Shenzhen a apporté des modifications importantes à son modèle de logements abordables.
Dans l'après-midi du 28 mai, le Bureau municipal de l'habitation et de la construction de Shenzhen a publié un avis sur son site Web officiel, sollicitant les opinions du public sur les « Mesures de gestion de Shenzhen relatives aux logements abordables attribués (projet de sollicitation d'avis) ».
Les logements abordables attribués sont un type de logement relevant du système de protection de l'habitat. Ils font référence à des logements construits conformément aux politiques et à la planification pertinentes, avec des restrictions sur la taille des unités, le prix de vente, l'utilisation et les droits de disposition, et sont soumis à une gestion fermée. Ils sont attribués aux groupes de salariés à faible revenu éligibles confrontés à des difficultés de logement. Les logements abordables attribués sont vendus en tant qu'unités achevées.
Le projet de sollicitation d'avis comprend 5 chapitres et 37 articles, clarifiant les conditions d'application, les méthodes et procédures d'attribution, la gestion fermée, la supervision et d'autres aspects des logements abordables attribués.
Dans quels domaines la nouvelle mesure de Shenzhen a-t-elle changé par rapport aux précédentes ?
En réponse, des analystes de Leyejia ont expliqué que Shenzhen compte actuellement quatre types de logements abordables : logements pour talents, logements abordables, logements en copropriété et logements abordables attribués. Parmi eux, l'offre de logements pour talents, de logements abordables et de logements en copropriété a cessé. Selon les dernières mesures de gestion, Shenzhen ne fournira plus que des logements abordables attribués à l'avenir.
« Après comparaison, on peut constater que les différences entre les nouvelles mesures et les précédentes concernent les conditions d'application, la possibilité d'obtenir la pleine propriété, les restrictions de revente, etc. En fait, l'année dernière, Shenzhen avait déjà optimisé les règles pertinentes. Par exemple, il a été précisé que les logements en copropriété pouvaient être transférés dans le système fermé après cinq ans, et des formules pour compenser la différence de prix ont également été déterminées pour les logements abordables et les logements pour talents », a déclaré l'analyste susmentionné.
Plus précisément, les conditions d'application pour les logements abordables attribués comprennent principalement être résident de Shenzhen, ne pas avoir de logement personnel à Shenzhen, payer régulièrement des cotisations de sécurité sociale pendant une période cumulative de cinq ans (ou trois ans pour ceux qui répondent aux conditions d'approbation pour l'introduction de talents et l'enregistrement des ménages stipulées par le gouvernement municipal), entre autres.
En ce qui concerne la tarification, celle-ci sera déterminée de manière globale sur la base des principes suivants : couvrir les coûts du terrain alloué, de la construction et de l’installation, des profits modérés et raisonnables, ainsi que des taxes et redevances pertinentes, tout en tenant compte de manière appropriée de facteurs tels que le développement économique et social, la relation entre l’offre et la demande sur le marché immobilier et la capacité d’achat des groupes salariés. Le prix de vente des logements abordables alloués sera calculé et proposé par des institutions professionnelles mandatées par les autorités compétentes et mis en œuvre après avoir été soumis et approuvé par le gouvernement municipal de Shenzhen.
En outre, les nouvelles mesures précisent que les logements abordables alloués font l’objet d’une gestion fermée stricte et qu’il est interdit de les transformer en logements commerciaux de quelque manière que ce soit. Si un propriétaire a besoin de se retirer du programme de logements abordables alloués après l’achat, il peut demander à l’Office municipal du logement de Shenzhen une cession fermée sur la plateforme d’information trois ans après la date de signature du contrat de vente, en transférant le logement abordable alloué à des bénéficiaires éligibles. L’Office municipal du logement de Shenzhen peut réglementer le comportement de cession en fixant des limites supérieures pour les prix de référence.
Si personne n’achète un logement subventionné par le gouvernement pendant plus d’un an, l’office du logement peut organiser des institutions spécialisées de logements subventionnés par le gouvernement ou d’autres institutions pour le racheter en fonction des circonstances réelles. Le prix de rachat = prix d’achat initial × (1 - coefficient d’amortissement annuel × années d’utilisation du bâtiment), le coefficient d’amortissement annuel étant fixé à 1 %.
Les professionnels du secteur soulignent que l’un des plus grands avantages des logements subventionnés par le gouvernement à vendre est leur prix, qui est très attractif pour de nombreux nouveaux résidents de Shenzhen.
