Việc tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản dự kiến sẽ bước vào “kỷ nguyên giảm nợ”.
Gần đây, Sunac China thông báo rằng các chủ nợ nắm giữ khoảng 74% tổng dư nợ gốc hiện hữu của công ty đã gửi thư tham gia thỏa thuận hỗ trợ tái cơ cấu nợ nước ngoài. Country Garden cũng thông báo rằng họ đã đạt được sự đồng thuận với hơn 70% chủ nợ của các trái phiếu có lợi suất cao về khoản nợ nước ngoài, nhằm mục đích hoàn thành việc tái cơ cấu tổng thể nợ nước ngoài trong năm nay.
Với việc Sunac và Country Garden lần lượt công bố tiến độ tái cơ cấu nợ nước ngoài của mình, việc tái cơ cấu hoặc tái tổ chức nợ của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn đang được đẩy nhanh. Kể từ tháng 6, các kế hoạch tái cơ cấu nợ nước ngoài của các doanh nghiệp bất động sản như CIFI và Golden Wheel Tiandi về cơ bản đã được các chủ nợ chấp thuận và sẽ tiến hành các phiên tòa xét xử. Logan Group đã công bố kế hoạch tái cơ cấu nợ, nhằm mục đích thúc đẩy các nỗ lực tối ưu hóa nợ.
Đồng thời, mô hình tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang chuyển từ việc gia hạn sang giảm nợ thực chất. Trong đó, kế hoạch tái cơ cấu nợ nước ngoài của Sunac dự kiến sẽ giảm nợ khoảng 60 tỷ nhân dân tệ. Đề xuất tái cơ cấu nợ nước ngoài của Country Garden dự kiến sẽ giảm nợ lên đến 11,6 tỷ USD. Việc tái cơ cấu nợ nước ngoài của CIFI dự kiến sẽ giảm nợ nước ngoài khoảng 5,27 tỷ USD, tương đương khoảng 37,9 tỷ nhân dân tệ.
“Nếu các doanh nghiệp và nhà đầu tư có thể đạt được sự đồng thuận về các điều khoản tái cơ cấu nợ liên quan đến ‘giảm nợ’, chúng tôi tin rằng áp lực thanh khoản ngắn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ được giảm bớt, cho phép họ dành nhiều năng lượng hơn cho việc hồi sinh tài sản và bán hàng, điều này sẽ có tác động tích cực đến sự ổn định của toàn bộ ngành”, Shi Lulu, Giám đốc Xếp hạng Doanh nghiệp, Châu Á - Thái Bình Dương tại Fitch Ratings, nói với các phóng viên.
Tuy nhiên, trong khi việc đạt được thỏa thuận tái cơ cấu có thể giảm bớt áp lực tài chính bên ngoài, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với những thách thức về dòng tiền hoạt động nội bộ. Shi Lulu cho rằng trong ngắn hạn, chất lượng các dự án hiện có và khả năng hồi sinh tài sản là những cân nhắc quan trọng để xác định dòng tiền nội sinh của doanh nghiệp bất động sản và quyết định của nhà đầu tư.
"Mặc dù chính sách của chính phủ trung ương và địa phương liên tục được tối ưu hóa và điều chỉnh, sự phục hồi của thị trường bất động sản có thể chủ yếu tập trung ở các thành phố hạng nhất và một số thành phố hạng hai mạnh. Tuy nhiên, sự cạnh tranh ở các thành phố này đang ngày càng gay gắt, khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản quốc doanh cũng đang định vị lại và tập trung phát triển ở các thành phố này", Shi Lulu nói. "Liệu các doanh nghiệp bất động sản đang tái cơ cấu có thể mua lại đất ở các thành phố này hay không sẽ có tác động đáng kể đến sự phát triển trung và dài hạn của họ".
