La restructuration de la dette des entreprises immobilières devrait entrer dans « l’ère de la réduction de la dette ».
Récemment, Sunac China a annoncé que les détenteurs d’environ 74 % du montant total en principal des dettes existantes avaient soumis des lettres pour rejoindre l’accord de soutien à la restructuration de la dette offshore. Country Garden a également annoncé qu’elle était parvenue à un consensus avec plus de 70 % de ses créanciers sur les obligations à haut rendement en matière de dette offshore, dans le but de parachever la restructuration globale de la dette offshore d’ici à la fin de l’année.
Avec les annonces successives de Sunac et de Country Garden sur les progrès de la restructuration de leur dette offshore, la restructuration ou le réaménagement de la dette des entreprises immobilières en difficulté s’accélère. Depuis juin, les plans de restructuration de la dette offshore d’entreprises immobilières telles que CIFI et Golden Wheel Tiandi ont été approuvés par les créanciers et seront soumis à l’audience du tribunal. Logan Group a publié un plan de restructuration de la dette, visant à faire progresser les efforts d’optimisation de la dette.
Dans le même temps, le modèle de restructuration de la dette des entreprises immobilières passe de l’extension à la réduction substantielle de la dette. Parmi eux, le plan de restructuration de la dette offshore de Sunac devrait réduire la dette d’environ 60 milliards de RMB. La proposition de restructuration de la dette offshore de Country Garden devrait réduire la dette de jusqu’à 11,6 milliards de dollars. La restructuration de la dette offshore de CIFI devrait réduire la dette offshore d’environ 5,27 milliards de dollars, soit l’équivalent d’environ 37,9 milliards de RMB.
« Si les entreprises et les investisseurs peuvent parvenir à un consensus sur les conditions de la restructuration de la dette impliquant une « réduction de la dette », nous pensons que la pression de liquidité à court terme sur les entreprises immobilières sera allégée, leur permettant de consacrer plus d’énergie à la revitalisation des actifs et aux ventes, ce qui aura un impact positif sur la stabilisation de l’ensemble du secteur », a déclaré Shi Lulu, directrice des notations d’entreprises pour la région Asie-Pacifique chez Fitch Ratings, à des journalistes.
Cependant, bien que la conclusion d’un accord de restructuration puisse alléger la pression de financement externe, les entreprises immobilières restent confrontées à des défis en matière de flux de trésorerie opérationnel interne. Shi Lulu estime qu'à court terme, la qualité des projets existants et la capacité à revitaliser les actifs sont des facteurs importants pour déterminer les flux de trésorerie endogènes d'une entreprise immobilière et les décisions des investisseurs.
« Malgré l'optimisation et l'ajustement continus des politiques par les gouvernements central et locaux, la reprise du marché immobilier pourrait se concentrer principalement dans les villes de premier rang et certaines villes de second rang fortes. Cependant, la concurrence dans ces villes s'intensifie, car la plupart des entreprises immobilières nationales appartenant à l'État se repositionnent également et se concentrent sur le développement dans ces villes », a déclaré Shi Lulu. « La question de savoir si les entreprises immobilières en restructuration peuvent se réapprovisionner en terrains dans ces villes aura un impact important sur leur développement à moyen et long terme. »
Accélération de la restructuration de la dette des entreprises immobilières
Récemment, des entreprises immobilières de premier plan telles que Sunac et Country Garden ont successivement annoncé les progrès de leur restructuration, avec des réductions de dette souvent s'élevant à des milliards de dollars, signalant que le processus de résolution de la dette du secteur est entré dans une phase critique.
« Actuellement, Sunac a obtenu le soutien d'environ 74 % de tous les créanciers, ce qui indique que la restructuration de la dette offshore est pratiquement achevée », a déclaré un analyste de la restructuration de la dette. Lorsque le tribunal statue sur une affaire de restructuration de la dette, celle-ci est réputée approuvée si 75 % des créanciers qui participent au vote émettent un vote favorable.
Une source proche de Sunac a déclaré aux journalistes qu'une fois la restructuration de la dette offshore réussie, Sunac deviendra la première grande entreprise immobilière du secteur à avoir pratiquement éliminé sa dette offshore, la ramenant à « zéro », atténuant ainsi considérablement les risques de dette au niveau de la société cotée en bourse, avec une résolution de dette estimée à environ 60 milliards de yuans.
Le fait que la restructuration de la dette offshore de Sunac ait reçu un niveau élevé de soutien n'est pas un cas isolé. Le 5 juin, Wu Bijun, directrice financière et directrice exécutive de Country Garden, a déclaré lors d'une assemblée générale des actionnaires en ligne qu'un consensus avait été atteint avec plus de 70 % des créanciers sur la dette à haut rendement.