« En 2023, les logements pour talents et les logements abordables de Shenzhen ont été très recherchés, principalement en raison de leurs avantages en termes de prix. Selon les dernières réglementations, les restrictions de circulation sur les transactions en boucle fermée de logements subventionnés et les règles d’amortissement pour les cessions secondaires non seulement les ont dépouillés de leurs attributs financiers, mais ont également entraîné certaines pertes lors des transactions futures. « Cependant, il subsiste certaines incertitudes quant à la capacité du marché à absorber efficacement ces logements. La baisse de popularité des logements pour talents en 2024 est en grande partie liée à la clarification des règles de mise en vente après 10 ans, ce qui a affaibli leur rapport coût-efficacité », a déclaré Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement de la province du Guangdong.
Concernant les raisons pour lesquelles Shenzhen optimise le modèle de logements abordables, les analystes soulignent que cela est en partie lié à la construction à grande échelle de logements abordables dans la région.
« S'attaquer aux lacunes en matière de sécurité du logement est une orientation correcte. Cependant, en raison de l'augmentation rapide de l'offre de logements abordables à court terme, de la prise en compte insuffisante de l'interaction entre les logements abordables et les logements commerciaux, et de la prise en compte insuffisante des fluctuations importantes du marché des logements commerciaux, passant d'une tendance à la hausse à une tendance à la baisse, ainsi que du fait que cette tâche de construction est principalement entreprise par une seule entreprise, Anju Group (y compris Anju de district), cela a entraîné des pressions sur la chaîne financière au niveau de l'entreprise pour Anju Group. Elle fait également face à des pressions liées aux fluctuations du marché sur les activités commerciales, la sécurité de la chaîne financière et la préservation et l'appréciation des actifs publics », a déclaré Li Yujia.
Il a en outre déclaré que Shenzhen compte actuellement environ 20 000 logements abordables existants qui ont été attribués mais pas encore vendus, ainsi que 15 000 logements qui n'ont pas encore été attribués, soit un total de près de 35 000 logements, ce qui dépasse le nombre de logements commerciaux neufs existants. Cependant, les stocks de logements commerciaux sont supportés par des promoteurs dispersés, tandis que les logements abordables de Shenzhen sont entrepris par une seule entreprise, ce qui exerce une pression importante sur cette dernière. L'introduction des nouveaux règlements allégera la pression sur Anju Group.
Selon He Ling, directrice du marketing chez Leyoujia, l'introduction de logements à vente subventionnés par le gouvernement répondra efficacement aux besoins en matière de logement des nouveaux résidents et des jeunes, leur permettant de s'installer à Shenzhen à un coût moindre et de fournir un soutien à la rétention des talents et au développement économique de Shenzhen.
« Le projet de texte soumis à consultation publique précise que les logements à vente subventionnés par le gouvernement de Shenzhen seront principalement composés de petits appartements d'une et deux chambres disponibles à l'achat immédiat, avec une période de conservation en boucle fermée de trois ans. « Si une personne souhaite quitter le programme, elle doit attendre la fin de la période de trois ans avant de pouvoir effectuer des transactions en boucle fermée, et l'achat et la vente ne donneront pas lieu à une plus-value. Ces règles garantiront que les logements subventionnés par le gouvernement répondent véritablement aux besoins rigides en matière de logement », a déclaré He Ling.
Certains professionnels du secteur pensent également que l'assouplissement par Shenzhen du seuil d'application pour les logements subventionnés à attribuer pourrait avoir un certain impact sur le marché des logements commerciaux.
« Si la politique est assouplie, elle pourrait créer une concurrence pour le marché des logements commerciaux dont les prix totaux se situent entre 2,5 et 4 millions de yuans. D'une part, avec le même budget, les acheteurs peuvent donner la priorité aux logements abordables dans les zones centrales comme Nanshan, réduisant ainsi la demande de logements commerciaux dans des districts tels que Longhua, Guangming et Longgang. D'autre part, les « voies parallèles » d'origine entre les logements abordables et les logements commerciaux se croiseront, et certaines familles ayant des besoins rigides en matière de logement pourraient se tourner vers le marché des logements abordables, réduisant encore l'espace de vente des logements commerciaux dans les zones périphériques. Bien sûr, l'impact spécifique dépendra de facteurs tels que la taille des différentes régions », a ajouté Li Yujia.
D'après les performances du marché de Shenzhen, selon les dernières données de surveillance de Leyejia, du 1er au 27 mai de cette année, 2 625 logements neufs (y compris les logements existants et les logements en prévente) ont été vendus à Shenzhen, soit une baisse de 20 % en glissement mensuel. Le nombre de logements résidentiels d'occasion vendus était de 4 145, soit une baisse de 22 % en glissement mensuel mais une hausse de 21 % en glissement annuel.