Tăng tốc tái cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp bất động sản
Gần đây, các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu như Sunac và Country Garden đã lần lượt công bố tiến độ tái cơ cấu của mình, với việc giảm nợ thường lên tới hàng tỷ USD, cho thấy quá trình giải quyết nợ của ngành đã bước vào giai đoạn quan trọng.
"Hiện tại, Sunac đã nhận được sự ủng hộ từ khoảng 74% tổng số chủ nợ, cho thấy việc tái cơ cấu nợ nước ngoài đã cơ bản hoàn thành", một nhà phân tích tái cơ cấu nợ cho biết. Khi tòa án ra phán quyết về một vụ án tái cơ cấu nợ, vụ án được coi là đã được phê duyệt nếu 75% chủ nợ tham gia bỏ phiếu tán thành.
Một nguồn tin thân cận với Sunac nói với các phóng viên rằng một khi tái cơ cấu nợ nước ngoài thành công, Sunac sẽ trở thành doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn đầu tiên trong ngành có nợ nước ngoài cơ bản được xóa sổ về "0", giảm thiểu đáng kể rủi ro nợ ở cấp độ công ty niêm yết, với khoản giải quyết nợ ước tính khoảng 60 tỷ nhân dân tệ.
Việc tái cơ cấu nợ nước ngoài của Sunac nhận được sự ủng hộ cao không phải là trường hợp cá biệt. Vào ngày 5 tháng 6, Wu Bijun, Giám đốc tài chính kiêm Giám đốc điều hành của Country Garden, tuyên bố tại một cuộc họp cổ đông trực tuyến rằng đã đạt được sự đồng thuận với hơn 70% chủ nợ về nợ có lãi suất cao.
Ngoài ra, CIFI Holdings cũng đã có tiến bộ trong tái cơ cấu nợ nước ngoài của mình. Công ty thông báo đã nhận được sự ủng hộ đa số theo quy định của pháp luật từ các chủ nợ kế hoạch tại cuộc họp kế hoạch được tổ chức vào ngày 3 tháng 6 và dự kiến nợ nước ngoài sẽ được giảm khoảng 5,27 tỷ USD sau khi tái cơ cấu. Bước tiếp theo là xin phép tòa án phê duyệt kế hoạch vào ngày 26 tháng 6.
Cùng ngày, Tập đoàn Logan Group thông báo tối ưu hóa và điều chỉnh kế hoạch tái cơ cấu nợ của mình. Theo kế hoạch tái cơ cấu mới, 29 tài sản tăng cường tín dụng ban đầu của trái phiếu cơ sở sẽ được sử dụng để chuyển đổi hoàn toàn lựa chọn tài sản cụ thể, phương thức thanh toán nợ bằng tài sản (bao gồm thanh toán nợ bằng hiện vật và thanh toán nợ bằng tín thác) theo lựa chọn thanh toán nợ bằng tài sản và lựa chọn duy trì toàn bộ nợ, tối đa hóa việc hồi sinh tài sản tăng cường tín dụng. Đồng thời, các cổ đông của công ty sẽ huy động thêm nguồn lực tiền mặt và cổ phần cho kế hoạch tái cơ cấu mới.
Ông Lưu Thủy, Giám đốc Nghiên cứu Doanh nghiệp tại Học viện Chỉ số Trung Quốc, nói với các phóng viên rằng sự tăng tốc tái cơ cấu nợ trong các doanh nghiệp bất động sản là do hai yếu tố. Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn đang đưa ra các phương thức tái cơ cấu đa dạng, chẳng hạn như kết hợp chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu, gia hạn thời hạn trả nợ, thanh toán bằng tài sản và thanh toán bằng tiền mặt, có thể đáp ứng nhu cầu của các chủ nợ khác nhau và nâng cao khả năng chấp nhận của các kế hoạch.