De plus, CIFI Holdings a également réalisé des progrès dans sa restructuration de la dette offshore. La société a annoncé avoir obtenu le soutien de la majorité légale requise des créanciers du plan lors d'une réunion tenue le 3 juin et qu'il est prévu que la dette offshore sera réduite d'environ 5,27 milliards de dollars après la restructuration. La prochaine étape consiste à demander l'approbation du tribunal pour le plan le 26 juin.
Le même jour, Logan Group a annoncé l'optimisation et l'ajustement de son plan de restructuration de la dette. Dans le cadre du nouveau plan de restructuration, les 29 actifs d'amélioration de crédit initiaux des obligations sous-jacentes seront utilisés pour la conversion intégrale de l'option d'actif spécifique, le mode de règlement actif contre dette (y compris le règlement de dette en nature et le règlement de dette par fiducie) dans le cadre de l'option d'actif contre dette, et l'option de conservation intégrale de la dette, maximisant ainsi la revitalisation des actifs d'amélioration de crédit. Dans le même temps, les actionnaires de la société collecteront des ressources supplémentaires en espèces et en actions pour le nouveau plan de restructuration.
Liu Shui, directeur de la recherche d'entreprise à la China Index Academy, a déclaré aux journalistes que l'accélération de la restructuration de la dette des entreprises immobilières était due à deux facteurs. Premièrement, les entreprises immobilières en difficulté proposent des méthodes de restructuration diversifiées, telles que la conversion de dette en actions, l'extension des échéances de la dette, le règlement d'actifs et le paiement en espèces, qui peuvent répondre aux besoins de différents créanciers et améliorer l'acceptabilité des plans.
Deuxièmement, les attitudes des créanciers ont évolué dans le contexte actuel du marché. « Le marché immobilier est en phase d'ajustement depuis longtemps et les créanciers sont conscients de la difficulté que rencontrent les entreprises immobilières à rembourser leurs dettes. Par rapport à la liquidation en cas de faillite et à la dépréciation continue des actifs, ils sont plus enclins à accepter les plans de restructuration afin d'améliorer le taux de remboursement de la dette. De plus, certains créanciers, après le transfert continu des dettes des entreprises immobilières en difficulté, ont des coûts de détention plus faibles. Si la valeur de recouvrement en espèces du plan de restructuration est plus attrayante, ils sont plus disposés à l'accepter. »
Conversion de dette en actions et réduction de dette deviennent la norme
Il est à noter que cette année, la restructuration de la dette des entreprises immobilières est passée des extensions d'échéance et des paiements différés à la réduction de dette et à l'allégement des charges. Selon les plans de restructuration de la dette offshore de Sunac, Country Garden et CIFI Holdings, une réduction importante du principal de la dette est devenue une caractéristique centrale.
Ce changement peut être motivé par de fortes pressions de la dette. Les données de CRIC montrent que le montant des échéances de dette des entreprises immobilières en 2025 atteindra 525,7 milliards de yuans, en hausse par rapport aux 482,8 milliards de yuans en 2024.
« Le montant des échéances de dette des entreprises immobilières cette année est plus élevé qu’en 2024, ce qui entraîne des pressions de remboursement de la dette plus importantes. Alors que plusieurs entreprises immobilières font progresser leur restructuration de la dette, la tendance à l’augmentation des taux de réduction de la dette émerge progressivement », souligne un rapport de recherche d’Orient Securities.
« Cette année, les taux de réduction de la dette dans le cadre de la restructuration de la dette de nombreuses entreprises immobilières sont nettement plus élevés qu’en 2023 », a déclaré Zhang Bo, président de l’Institut de recherche 58 Anjuke, à des journalistes. Au cours des cinq premiers mois de cette année, les ventes totales des 100 premières entreprises immobilières ont diminué en glissement annuel, tandis que la baisse des ventes des entreprises immobilières en difficulté était encore plus marquée, entraînant directement des changements dans les modèles de prévision des flux de trésorerie initiaux de ces entreprises.
« Dans le nouveau modèle, les flux de trésorerie futurs des entreprises immobilières en difficulté devraient continuer à diminuer. Cet écart de flux de trésorerie rend les stratégies d’extension inefficaces. Ce n’est qu’en réduisant la dette par le biais de réductions de dette que les intérêts des créanciers peuvent être maximisés », a déclaré Zhang Bo.
