de rénovation urbaine impliquant la démolition et la reconstruction, les entités de développement peuvent choisir l’une des deux règles de conversion de logements abordables suivantes, à condition qu’elles répondent aux exigences correspondantes.
La première option consiste à convertir 40 % en logements commerciaux et à céder 60 % sans contrepartie. Cela signifie que les entités de développement peuvent convertir 40 % des logements abordables à vendre initialement prévus (tels que les logements pour talents ou les logements en copropriété) en logements commerciaux à vendre, et céder les 60 % restants de la superficie du terrain, calculés sur la base du coefficient d’occupation des sols moyen, au gouvernement sans contrepartie pour une construction ou une attribution coordonnée par le gouvernement.
La deuxième option consiste à transformer 50 % des logements en logements commerciaux et 50 % en logements abordables locatifs. Cela implique de transformer 50 % des logements en logements commerciaux et de réorienter les 50 % restants vers des logements locatifs publics ou des logements locatifs abordables, afin d'optimiser encore la structure des logements abordables.
« La nouvelle politique de Shenzhen, qui prévoit des ratios d'attribution différenciés dans trois types de zones (20 % dans les zones centrales, 18 % dans les zones de transition et 15 % dans les zones en développement) et un mécanisme d'ajustement dynamique, combinés à des mesures incitatives telles que l'exonération du paiement de la redevance foncière pour les cessions de terrain et la simplification des procédures d'approbation, est propice à renforcer l'enthousiasme des promoteurs à y participer », a déclaré Sun Hongmei.
Tang Lixia, directrice du Centre de recherche de Leyejia, a déclaré aux journalistes que les nouvelles réglementations, d'une part, augmentent l'offre multicanale de logements abordables et, d'autre part, réduisent la pression sur les promoteurs grâce à des mesures telles que l'attribution proportionnelle, l'exonération du paiement de la redevance foncière et la transformation des logements abordables à vendre en logements commerciaux.
« Garantir des marges bénéficiaires aux promoteurs est propice à faire progresser le processus de rénovation et de transformation urbaine et à établir un modèle de développement plus durable et sain », a déclaré Tang Lixia.
Les analystes ont déclaré que la décision de Shenzhen d'ajuster la part des logements abordables au sein des projets existants, en permettant la transformation des parties éligibles en logements commerciaux, vise en partie à accélérer le lancement de ces projets existants.
Selon Li Yujia, depuis longtemps, la rénovation urbaine a été un moteur du marché immobilier de Shenzhen. Cette dynamique se manifeste de deux façons : d'une part, la demande provenant des projets de rénovation urbaine fournit une capacité d'achat au marché ; d'autre part, les projets de rénovation urbaine dans les zones centrales sont devenus une source importante de nouveaux projets de grande qualité, jouant un rôle actif dans la promotion des perspectives de développement des quartiers, la valorisation des terrains et la stimulation des transactions sur le marché haut de gamme.
« Dans le même temps, il convient de noter qu'en raison du ralentissement du marché et de la difficulté à maintenir l'équilibre financier, il a été difficile pour les projets existants de se poursuivre dans le cadre des anciennes règles d'attribution. « Cela a non seulement affaibli la dynamique du marché immobilier, mais a également conduit à des problèmes tels que la réinstallation, les actifs non performants et les dettes triangulaires, affectant les investissements dans le développement et les investissements en actifs fixes. Par conséquent, l'un des objectifs de cet ajustement politique est d'accélérer le lancement des projets existants, de résoudre les problèmes historiques tels que la réinstallation, de lever le goulot d'étranglement de l'insuffisance de liquidités dans le secteur de la rénovation urbaine, de renforcer l'efficacité de la rénovation urbaine en tant qu'accélérateur et de relancer la dynamique de développement du marché immobilier tant du côté de l'offre que de la demande », a ajouté Li Yujia.
Sun Hongmei estime que l'ajustement de Shenzhen ne constitue pas un assouplissement de la construction de logements abordables, mais plutôt un équilibre entre les besoins du marché et ceux des logements abordables grâce à des mécanismes flexibles, permettant la conversion de certains logements abordables en logements commerciaux, accélérant la mise en œuvre des projets bloqués et favorisant la transformation du marché immobilier vers un « système à double voie des logements abordables et des logements commerciaux ». Cela marque une étape cruciale dans l'exploration par Shenzhen d'un nouveau modèle de développement immobilier.