Thứ hai, thái độ của các chủ nợ đã thay đổi trong điều kiện thị trường hiện tại. "Thị trường bất động sản đã điều chỉnh trong một thời gian dài và các chủ nợ nhận thức được khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt khi trả nợ. So với thanh lý phá sản và mất giá tài sản liên tục, họ có xu hướng chấp nhận các kế hoạch tái cơ cấu để cải thiện tỷ lệ trả nợ. Ngoài ra, một số chủ nợ, sau khi liên tục chuyển giao nợ của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, có chi phí nắm giữ thấp hơn. Nếu giá trị thu hồi tiền mặt của kế hoạch tái cơ cấu hấp dẫn hơn, họ sẽ sẵn sàng chấp nhận hơn."
Chuyển đổi nợ thành vốn chủ sở hữu và giảm nợ trở thành xu hướng chính
Đáng chú ý là năm nay, tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển từ gia hạn thời hạn trả nợ và trả chậm sang giảm nợ và giảm gánh nặng. Theo các kế hoạch tái cơ cấu nợ nước ngoài của Sunac, Country Garden và CIFI Holdings, việc giảm đáng kể gốc nợ đã trở thành một đặc điểm cốt lõi.
Sự thay đổi này có thể được thúc đẩy bởi áp lực nợ nần nghiêm trọng. Dữ liệu từ CRIC cho thấy quy mô nợ đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 sẽ đạt 525,7 tỷ nhân dân tệ, tăng thêm so với mức 482,8 tỷ nhân dân tệ trong năm 2024.
"Quy mô nợ đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay cao hơn so với năm 2024, tạo ra áp lực trả nợ lớn hơn. Khi nhiều doanh nghiệp bất động sản thúc đẩy tái cơ cấu nợ, xu hướng tăng tỷ lệ giảm nợ đang dần nổi lên", một báo cáo nghiên cứu của Orient Securities chỉ ra.
"Năm nay, tỷ lệ giảm nợ trong tái cơ cấu nợ của nhiều doanh nghiệp bất động sản cao hơn đáng kể so với mức năm 2023", ông Zhang Bo, Chủ tịch Viện Nghiên cứu 58 Anjuke, nói với các phóng viên. Trong 5 tháng đầu năm nay, tổng doanh thu của 100 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu đã giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi sự sụt giảm doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn còn rõ rệt hơn, trực tiếp dẫn đến những thay đổi trong các mô hình dự báo dòng tiền ban đầu của các doanh nghiệp này.
"Theo mô hình mới, dòng tiền vào trong tương lai của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn dự kiến sẽ tiếp tục giảm. Khoảng cách dòng tiền này khiến các chiến lược gia hạn không có hiệu quả. Chỉ bằng cách giảm nợ thông qua giảm gốc nợ mới có thể tối đa hóa lợi ích của các chủ nợ", ông Zhang Bo nói.
Ông Liu Shui giải thích thêm rằng, xét đến sự sụt giảm quy mô tuyệt đối của thị trường nhà mới trong dài hạn và thực tế là thị trường vẫn đang chạm đáy trong ngắn hạn, với áp lực khấu hao tài sản vẫn còn, chỉ đơn thuần kéo dài thời hạn trả nợ có thể dẫn đến các vấn đề về thanh toán quá hạn lặp đi lặp lại và gia hạn lần hai, và không thể giải quyết triệt để cuộc khủng hoảng nợ.
"Do đó, hoán đổi nợ thành vốn chủ sở hữu và giảm gốc nợ có thể đạt được việc giảm quy mô nợ của công ty, trì hoãn áp lực trả nợ tổng thể, và hoán đổi nợ thành vốn chủ sở hữu cũng đồng thời tăng tài sản ròng, điều này có lợi cho việc sửa chữa bảng cân đối kế toán của công ty và tạo điều kiện cho việc cải thiện hiệu suất kinh doanh cơ bản của công ty", ông Liu Shui nói.
Nhiều nhà phân tích ngành đã chỉ ra rằng trong tương lai, dưới áp lực do tình hình bán nhà mới không ổn định và tài sản bị mất giá, các doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực trả nợ lớn hơn sẽ đẩy nhanh quá trình tái cơ cấu nợ, và tỷ lệ giảm nợ tăng lên có thể trở thành xu hướng phổ biến.