Liu Shui a en outre expliqué que, compte tenu de la baisse de l’échelle absolue du marché des logements neufs à long terme et du fait que le marché est toujours en phase de repli à court terme, avec des pressions de dépréciation des actifs persistantes, le simple prolongement de la période de remboursement peut entraîner des problèmes de retard de paiement répétés et de prolongements secondaires, et ne peut pas résoudre complètement la crise de la dette.
« Par conséquent, les échanges de dette contre actions et les réductions de principal peuvent permettre de réduire l’échelle de la dette de l’entreprise, de retarder la pression globale de remboursement de la dette, et les échanges de dette contre actions augmentent également les actifs nets, ce qui est propice à la réparation du bilan de l’entreprise et à la création de conditions pour une amélioration des performances commerciales fondamentales de l’entreprise », a déclaré Liu Shui.
Plusieurs analystes du secteur ont souligné qu'à l'avenir, sous la pression de l'instabilité des ventes de logements neufs et de la dépréciation des actifs, les entreprises immobilières confrontées à des pressions plus importantes en matière de remboursement de la dette accéléreront leurs processus de restructuration de dette, et l'augmentation des ratios de réduction de dette pourrait devenir une tendance généralisée.
L'environnement politique soutient la restructuration de la dette des entreprises immobilières
Derrière l'accélération de la restructuration de la dette des entreprises immobilières se cache l'amélioration simultanée de l'environnement politique et des conditions de financement sur le marché.
Au niveau politique, Li Yunze, directeur de l'Administration nationale de la réglementation financière, a déclaré lors d'une conférence de presse du Bureau de l'information du Conseil des affaires d'État le 7 mai que le gouvernement accélérera la mise en place d'une série de systèmes de financement adaptés au nouveau modèle de développement immobilier afin de contribuer au maintien et à la consolidation de la stabilité du marché immobilier.
« Cela signifie que davantage de politiques de soutien seront mises en œuvre de manière continue à l'avenir, et que le soutien aux prêts aux entreprises sera continuellement augmenté », a déclaré Liu Shui. On s'attend à ce que la politique de « liste blanche » pour le financement des projets immobiliers continue d'être affinée afin de faciliter l'allocation substantielle des fonds et d'améliorer la situation financière des entreprises.
Parallèlement, le mécanisme de coordination du financement immobilier urbain joue un rôle positif en garantissant la construction et la livraison fluides des projets, en stabilisant la confiance des institutions financières, en allégeant la pression financière sur les entreprises, en favorisant l'isolement et la résolution des risques et en stimulant l'amélioration des anticipations du marché, ce qui est propice à la bonne marche des travaux de restructuration de la dette.
Un analyste du secteur immobilier a souligné qu'on s'attend à ce que le rôle du soutien politique devienne de plus en plus apparent. Par exemple, la liste blanche de financement de 4 000 milliards de yuans et l'acquisition et le stockage de logements existants et de terrains inutilisés par les entreprises immobilières joueront un certain rôle dans la promotion de la liquidation des actifs et du remboursement de la dette des entreprises immobilières en difficulté.
Au niveau du marché, les coûts de financement des entreprises immobilières ont diminué. Selon les données de la China Index Academy, en mai de cette année, le financement total par obligations des entreprises immobilières s'est élevé à 28,88 milliards de yuans, en hausse de 23,5 % en glissement annuel. Le taux d'intérêt moyen du financement par obligations était de 2,35 %, en baisse de 0,43 point de pourcentage en glissement annuel et de 0,41 point de pourcentage en glissement mensuel.
« En termes d'innovation institutionnelle à l'avenir, des outils tels que la conception à plusieurs niveaux des obligations convertibles, les fiducies de services et l'optimisation du financement des fusions-acquisitions seront utilisés pour remodeler la logique de la restructuration de la dette des entreprises immobilières. Cependant, des défis tels que la durabilité de la reprise des ventes et la lenteur de la réparation du crédit doivent encore être relevés », a déclaré Zhang Bo.
En fait, bien que la restructuration de la dette des entreprises immobilières se soit accélérée, les risques sectoriels n'ont pas encore été totalement éliminés.
Liu Shui estime que le succès de la restructuration d'une entreprise immobilière ne signifie pas qu'elle est hors de danger. Une restructuration réussie de la dette contribuera à atténuer les risques, mais pour que les entreprises sortent véritablement de la crise, elles ont toujours besoin du soutien d'une reprise du marché. Ce n'est qu'une fois que leurs fondamentaux se sont améliorés qu'elles pourront éviter les prolongations ou restructurations répétées.