Môi trường Chính sách Hỗ trợ Tái cơ cấu Nợ của Doanh nghiệp Bất động sản
Đằng sau sự đẩy nhanh tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản là sự cải thiện đồng thời của môi trường chính sách và điều kiện tài chính thị trường.
Ở cấp độ chính sách, ông Lý Vân Trạch, Cục trưởng Cục Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia, đã phát biểu tại một cuộc họp báo của Văn phòng Thông tin Quốc vụ viện vào ngày 7 tháng 5 rằng chính phủ sẽ đẩy nhanh việc đưa ra một loạt các hệ thống tài chính phù hợp với mô hình phát triển bất động sản mới để giúp duy trì và củng cố sự ổn định của thị trường bất động sản.
"Điều này có nghĩa là trong tương lai sẽ tiếp tục thực hiện nhiều chính sách hỗ trợ hơn và hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp sẽ tiếp tục được tăng lên", ông Lưu Thủy nói. Dự kiến chính sách "danh sách trắng" về tài trợ dự án bất động sản sẽ tiếp tục được hoàn thiện để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân bổ vốn một cách đáng kể và cải thiện tình hình tài chính của các doanh nghiệp.
Đồng thời, cơ chế điều phối tài chính bất động sản đô thị đóng một vai trò tích cực trong việc đảm bảo việc xây dựng và bàn giao các dự án diễn ra suôn sẻ, ổn định niềm tin của các tổ chức tài chính, giảm bớt áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp, thúc đẩy việc cô lập và giải quyết rủi ro, cũng như thúc đẩy cải thiện kỳ vọng của thị trường, điều này có lợi cho sự tiến triển suôn sẻ của công việc tái cơ cấu nợ.
Một nhà phân tích ngành bất động sản chỉ ra rằng vai trò của chính sách hỗ trợ dự kiến sẽ ngày càng rõ rệt hơn. Ví dụ, danh sách trắng tài trợ 4.000 tỷ nhân dân tệ và việc mua lại và dự trữ nhà ở hiện có và đất đai nhàn rỗi của các doanh nghiệp bất động sản sẽ đóng một vai trò nhất định trong việc thúc đẩy thanh lý tài sản và trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn.
Ở cấp độ thị trường, chi phí tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản đã giảm. Dữ liệu từ Viện Chỉ số Trung Quốc cho thấy trong tháng 5 năm nay, tổng tài trợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản là 28,88 tỷ nhân dân tệ, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Lãi suất trung bình cho tài trợ trái phiếu là 2,35%, giảm 0,43 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và 0,41 điểm phần trăm so với tháng trước.
"Về mặt đổi mới thể chế trong tương lai, các công cụ như thiết kế nhiều cấp của trái phiếu chuyển đổi, các quỹ ủy thác dịch vụ và tối ưu hóa tài chính M&A sẽ được sử dụng để định hình lại logic tái cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, những thách thức như tính bền vững của sự phục hồi doanh số bán hàng và sự chậm chạp trong việc khôi phục tín dụng vẫn cần phải được giải quyết", ông Trương Ba nói.
Trên thực tế, mặc dù tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp bất động sản đã được đẩy nhanh, nhưng rủi ro trong ngành vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.
Ông Lưu Thủy tin rằng sự thành công trong tái cơ cấu của một doanh nghiệp bất động sản không có nghĩa là doanh nghiệp đó đã thoát khỏi khó khăn. Tái cơ cấu nợ thành công sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, nhưng để các doanh nghiệp thực sự vượt qua khủng hoảng, họ vẫn cần sự hỗ trợ của sự phục hồi thị trường. Chỉ khi tình hình cơ bản của họ được cải thiện, họ mới có thể tránh được việc kéo dài hoặc tái cơ cấu nhiều lần.
